Если требование о досрочном расторжении договора аренды заявлено на основании ст. 590 ГК, применяется специальная норма о порядке расторжения договора, содержащаяся в ч. 3 данной статьи, которая не противоречит общей норме п. 2 ст. 422 ГК. Это означает, что требование о досрочном расторжении договора аренды может быть предъявлено арендодателем в суд после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. Если такая попытка урегулировать отношения с арендатором не предпринята, имеет место несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора.
Ст. 591 ГК, в отличие от ст. 590 ГК, не обязывает арендатора направлять арендодателю письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство или устранить нарушение в разумный срок, и в данном случае применяется общая норма п. 2 ст. 422 ГК, в соответствии с которой до обращения в суд арендатор должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В том случае, если срок договора истекает, и арендодатель намерен не возобновлять договорные отношения с арендатором, он обязан письменно уведомить арендатора о прекращении договора. При отсутствии доказательств такого уведомления договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Согласно п. 5 ст. 423 ГК, если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора.
Нарушение арендодателем условий договора, повлекшее его расторжение, дает арендатору право требовать возмещения причиненных убытков, но не освобождает его от обязанности по внесению арендных платежей.
В соответствии с п. 1 ст. 365 ГК, если законодательством или договором не установлено иное, действует общее правило о том, что убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Взыскание убытков в полной сумме сверх неустойки допускается лишь в том случае, если это предусмотрено законодательством или договором.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 420 ГК.
Ч. 3 ст. 590 ГК определено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Если такая попытка урегулировать отношения с арендатором не предпринята, имеет место несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора.
Ст. 591 ГК, в отличие от ст. 590 ГК, не обязывает арендатора направлять арендодателю предупреждение о необходимости исполнения обязательства. Поэтому в данном случае применяется общая норма п. 2 ст. 422 ГК, в соответствии с которой до обращения в суд арендатор должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор.
Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора.
Обязательства сторон после расторжения договора
1. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ст. 593 ГК).
2. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (ст. 594 ГК).
Список использованных источников
1. Гражданский кодекс Республики Беларусь принят Палатой представителей 28 октября 1998 г., одобрен Советом Республики 19 ноября 1998 г. с изм. и доп. // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь.
2. Закон Республики Беларусь от 12.12.1990 N 460-XII (ред. от 30.07.2004) «Об аренде» // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь.
2. Указ Президента Республики Беларусь от 04.08.2006 N 498 «О некоторых вопросах аренды государственного имущества» (вместе со всеми Положениями) // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь.
3. Колбасин Д.А. Гражданское право Республики Беларусь: Общая часть / Колбасин Д.А – Мн.: Молодеж., 2003.
4. Чигир В.Ф. Гражданское право: учебник / Под общ. ред. проф. В.Ф. Чигира. – Мн.: Амалфея, 2000.