Общие положения договора аренды
СОДЕРЖАНИЕ
1. Понятие договора аренды, его виды, стороны договора. Условия договора
2. Права и обязанности сторон договора
3. Заключение и изменение договора
4. Прекращение договора. Ответственность сторон
Список использованных источников
1. Понятие договора аренды, его виды, стороны договора. Условия договора
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 577 ГК).
Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.
Выделяют следующие виды аренды:
1. прокат;
2. аренда транспортных средств:
2.1. с экипажем;
2.2. без экипажа;
3. аренда зданий и сооружений
4. аренду жилых помещений (найм);
5. финансовая аренда (лизинг).
По каждому из видов договорв имеются специальные акты законодательства, поэтому сначалва применяются правила специальных актов законодательства, а затем правила соответствующего параграфа главы 34 ГК «Аренда» и только потом – правила параграфа 1 главы 34 ГК «Общие положения об аренде».
Стороны договора – арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица.
Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 579 ГК).
Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон не предъявляет.
Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное пользование.
Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом, т.е. извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в т.ч. приобретение плодов и доходов. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (п. 2 ст. 577 ГК).
Предмет договора – любая непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.
Состав, стоимость передаваемого в аренду имущества, порядок его передачи являются существенными условиями для договора аренды (п. 1 ст. 8 Закона Республики Беларусь "Об аренде"). Однозначный ответ на вопрос о том, какие именно данные об объекте аренды должны быть указаны при заключении договора аренды имущественных комплексов, зданий, сооружений действующее законодательство, в частности п. 3 ст. 578 ГК, не дает.
Предмет договора является существенным условием договора и должен удовлетворять требованию достаточности. Достаточность сведений об объекте является оценочной категорией и определяется судом в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств дела. Если суд придет к выводу об отсутствии (недостаточности) таких данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным. Поскольку это условие законом определено как существенное, договор при таких обстоятельствах считается не заключенным.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи.
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Для различных видов договоров аренды добавляются другие существенные условия.
Форма договора аренды определяется по правилам ст. 580 ГК.
Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п.1 ст. 580 ГК).
Согласно общему правилу, установленному в ст. 580 ГК, любой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Поэтому очень важно определить, какой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а какой нет.
В соответствии с п. 2 ст. 622 ГК договор аренды здания, сооружения, заключенный на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, а договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды и считается заключенным только с момента такой регистрации (ст. 629 ГК). Если договор заключен на срок менее одного года, такой договор не требует государственной регистрации. Порядок государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества регулируется специальными нормативными правовыми актами.
Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 595 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (ст. 580 ГК).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (ст. 581 ГК).
2. Права и обязанности сторон договора
Обязанности арендодателя (ст. 582, 587 ГК):
1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 369 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
2. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
– потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
– непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
– потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
3. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
4. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: