Есть основания предположить, что , законодателю нужно отказаться от единых для всей страны процедур предоставления земельных участков под освоение и жилищное строительство в пользу дифференцированного подхода. Это позволит учесть региональную специфику.
Так же необходимо предоставить органам представительной власти на местах возможность самим решать вопросы по процедурам выделения земельных участков и принимать соответствующие законодательные акты.
2.3 Проблемы и пути их решения
Из приведенного выше анализа можно выделить ряд проблем, которые существуют на сегодняшний день в процедуре проведения земельных торгов(аукционов , конкурсов):
1) Универсальные для всей страны нормы земельного законодательства в отношении земельных аукционов разных регионах работают не одинаково, а зачастую просто неэффективны или вообще не целесообразны.
2) В связи с экономическим кризисом в России даже в крупных городах механизм земельных аукционов не работает уже третий год. В среднем за год на земельных торгах совершается две-три сделки .
3) Механизм проведения торгов(аукционов, конкурсов) очень сложен . Для подготовки земельного участка требуется не менее 6 месяцев, а бюрократический подход приводит к тому, что потенциальные приобретатели прав на земельный участок должны собрать не менее 80 подписей в различных кабинетах власти.Очевидно, что частные аукционы пользуются популярностью по причине более гибкого подхода к покупателю (например, аукционные дома могут устраивать торги на понижение), возможности договориться и открытости продавца. По той же причине инвесторы будут активно пытаться купить землю напрямую у собственника, нежели прибегать к участию в аукционе.
Изменить сложившуюся ситуацию возможно следующими способами:
1) Снижение начальной стоимости участка. Доходы компаний и населения сократились на 20 - 30%, соответственно нужно снизить и цену земли. Девелоперы отмечают, что справедливая начальная стоимость участка равна объему средств, потраченных администрацией на его подготовку (проведение коммуникаций, устранение обременений и т.д.). Виталий Дунин и вовсе уверяет, что из-за отсутствия средств сельхозпроизводители готовы покупать участки максимум по кадастровой стоимости (как правило, в два-четыре раза ниже рыночной).
2) Введение отсрочки и рассрочки платежа за право пользования землей. У инвесторов и компаний сегодня свободных денег практически нет. Соответственно, платить за землю нечем. Логично было бы взимать плату за землю только после начала реализации квартир, домов, коммерческих площадей. Кроме того, в нынешних условиях сбыть все построенные квадратные метры сразу застройщику не удастся. Следовательно, необходима разумная рассрочка платежа.
3) Снижение арендной ставки. Для расчета величины годовой арендной платы за земли, арендуемые для целей многоквартирного жилищного строительства, вводить понижающие коэффициенты .
4) Законодателям следует отказаться от единых для всей страны процедур предоставления земельных участков под освоение и жилищное строительство в пользу дифференцированного подхода. Это позволит учесть региональную специфику
5) Считаем также необходимым предоставить органам представительной власти на местах возможность самим решать вопросы по процедурам выделения земельных участков и принимать соответствующие законодательные акты.
6) Процедуры подготовки земельных участков к жилищному строительству, должны быть урегулированы на федеральном уровне. В настоящее время формирование земельных участков, которые впоследствии должны выставляться на аукцион, – обязанность органов власти. На практике они фактически не ведут такой работы. Зато в скорейшем формировании конкретных земельных участков заинтересованы инвесторы. По негласным соглашениям с местными властями инвесторы и проводят формирование приглянувшихся земельных участков.
Возможно, применение вышеизложенных мероприятий позволит снять экономическую напряженность на земельных аукционах ,
Заключение
Согласно Земельному кодексу РФ проведение аукционов связано с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность без предварительного согласования места размещения объектов. Исключительно через аукционы участки предоставляются для целей жилищного строительства, Данный способ предоставления земельных участков представляется вполне справедливым, поскольку, должен гарантировать равные и прозрачные возможности для приобретения земельных участков. Кроме того, данная система отражает развитие рыночных отношений в РФ, поскольку в ходе проведения аукциона должна быть сформирована рыночная цена на объекты недвижимости, т. е. цена на свободном конкурентном рынке, когда покупатель и продавец обладают всей полной информацией для принятия решений и действуют осмотрительно.
Помимо открытости процедуры, аукционная система имеет и другие преимущества: критерий отбора победителя по наибольшей предложенной сумме выкупа права застройки предпочтительней, чем решение членов конкурсной комиссии, принятое на основании множества критериев, часто не подлежащих формализованной оценке. Еще одним положительным моментом служит то, что на аукционы выставляются подготовленные участки, прошедшие межевание и кадастровую оценку, имеющие исходно-разрешительную документацию. Это снижает трудозатраты покупателя на этапе освоения участка и дает возможность точно рассчитать эффективность проекта в самом начале.
Между тем на данный момент у госструктур, организующих аукционы, нет ни материальных, ни человеческих ресурсов для подготовки всех документов для площадок под массовое строительство.
Процедура проведения аукционов хороша только в теории. На практике она осложняется всевозможными бюрократическими согласованиями и уловками. В этом плане аукционы часто приводят к тому, что хороший участок по минимальной цене получают компании, имеющие "близкие" отношения с местной администрацией либо с органом, проводящим аукцион, поскольку они могут в этом случае непосредственно влиять на результат проведения аукциона.
Помимо организационных трудностей, существуют и проблемы иного рода. Беспокойство правоохранительных органов вызывает существование "тайных договоренностей" между компаниями и чиновниками, выдающими разрешения на строительство. Так, первая проверка соответствующих структур, проведенная ФАС, показала, что 90% разрешений на застройку земельных участков было выдано местными органами власти без проведения аукционов.
Зачастую аукционы превращаются в фиктивную процедуру, когда в них участвует потенциальный победитель, а также еще ряд юридических лиц – "статистов", специально учрежденных или привлеченных для фальшивого соперничества.
С приходом кризиса интерес к проведению и участию в подобного рода мероприятиях значительно снизился. В настоящее время аукционные продажи не столь распространены в связи с непростой экономической ситуацией, сложившейся на рынке недвижимости.
В процессе написания творческой работы был проведен анализ экономической ситуации на рынках различных регионов Российской Федерации.
Выявлен ряд проблем и пути их решения.
Думается, что проблемы ,так остро и явно проявившиеся в период кризиса, станут предметом особого осмысления , а кризис оздоровит хотя бы эту сферу экономики, и тогда земельные аукционы перестанут нести за собой шлейф скандальности.
Список использованных источников
Нормативные акты
1. Земельный кодекс РФ от 28 октября 2001г.
2. Гражданский кодекс РФ часть I от 30 ноября 1994г.
3. ФЗ № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. "Об обороте земель сельхоз назначения"
4. ФЗ №191-ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Градостроительного Кодекса РФ"
5. Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 "Об организации и проведении торгов по продаже, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".
Учебные пособия
6. Земельное право. Учебник / Под редакцией С.А.Боголюбова .-М.:ООО "ТК Велби",2002.-400 с.
7. Земельное право:учебник / Под редакцией Г.Е.Быстрова, Р.К.Гусева .-М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2008.-720 с.
8.Земельное право России. Учебник по специальности "Правоведение"/ Под редакцией В.В.Петрова .М.,1997.-300 с.
9.Чубуков Г.В., Волкова Н.А. Земельное право. Юнита №1, 2. Рекомендовано УМО по классическому университетскому образованию. Издание первое – М., СГУ, 2003 г.-150 с.
Газетно-журнальные публикации
10.Землю есть буду // Эксперт-Урал №8(317). 2008. 25 фев. с. 12-15
Интернет-источники
11. Есть ли будущее у земельных аукционов ?/Интернет журнал "Собственник"http://sob.ru/content119.html
Приложение А
Информационное сообщение
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации МОГО "Ухта" (организатор аукциона, далее - Комитет) сообщает о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (далее - аукцион).
Проведение аукциона осуществляется в соответствии с решением Совета МОГО "Ухта" от 29.05.2007 №34 (в редакции от 25.06.2009 №330) и постановлением руководителя администрации МОГО "Ухта" от 03.09.2009 №1825.
Аукцион состоится 2 ноября 2009 года в 15 часов по адресу: г.Ухта, Пионергорский проезд, д.2, 3 этаж (зал проведения торгов).