Сделки, направленные на отчуждение жилого имущества, договор купли-продажи и некоторые другие (стр. 2 из 5)

СДЕЛКИ

ВОЗМЕЗДНЫЕ БЕЗВОЗМЕЗДНЫЕ

Возмездной называется сделка, в которой обязанности одной стороны совершить определенные действия соответствует встречная обязанность другой стороны по предоставлению материального и другого блага.Возмездность в сделке может выражаться в передаче денег, вещей, предоставлении встречных услуг, выполнении работы и т.д.

Безвозмездной называется сделка, в которой сторона производит предоставление на получение встречного удовлетворения.Односторонние сделки всегда безвозмездны.Безвозмездные сделки сравнительно редки в отношениях юридических лиц, чаще они встречаются во взаимоотношениях граждан между собой или с организациями.Например:- предоставление имущества во временное безвозмездное пользование, дарение, поручение и займ по договоренности.

В.

СДЕЛКИ

РЕАЛЬНЫЕ КОНСЕНСУАЛЬНЫЕ

- сделки, для совершения которых необходимы: - соглашение - действие, выраженное в пере—даче вещей.Например:- заем;- перевозка груза.

- сделки, считающиеся заключенными с момента, когда между сторонами достигнуто согласие.Например:- купли-продажи с письменным подтверждением соглашения;- договор-поручение; и т.п.

Г.

СДЕЛКИ

КАУЗАЛЬНЫЕ АБСТРАКТНЫЕ

- сделки, действительность которых зависит от наличия основания сделки.Сторона каузальной сделки может доказывать отсутствие основания.

- сделка характеризуется тем, что доказывать основание сделки запрещено.- вексель (не ясно основание).

Сделки играют в общественной жизни многогранную роль. Поэтому в гражданском праве действует принцип допустимости - действительности любых сделок, не запрещенных законом, т.е. срабатывает принцип свободы сделок. Переходим к основному вопросуданной работы: «Сделки, направленные на отчуждение жилых помещений (договор купли-продажи и некоторые другие)».

Понятие отчуждения.

Отчуждение - передача имущества в собственность другого лица; один из способов осуществления собственником правомочия распоряжения принадлежащим ему имуществом. Различается отчуждение возмездное (купля-продажа) и безвозмездное (дарение). Осуществляется главным образом по воле собственника на основе договора , заключаемого им с приобретателем имущества. Отчуждение государственного недвижимого имущества организации или, наоборот, отчуждение недвижимого имущества организации в собственность государству в установленных законом случаях имеет своей основой плановый акт. В предусмотренных законом случаях отчуждение осуществляется помимо воли собственника (т. е. в принудительном порядке): например, отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего гражданину, в собственность государства путем конфискации (безвозмездно) или путем реквизиции, т. е. возмездно, с выплатой стоимости имущества (ГК РФ ст. 149); путем безвозмездного изъятия бесхозяйственно-содержимого дома (ГК РФ ст. 141); путем принудительной продажи недвижимого имущества должника в целях присужденного с него по суду взыскания долга.

Формы распоряжения жильем находящегося в собственности при его отчуждении.

Договор купли-продажи.

Наиболее распространенной формой распоряжения жильем, находящегося в собственности, служит договор купли-продажи[6].

Договор - соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, является разновидностью сделки. Договор вступает в силу с момента его подписания.

В зависимости от порядка заключения и момента возникновения прав и обязанностей сторон договора подразделяются на консенсуальные, реальные и формальные. Консенсуальными (от лат. consensus - соглашение) являются договора, для заключения которых достаточно соглашения сторон. Реальными (от лат. res - вещь) считаются договора, для заключения которых помимо соглашения сторон необходима фактическая передача имущества, являющегося предметом договора (например, перевозка, хранение, заем). В нашем случае договор именуется формальным. Для его заключения требуется оформление по предписанной законом форме: письменной и нотариальной. Например, договора купли-продажи квартиры, дарения дома должны быть нотариально удостоверены.

Договор купли-продажи носит возмездный характер: каждый из участников договора получает определенное материальное или иное благо (имущество, деньги, услуги, права). Безвозмездными являются некоторые договора, применяемые обычно в быту (дарение, пользование имуществом). Сторона, предоставляющая безвозмездную услугу, обычно несет менее строгую ответственность за не исполнение договора.

Согласно договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель - принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Купля-продажа относиться к числу двухсторонних возмездных договоров, предметом которых являются, как правило, вещи и имущество. В России общие правила купли-продажи закреплены в ГК РФ (ст. ст. 420, 422-423)[7].

Договор может быть заключен между любыми участниками гражданского оборота (организациями, гражданами). Для купли-продажи некоторых видов имущества (например, жилого дома) законом, другими нормативными актами установлены особые правила. Форма договора определяется общими правилами о форме совершения сделок[8].

Такой договор должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон выступают граждане. Без соблюдения нотариальной формы сделка считается не действительной. На основании нотариально заверенного договора купли-продажи новый владелец получает свидетельство о праве собственности на приобретенное жилье. После нотариального оформления договора покупатель имеет право требовать передачи жилья, а продавец - получить деньги за проданную недвижимость. Нотариального оформления не требуется, когда предприятие покупает квартиру у другого предприятия. Поскольку и продавец и покупатель являются юридическими лицами.

Для оформления договора купли-продажи недвижимости у нотариуса обязательно требуются следующие документы:

· правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на квартиру (свидетельство о собственности и договор передачи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и т.д.);

· Справка бюро технической инвентаризации по форме № 11-а для купли-продажи[9];

· паспорта (свидетельства о рождении несовершеннолетних) участников данной сделки.

Размер госпошлины за нотариальное удостоверение сделки купли-продажи составляет 3% стоимости жилого имущества, указанного в договоре.

Договор мены.

- Договор, в силу которого между сторонами производится обмен одного имущества на другое. После исполнения договора мены каждая из сторон утрачивает право собственности на передаваемое имущество и приобретает такое право на полученное имущество. Договор мены[10] сходен с договором купли-продажи. Оба договора представляют собой способы эквивалентного обмена товаров, обмена равных стоимостей. Каждый из участвующих в договоре мены считается продавцом имущества, которое он отдает, и покупателем имущества, которое он получает. Сходство договора мены с куплей-продажей позволяет распространить на него ряд правил о купле-продаже. К договору мены применяются правила, касающиеся условий действительности договора купли-продажи, прав и обязанностей продавца и покупателя, момента возникновения права собственности на вещь, риска случайной гибели, последствий продажи имущества с недостатками и т.д.

Договор мены заключается обычно между гражданами, но может совершаться также общественными организациями.

Договор дарения[11].

- Договор, согласно которому одно лицо безвозмездно передает свое имущество в собственность другому. Считается заключенным в момент передачи имущества. Дарение недвижимого имущества совершается в специально установленной законом форме. Несоблюдение установленной формы дарения влечет за собой соответствующие юридические последствия (недействительность договора, лишение права ссылаться на свидетельские показания в случае спора). Наиболее распространены договоры дарения между гражданами.

Наследование.

- Переход прав и обязанностей умершего (наследователя) к его наследникам. В порядке наследования переходят главным образом право личной наследственности, а также другие имущественные права и обязанности. Права и обязанности, связаны исключительно с личностью наследодателя, по наследству не переходят (например, алименты). Наследство наступает в силу закона или завещания. Если завещание отсутствует либо не может быть реализовано (признано не действительным, перечисленные в нем наследники отказались от наследства) наступает наследование по закону, т. е. к наследованию призываются лица, указанные в законе.