Закон предоставляет нанимателю право в любое время расторгнуть по своему усмотрению договор социального найма жилого помещения односторонним действием, не связывая его какими-либо основаниями. Мотивы такого расторжения, внутренние побуждения нанимателя не имеют значения, юридически безразличны. Разумеется, в этом случае требуется согласие всех членов семьи, в том числе временно отсутствующих, и при необходимости - представителя несовершеннолетних членов семьи.
Согласно ч. 2 ст.83 ЖК РФ на расторжение договора социального найма по инициативе нанимателя он должен получить согласие проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих, в письменной форме. Каково юридическое значение этого письменного документа? Наниматель и члены его семьи могут выехать из помещения, занимаемого по договору социального найма, расторгнув договор, и без обязательного оформления между собой этих отношений в письменном виде. Воля нанимателя и членов его семьи на расторжение договора может быть выражена не только путем прямого и явного волеизъявления в позитивной форме, но и в форме конклюдентного действия, когда воля выражается совершенным действием, а не прямым волеизъявлением. Например, одновременный выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место. Кроме того, даже если на расторжение договора социального найма имелось письменное согласие члена семьи, но оно было дано, к примеру, под влиянием угрозы, такое согласие в случае спора будет признано судом ничтожным (ст. 179 ГК РФ). Следовательно, письменная форма согласия членов семьи на расторжение договора социального найма должна оцениваться в совокупности со всеми иными доказательствами намерения граждан расторгнуть этот договор.
Действующее законодательство не предусматривает обязательного совместного проживания членов семьи, даже супругов. Так, согласно ст. 31 Семейного Кодекса РФ каждый из супругов свободен в выборе мест пребывания и жительства. Поэтому выезд на постоянное жительство в другое место нанимателя или одного из членов его семьи не означает, что аналогичная воля выражена и остальными членами семьи. Если они не выразили волю в позитивной форме, необходимо в отношении каждого из них доказать совершение им конклюдентного действия. При этом возможно, что один член семьи выехал из помещения навсегда, а другой - временно, например, в качестве сопровождающего.
Члены семьи нанимателя не обязаны переезжать с ним в другой населенный пункт на постоянное жительство. В частности, члены семей офицеров, военнослужащих, проходящих службу по контракту, не обязаны сопровождать их при переводе в другой населенный пункт.
Особо стоит вопрос о возможности расторжения договора социального найма жилого помещения при получении нанимателем другого жилого помещения с точки зрения защиты прав членов его семьи. Член семьи нанимателя не обязан переселяться в предоставляемое нанимателю жилое помещение. Он вправе остаться в занимаемом помещении, даже если нанимателю будет в результате отказано в предоставлении нового жилого помещения. Переезд членов семьи и расторжение договора найма жилого помещения возможны только при выражении ими согласия на переезд. А это предмет соглашения между нанимателем и членами его семьи.
Приобретение гражданином в собственность квартиры и проживание в ней сами по себе не могут расцениваться как отказ этого гражданина и его членов семьи от прав на жилую площадь, занимаемую по договору социального найма.
Тем не менее, во избежание последующих судебных споров было бы целесообразно извещать наймодателя о выезде в другое постоянное место жительства.
При выезде нанимателя и членов его семьи из жилого помещения договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Это правило имеет практическое значение при споре о том, имел ли место выезд или временное отсутствие.
В отличие от нанимателя, наймодатель может расторгнуть договор социального найма жилого помещения в одностороннем порядке только по установленному законом перечню оснований. Поскольку последствием такого расторжения договора является выселение, такие основания могут быть определены только федеральным законом - ЖК РФ или иными специальными законами (ч. 4 ст. 3 ЖК РФ).
Перечень оснований, по которым допускается расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя, сформулирован как исчерпывающий, но таковым на самом деле не является и, учитывая положение ч. 4 ст. 3 ЖК РФ, являться не должен.
Договор социального найма жилого помещения, может быть, расторгнут по требованию наймодателя также в случае, когда наниматель произвел самовольное переустройство или перепланировку занимаемого помещения и после предупреждения о необходимости приведения этого помещения в прежнее состояние не сделал этого (ст. 29 ЖК РФ).
Заключение
Договор социального найма жилого помещения является, по сути, уникальным институтом российского жилищного права. Институт социального найма жилого помещения является одним из правовых средств осуществления социальной политики государства, направленной на обеспечение достойных условий жизни и необходимого жилья определенным в законе категориям граждан.
Общие понятия, такие как предмет, под ним понимают жилое помещение, или форма, в данном случае письменная, зачастую встречаются и в других нормах гражданского законодательства. Но само понятие договора нам говорит о том, что одной из сторон (наймодателем) является собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, действующее от имени уполномоченного государственного органа или уполномоченного органа местного самоуправления. Другими словами одна из сторон – государство или муниципалитет. Государство обязывает себя и органы местного самоуправления содержать фонд социального назначения и с лицами, признанными нуждающимся, в порядке установленном ЖК РФ, заключать в обязательном порядке договор социального найма жилого помещения.
Права и обязанности нанимателя и наймодателя – основные условия договора социального найма. При этом ЖК РФ содержит существенный перечень таких обязанностей, например, вопросы, связанные с предоставлением услуг, с осуществлением капитального ремонта наимодателем. Типовой договор социального найма, уточняет условия, расширяет перечень при этом, не противореча ЖК РФ.
До вступления в силу нового Жилищного Кодекса РФ по договору социального найма жилое помещение в порядке установленной очереди мог получить любой нуждающийся в нем гражданин, независимо от своего имущественного положения. С введением в действие нового Жилищного кодекса РФ в 2005 году произошел переход от обеспечения всеобщего права граждан на получение жилого помещения по договору социального найма к обеспечению только двух категорий населения – малоимущих граждан и граждан, имеющих специально предусмотренное законом право на получение жилья в порядке социального найма.
Существенные изменения претерпели положения, связанные с очередностью предоставления жилых помещений по договору социального найма. ЖК РФ исключил первоочередное предоставление жилых помещений. Жилые помещения будут предоставляться в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет и включения в списки на предоставление жилых помещений по договору социального найма.
Следует отметить, что в жилищной сфере государством уже предприняты определенные шаги по осуществлению преобразований: наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда получили возможность бесплатно приобрести занимаемое жилье в порядке его приватизации; за членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов, которые полностью выплатили паевые взносы, признано право собственности на жилые помещения; государством предусмотрены выпуск жилищных сертификатов, выдача субсидий на строительство и приобретение жилья, разрабатываются меры по развитию ипотечного кредитования. Однако указанные усилия по решению жилищной проблемы оказались недостаточно эффективными. А предоставление жилья по договору социального найма по-прежнему остается основной правовой формой обеспечения нуждающихся в жилье граждан.
Проблема регулирования договорных отношений в сфере социального найма в изменившихся экономических условиях является актуальной для всех регионов Российской Федерации. Постоянное увеличение числа судебных дел, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров социального найма жилых помещений по отношению к общему числу жилищных споров как ничто другое говорит об этом.
Глоссарий
| № | Новое понятие | Содержание |
| 1 | 2 | 3 |
| 1 | Договор | соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. |
| 2 | Договор социального найма жилого помещения | соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование или только в пользование нанимателю пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования. |
| 3 | Обязательство | обязанность одного лица совершить в пользу другого лица определенное действие. |
| 4 | Субсидия | предварительная выплата бюджетных средств гражданину, имеющему на нее право, с целью использования гражданином этих средств в счет оплаты жилого помещения. |
| 5 | Социальная норма | Стандарт социальной нормы для расчета компенсаций по оплате жилья коммунальных услуг. |
| 6 | Недействительный договор | договор, не соответствующий требованиям закона или иных правовых актов |
| 7 | Договорные условия | способ фиксации взаимных прав и обязанностей. |
| 8 | Форма договора | согласование всех его существенных условий в требуемом законом порядке. |
| 9 | Исполнение договора | Совершение или воздержание от совершения действий, которые составляют предмет договора. |
| 10 | Договорная ответственность | Ответственность, наступающая в случаях неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательств, возникающих из договора |
Список использованных источников