Постановлением апелляционного суда решение изменено. Суд признал ошибочным решение суда в части отказа во взыскании суммы долга за период... в течение которого проводился ремонт, так как О.У. не были зарегистрированы в установленном порядке, что является основанием для признания их незаключенными.
Постановлением кассационной инстанции судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Вышестоящая инстанция не согласилась с выводами обоих судов об отсутствии оснований для признания изменения ставок арендной платы, поскольку в соответствии со ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях при исполнении договора применяются ставки, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Из заключенного между сторонами договора аренды следует, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы полномочными на то органами государственной власти без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор.
В то же время, отменяя судебные акты по другому делу, кассационная инстанция не согласилась с выводами судов о том, что изменение размера арендной платы не требует государственной регистрации, так как производилось в централизованном порядке и лишь оформлялось дополнительным соглашением сторон. При этом указано на нарушение норм процессуального права, поскольку данные выводы не основаны на доказательствах, имеющихся в деле в их совокупности и взаимосвязи (ст. 65, 71 АПК РФ). Судами не дана оценка доводу ответчика об отсутствии государственной регистрации дополнительных соглашений к договору и их множественности в течение года.
Вместе с тем в соответствии с п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [12] соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Указанные проблемы правоприменения обсуждались на различных совещаниях. При этом Арбитражный суд Новосибирской области исходит из того, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы полномочными на то органами государственной власти без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор. Кроме того, при обсуждениях отмечалось, что отсутствие государственной регистрации не влияет на вступление в законную силу соглашения об изменении арендной платы.
В ответ на обращения судов различных инстанций Высший Арбитражный Суд РФ, уточняя п. 9 информационного письма от 16 февраля 2001 г. № 59, в январе 2007 г. указал, что в случаях, когда размер арендной платы по договору определяется путем установления механизма его исчисления, фактическое изменение размера арендной платы не является изменением условия договора аренды. В тех случаях, когда размер арендной платы установлен в твердой сумме, его изменение возможно только посредством изменения условия договора аренды в части арендной платы, совершаемого согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ в той же форме, что и договор аренды.
2. Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора по искам о выселении при отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок
Статья 610 ГК РФ. Срок договора аренды
1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок...
Так, по одному из дел кассационной инстанцией было отменено определение об оставлении иска без рассмотрения. В постановлении указано, что при иске о выселении досудебный порядок урегулирования спора по закону не требуется. В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ расторжение договора допускается в случае одностороннего отказа по основаниям, предусмотренным законом или соглашением сторон. Право на односторонний отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установлено п. 2 ст. 610 ГК РФ. Тот факт, что свое требование истец обосновал ст. 452, 610 ГК РФ, не лишает его права на расторжение договора в установленном законом (внесудебном) порядке путем одностороннего отказа. Считая, что ответчик без законных оснований занимает нежилые помещения, истец заявил иск о его выселении в связи, как он считает, с прекращением договора аренды. Следовательно, у суда первой инстанции не было оснований ставить в вину заявителю, что им не был соблюден досудебный порядок расторжения договора.
В то же время принятое судом первой инстанции решение по другому делу было отменено апелляционным судом с указанием на то, что данный иск надлежало оставить без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора.
Вместе с тем в соответствии с п. 27 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» [13] арендодатель в силу п. 3 ст. 450 ГК РФ имеет право на расторжение договора во внесудебном порядке путем одностороннего отказа.
3. О праве лица, владеющего имуществом на праве оперативного управления, на предъявление иска о взыскании неосновательного обогащения, расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате.
Статья 298 ГК РФ. Распоряжение имуществом учреждения
1. Частное или бюджетное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.
Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Остальным закрепленным за ним имуществом автономное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.
2. Если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе.
Так, суд первой инстанции, отказывая в иске лицу, владеющему объектом аренды на праве оперативного управления, о расторжении договора аренды и взыскании неустойки, установил, что договор аренды в силу ст. 610 ГК РФ прекращен. Ответчик в нарушение условий договора и ст. 614 ГК РФ не вносил арендную плату за пользование нежилым помещением. С ответчика в пользу истца взыскан долг по арендной плате. Постановлением апелляционной инстанции указанное решение оставлено без изменений.
Однако кассационная инстанция судебные акты отменила, а дело направила на новое рассмотрение. Кассационной инстанцией указано в том числе на то, что в соответствии со ст. 298 ГК РФ учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. Разрешая спор, суды обеих инстанций не приняли во внимание указанное положение закона и не проверили доводы ответчика о несоответствии договора аренды, заключенного между сторонами, действующему законодательству. При новом рассмотрении следует проверить соответствие договора аренды законодательству, обсудить вопрос о наличии у истца права на предъявление такого иска, обсудить вопрос о привлечении соответствующего органа власти, осуществляющего функции по управлению государственным имуществом, к участию в деле.
В то же время по другому делу кассационной инстанцией указано на право истца, выступая в интересах собственника, требовать внесения платы за пользование имуществом, закрепленным за ним на праве оперативного управления.
Анализ практики других судов показывает, что правом на предъявление иска о взыскании неосновательного обогащения, расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате в таких случаях обладает собственник имущества.
Так, в Постановлении ФАС Поволжского округа № А12-175/03-С11 от 7 августа 2003 г. указано на то, что в силу ст. 120 ГК РФ права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии со ст. 296 ГК РФ. Доказательств, свидетельствующих о том, что истцу делегированы права выступать от имени собственника имущества, при обращении с иском о взыскании неосновательного обогащения в арбитражный суд не представлено.