Согласно ст.98 ЖК РСФСР без предоставления другого жилого помещения выселяются наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица, если они:
1) систематически разрушают или портят жилое помещение;
2) используют его не по назначению;
3) систематическим нарушением правил социалистического общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.
Выселение возможно только при наличии вины. Оно осуществляется по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц и производится без предоставления другого жилого помещения. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены также лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным. В соответствии со ст.99 ЖК РСФСР лица, самоуправно занявшие жилое помещение, выселяются без предоставления им другого жилого помещения. Граждане, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения за невозможностью совместного проживания, могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной.
За последние годы законодатель неоднократно изменял подходы к регулированию срочного возмездного владения и пользования жилым помещением. Дело в том, что до 6 июля 1991г., которые кроме всего прочего предусматривали регламентацию арендных отношений в жилищной сфере, применительно к таким отношениям применялось исключительно определение договора найма жилого помещения. [6] Внесенные 6 июля 1991г. изменения и дополнения в ЖК РСФСР кроме всего прочего предусматривали регламентацию арендных отношений в жилищной сфере. После внесения изменений и дополнений в ЖК РСФСР из договора найма жилого помещения был выделен договор, для заключения которого не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий.
До вступления в силу ч.2 ГК РФ в законодательстве и на практике такие отношения именовались арендными. Договор аренды жилых помещений регламентировался некоторыми нормами таких законодательных актов, как "Об основах федеральной жилищной политики", ЖК РСФСР и «О приватизации жилищного фонда в РФ».
ГК РФ, восстанавливая прежнее наименование договора, вместе с тем изменил не только форму, но и содержание рассмотренных выше отношений, четко отделив коммерческий наем от социального. Во-первых, ГК упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма. Во-вторых, ГК установил ряд новых общеобязательных правил, направленных на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения спорных вопросов, а так же на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора. В-третьих, ГК в основном развел в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект – жилые помещения.
Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется, площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Более того, в Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики" определено, что такое жилье сдается без ограничения размеров и площадей (ст.1 и ч.1 ст.17). Передача жилых помещений по договору коммерческого найма осуществляется по приемо-сдаточному документу (см. Приложение 4.1.).
Новый ГК РФ вводит новую категорию лиц, участвующих в использовании жилого помещения, выступающего объектом договора коммерческого найма, кроме нанимателя и лиц, постоянно с ним проживающих, сонанимателей (ст.677). Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
При участии в договоре коммерческого найма сонанимателей, возникает множественность лиц в обязательстве, т.е. с одной стороны, выступает наймодатель – физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а с другой стороны, наниматель - два и более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п.4 ст.677 ГК РФ). В таком случае, как следует из ст.323 ГК РФ, наниматель вправе требовать, в том и по оплате жилья, как от всех сонанимателей совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
В соответствии со ст.325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения. В тех случаях, когда иное не установлено соглашением между сонанимателями, действуют правила, в соответствии с которыми: во-первых, наниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессорного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом его доли; во-вторых, неуплаченное одним из сонанимателей нанимателю, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на остальных сонанимателей. Такие же правила действуют соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из сонанимателей.
При неисполнении наймодателем своих обязательств любой из сонанимателей вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. Для предъявления требования одним из сонанимателей должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению. Исполнение обязательства полностью одному из сонанимателей освобождает наймодателя от исполнения остальным сонанимателям. Сонаниматель, получивший исполнение от наймодателя, обязан возместить причитающееся другим сонанимателям в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.
Согласно ст.686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
Коммерческий наем жилого помещения является срочным договором. ГК устанавливает два срока такого договора: краткосрочный – до одного года и долгосрочный – от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то он считается долгосрочным договором, заключенным на пять лет (ст.683 ГК РФ). На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания срока, но с привязкой к какому-нибудь событию. Чаще всего такой «привязкой» выступает работа гражданина в организации, предоставившей жилище. В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет.
В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав наймодателя и в особенности нанимателя ГК устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст.684). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал тат кого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
ГК РФ предусматривает случаи расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон (п.1 ст.450 ГК РФ). ГК устанавливает правило, по которому наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п.1 ст.687).