1) Прекращения исполнительного производства.
2) Окончания исполнительного производства ввиду фактического исполнения требований исполнительного документа.
3) Окончания исполнительного производства ввиду возвращения исполнительного документа взыскателю.
4) Окончания исполнительного производства ввиду отзыва исполнительного документа органом, его выдавшим.
Во всех этих случаях арест с имущества должника должен быть снят. Арест имущества должника согласно п. 5 ст. 67 Федерального закона «Об исполнительном производстве» применяется для обеспечения сохранности имущества, подлежащего последующей реализации или передаче взыскателю. Так как исполнительное производство в указанных случаях оканчивается, цель сохранности имущества уже не преследуется, более того, совершение любых действий с имуществом должника вне рамок исполнительного производства невозможно, так как основанием для ареста имущества должника является исполнительное производство, возбужденное на основании принятого судебным приставом-исполнителем исполнительного документа. Поэтому у судебного пристава-исполнителя нет оснований ограничивать должника в его праве распоряжения собственным имуществом после окончания исполнительного производства. Тем более, что с момента окончания исполнительного производства должник перестает быть должником в публичном понимании этого понятия.
Решая вопрос о форме снятия ареста с имущества, судебному приставу-исполнителю следует исходить из того, что законом процессуальные формы снятия, сложения или отмены ареста не установлены. Однако в соответствии со ст. 88 Федерального закона «Об исполнительном производстве» решения судебного пристава-исполнителя, принимаемые при совершении исполнительных действий и затрагивающие интересы сторон и иных лиц, оформляются соответствующим постановлением. Снятие ареста с имущества является исполнительным действием, следовательно, оно должно оформляться постановлением. При этом основанием для снятия ареста с имущества будет являться факт окончания исполнительного производства и, как следствие, утрата (исчезновение) оснований для ареста имущества должника. В целях процессуальной экономии постановление о снятии ареста с имущества должника и постановление об окончании исполнительного производства возможно объединять в едином процессуальном документе.
Таким образом, при обращении взыскания на недвижимое имущество судебный пристав-исполнитель в обязательном порядке должен учитывать наличие иммунитетов. В случае существования указанных выше ограничений правового режима недвижимость не подлежит аресту и последующей реализации. Лишь в отдельных случаях возможно обращение взыскания по особым правилам. Так в ходе сводного исполнительного производства о взыскании с ОАО «Новосибирскмебель» был наложен арест на производственные корпуса мебельной фабрики, которые, согласно представленным позже документам, находились в списке мобилизационного резерва. Судебным приставом-исполнителем был направлен соответствующий запрос о разрешении на реализацию данной недвижимости. После получения разрешения имущество было реализовано.
3. Особенности обращения взыскания на отдельные виды недвижимого имущества
3.1 Недвижимое имущество, находящееся в залоге
В соответствии с п. 1 ст. 49 Федерального закона «Об исполнительном производстве» на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством Российской Федерации прав залогодержателя, а также правил, предусмотренных главой V Федерального закона «Об исполнительном производстве».
Особое регулирование порядка обращения взыскания на заложенное имущество связано с необходимостью обеспечения прав залогодержателя в исполнительном производстве, а также соблюдением прав других взыскателей. Залог является одним из основных и древнейших способов обеспечения исполнения обязательств. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество в вышеуказанном законе отражен крайне недостаточно, в связи с чем следует руководствоваться правилами § 3 гл. 23 ГК и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии со ст. 349 ГК требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда либо нотариально удостоверенному соглашению залогодателя и залогодержателя, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.
Поэтому в качестве исполнительного документа, на основании которого может производиться взыскание в отношении заложенного недвижимого имущества, выступает исполнительный лист, выданный судом общей юрисдикции или арбитражным судом. Судебный приказ, хотя и выдается судом общей юрисдикции, не может выступать в качестве основания для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, так как не является судебным решением.
3.1.1 Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество
Удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества происходит на основании решения суда. Не может производиться обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество на основании иных исполнительных документов, например нотариально удостоверенного соглашения об уплате алиментов, постановлений органов административной юрисдикции и т.д.
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена реализуемого заложенного имущества определяется решением суда.
Можно привести ряд положений из «Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», направленного Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 января 1998 г. №26. Из положений Обзора следует, что нарушение обязанности суда по определению начальной продажной цены реализуемого заложенного имущества является основанием для отмены судебного акта. Поэтому в подобных случаях судебные приставы-исполнители должны ставить перед соответствующим судом, вынесшим решение, вопрос о разъяснении такого судебного акта с целью конкретного определения начальной продажной цены. Так в ходе исполнительного производства о взыскании с Моршина С.А. путем обращения взыскания на заложенную квартиру, судебный пристав-исполнитель, в соответствии со ст. 17 Федерального закона «Об исполнительном производстве», вынужден был обратиться в Федеральный суд Октябрьского района за разъяснением судебного акта в части определения судом начальной продажной цены заложенного имущества.
При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.
Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:
1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
2) Имущество, являющееся предметом ипотеки, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя.
3) Способ реализации имущества, на которое обращается взыскание.
4) Начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.
5) Меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.
По просьбе залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:
• во-первых, залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;
• во-вторых, предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд должен учитывать в том числе то обстоятельство, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке. Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.