3.2.1 Выдел доли должника в общем имуществе
Выделение доли должника при совместной собственности применительно к исполнительному производству прямо не урегулировано, поэтому здесь возникает вопрос о процедуре такого выделения. В ранее действовавшем ГПК РСФСР (ст. 378) был установлен порядок выделения доли должника в имуществе, которым он владеет совместно с другими лицами. Поскольку в принятом ГПК РФ данное правоотношение никак не урегулировано, в настоящее время правильным является применение ст. 46 СК, согласно которой выдел доли супруга-должника из общего имущества супругов должен происходить на основании решения суда по требованию кредиторов должника. Судебный пристав-исполнитель к числу кредиторов должника не относится, поэтому такого рода иски в суды общей юрисдикции должны подаваться кредиторами, признанными взыскателями в исполнительном производстве на основании соответствующих исполнительных документов.
В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Таким имуществом, в частности, являются и недвижимые вещи, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено. Согласно п. 3 ст. 256 ГК по обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено на его долю в общем имуществе супругов, которая причиталась бы этому супругу при разделе имущества.
Учитывая отсутствие норм, регулирующих правоотношения субъектов исполнительного производства при обращении взыскания на общее имущество супругов, аппаратом Департамента судебных приставов Минюста России были подготовлены соответствующие методические рекомендации. В целях реального и полного исполнения требований исполнительных документов, должниками по которым являются граждане, судебному приставу-исполнителю следует руководствоваться следующим:
При предъявлении на исполнение исполнительного документа, где должником является физическое лицо, судебный пристав-исполнитель путем проверки его документов, в которых ставится отметка о семейном положении (паспорт, удостоверение военнослужащего), выясняет состоит ли должник в браке.
Если должник состоит в браке, судебный пристав-исполнитель направляет в регистрационно-учетные органы запросы на предмет выявления имущества, права на которое, либо само имущество подлежат государственной регистрации также и в отношении супруга (супруги) должника. В случае положительного ответа на запрос, судебный пристав-исполнитель выясняет в какое время – до вступления в брак или в период брака – приобретено это имущество или право на него (дата заключения брака указана в отметке о его регистрации в документе должника). Если имущество приобретено в период брака, с целью недопущения его отчуждения судебный пристав-исполнитель, руководствуясь ст. 88 Федерального закона «Об исполнительном производстве», выносит постановление, которым обязывает регистрационно-учетный орган не производить регистрацию сделок, связанных с отчуждением соответствующего имущества, либо налагает запрет на действия, связанные со снятием с учета подлежащего регистрации имущества.
Судебный пристав-исполнитель после направления указанного выше постановления в регистрационно-учетный орган уведомляет супруга должника о произведенных исполнительных действиях и предлагает ему представить документы (если таковые имеются), подтверждающие, что имущество, приобретенное во время брака, получено в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (ст. 36 Семейного кодекса РФ) либо является его собственностью в соответствии с условиями брачного договора (ст. 42 Семейного кодекса РФ). Судебный пристав-исполнитель снимает наложенные им обеспечительные меры при наличии таких документов. В противном случае, разъясняет взыскателю его право, в соответствии с нормой ст. 46 Семейного кодекса РФ, обратиться в суд с требованием о выделе доли должника в общем имуществе супругов для последующего обращения взыскания.
Если брачным договором изменен установленный законом режим совместной собственности супругой либо установлен режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов, взыскание обращается на имущество, принадлежащее должнику в соответствии с условиями брачного договора.
Аналогичные вопросы могут возникнуть и при исполнении исполнительных документов арбитражных судов при обращении взыскания на имущество крестьянского (фермерского) хозяйства, споры с участием которых подведомственны арбитражным судам.
Поскольку исполнительное законодательство не дает прямого ответа на вопрос, в каком порядке должно происходить выделение долей в имуществе, принадлежащем должнику на праве совместной собственности с другими лицами, при обращении на него взыскания по актам арбитражного суда, то можно рекомендовать взыскателям обращаться также с исками в суды общей юрисдикции о выделе такой доли. Данные дела не подведомственны арбитражным судам в связи с особенностями их субъектного состава. В качестве соответчика необходимо привлекать другого супруга, который может не иметь статуса индивидуального предпринимателя. В будущем, при совершенствовании норм исполнительного законодательства, данный вопрос должен найти разрешение в плане его процедурного упрощения.
3.3 Земельные участки
В ходе обращения взыскания на земельные участки порядок и процедура ареста земли носит общий характер как и для других объектов недвижимого имущества.
Реализация земельных участков как одного из видов недвижимого имущества в рамках исполнительного производства также должна осуществляться путем их продажи с публичных торгов. Имеется ряд ограничений, устанавливаемых и отражаемых в договоре купли-продажи земельных участков:
1) запрет на изменение режима использования земельного участка;
2) возможность купли-продажи земельного участка в пределах норм его предоставления;
3) возможность купли-продажи земельного участка при отсутствии земельных споров по участку и иных, предусмотренных законодательством причин, препятствующих совершению сделки.
Одной из особенностей ограниченных вещных прав, к которым относится большинство обременений земельного участка, является наличие у его обладателя так называемого правомочия следования. Это означает, что обладатель ограниченных вещных прав по общему правилу продолжает сохранять их и тогда, когда вещь переходит к новому собственнику (ст. 216 ГК). На этом правиле основан запрет на произвольное изменение обременений участка как части его режима использования.
Что же касается ограничений пользования, то они устанавливаются нормативными правовыми актами в отношении земельного участка и, следовательно, обязательны для соблюдения всеми его титульными владельцами.
Таким образом, стороны договора купли-продажи земельного участка (в том числе и в случаях принудительной реализации) не могут при совершении договора изменять режим использования земли.
3.4 Объекты незавершенного строительства
Из содержания ст. 130 ГК, определяющей понятие недвижимого имущества, а также перечень его видов, не являющийся исчерпывающим, невозможно сделать однозначный вывод об отнесении (либо неотнесении) к недвижимому имуществу так называемых объектов незавершенного строительства.
В п. 2 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объект незавершенного строительства определяется как «объект недвижимого имущества». К сожалению, в названном Федеральном законе не определен однозначно момент приобретения объектом незавершенного строительства статуса недвижимого имущества. Если связывать его с датой государственной регистрации, то объекты незавершенного строительства в зависимости от наличия государственной регистрации либо отсутствия таковой могут быть как движимым, так и недвижимым имуществом. Таким образом, грань между объектами незавершенного строительства, разделяющая последние на движимое имущество и имущество недвижимое, определялась бы моментом государственной регистрации, то есть была бы в этом смысле «плавающей».
В Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 г. №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» возникновение у объекта незавершенного строительства статуса недвижимости не связывается с государственной регистрацией. Критерий, по которому объект незавершенного строительства относится к недвижимости, суд определил как «невозможность перемещения такого объекта без несоразмерного для него ущерба» (п. 7 Информационного письма). Судебно-арбитражная практика по спорам, связанным в той или иной мере с отчуждением объектов незавершенного строительства, будет исходить из названного критерия.
Остается неясным, кто и каким образом в каждом конкретном случае будет определять невозможность (или возможность) перемещения строящегося объекта без несоразмерного для такого объекта ущерба, то есть представляет ли он собой недвижимость (что имеет принципиальное значение для исполнительного производства).
При продаже объекта незавершенного строительства как недвижимости данная сделка должна осуществляться в соответствии с п. 1 ст. 552 ГК. Иначе говоря, сделка купли-продажи такого объекта не требует предварительного согласия собственника земельного участка, поскольку к приобретателю соответствующее право на данный земельный участок переходит безусловно.
Поскольку объект незавершенного строительства признается недвижимой вещью, становится возможным и обращение на него взыскания с последующей реализацией с публичных торгов.