Если беда случилась с квартирой, например произошел сильный пожар, материальное положение заемщика тоже может пострадать. Но и тут придет на помощь страховка. Согласно законодательству об ипотеке, недвижимое имущество, являющееся предметом залога, обязательно страхуется от риска утраты (гибели) или повреждения. Страховая компания погасит остаток долга банку вместо заемщика. Конечно, на пепелище не особенно хочется радоваться за банк, который не проиграет и в таких обстоятельствах. Заемщику при этом никто страховку не выплатит. Но остаться у разбитого корыта с кредитом на шее было бы намного печальнее.
Залогодержатель обязан:
залогодержатель, которому передано имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, — на сумму не ниже размера требования;
на залогодержателя, которому передано имущество, возложена обязанность, если иное не предусмотрено законом или договором, принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств со стороны третьих лиц; немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;
до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества;
при обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности по уведомлению в письменной форме залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества о намерении предъявить свои требования к взысканию.
Залогодержатель имеет право:
проверить по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества (п. 2 ст. 343 ГК РФ);
требовать от любого лица прекращения посягательств на предмет залога, если это угрожает утратой или повреждением его и т.д.
Залогодержателю как собственнику российским законодательством предоставлено право истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения. Данному праву корреспондирует п. 3 ст. 33 Федерального закона «Об ипотеке», предоставляющий залогодержателю право, действуя от своего имени, истребовать заложенное по договору об ипотеке имущество из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301—303 ГК РФ для передачи его во владение залогодателя.
Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов (п. 2 ст. 33 Закона об ипотеке).
Поскольку залогодатель обязан сообщать каждому будущему контрагенту о всех предшествующих залогах, а также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств, то в случае невыполнения этих условий залогодержатель по последующему договору будет в праве потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.
В случаях, предусмотренных ст. 35, 39 и 41 названного Закона, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования — обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом.
1.6 Государственная регистрация ипотеки
Отличительной чертой ипотеки, по сравнению с залогом движимых вещей и имущественных прав, является также и необходимость ее государственной регистрации.
Ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.
В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2).
Что касается погашения записи об ипотеке, то оно производится на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда.
ООО "Кобар" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Москве (ГУ ФРС по Москве) о признании незаконным отказа от 21.04.05 N 001/2005-096 в погашении регистрационной записи о наличии договора залога недвижимости за N 103-01/зал от 17.08.01 на объект недвижимости, Исковые требования мотивированы тем, что вступившим в законную силу решением суда договор залога недвижимости за N 103-01/зал от 17.08.01 признан незаключенным, что влечет за собой последствия, предусмотренные п. 2 ст. 453 ГК РФ. Сохранение регистрационной записи о наличии обременения объекта недвижимости истца нарушает его права как собственника имущества. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 8 сентября 2005 г. по делу N А40-40439/05-147-309 в удовлетворении требований ООО "Кобар" отказано. Суд пришел к заключению, что на основании представленного решения Арбитражного суда г. Москвы от 14 января 2003 г. по делу N А40-19952/02-97-127 нельзя сделать вывод о том, что договор залога является недействительной сделкой и не порождает каких-либо прав и обязанностей для сторон с момента его заключения, поэтому ответчик правомерно отказал в погашении регистрационной записи.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 декабря 2005 г. N 09-АП-12543/05-ГК решение Арбитражного суда г. Москвы от 8 сентября 2005 г. по делу N А40-40439/05-147-309 отменено, требования ООО "Кобар" удовлетворены. Суд пришел к заключению, что запись о регистрации договора залога N 103-01/зал от 17.08.01 должна быть погашена в силу п. 4 ст. 29 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 14 января 2003 г. по делу N А40-19952/02-97-127 установлено, что договор залога является незаключенным между ООО "Кобар" и ООО КБ "Сламэк-банк" в силу норм п. 1 ст. 183 ГК РФ и не создает прав и обязанностей для ООО "Кобар" [8].
В остальном особенности государственной регистрации ипотеки устанавливаются Законом об ипотеке в главе IV.
Основной проблемой государственной регистрации ипотеки является
определение объекта регистрации. Что необходимо регистрировать: договор о залоге, право залога либо обременение вещных прав залогодателя? [23.С.22]
Как установлено ст.131 ГК РФ, государственной регистрации подлежат: вещные права на недвижимое имущество, ограничения (обременения) этих прав, а также сделки с недвижимостью. Ограничение вещных прав является правоотношением, при котором праву лица, в пользу которого установлено ограничение, или неограниченного круга лиц корреспондирует обязанность субъекта вещного права – владельца недвижимости. Ограничения (обременения) могут иметь различное правовое происхождение. Ограничения прав порождают вещные права других лиц на недвижимость (сервитут, право пользования жилым помещением проживающими в нем членами семьи собственника), сделки (аренда, ипотека, доверительное управление), властные акты (арест, запрет распоряжаться имуществом), а также иные юридические факты, с которыми закон связывает возникновение ограничения (обременения). К числу таких юридических фактов относится и возникновение залога в силу закона при наступлении указанных в нем обстоятельств.
Несмотря на указание в п.1 ст.131 ГК РФ на необходимость государственной регистрации ипотеки в ряду вещных прав, а также на дискуссию о вещно-правовой природе залога, ипотека как залог недвижимости, по мнению авторитетных ученых, является обязательственным правом. Право залога предоставляет кредитору возможность получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества, но не получить непосредственно предмет залога во владение. Основными аргументами в пользу обязательственной природы ипотеки является то, что недвижимость остается в пользовании и владении залогодателя (п.1 ст.338 ГК РФ), залогодержатель не получает права владения вещью, а при гибели предмета залога право залога не прекращается (п.2 ст.345 ГК РФ).
Как известно, залог возникает в силу договора или в силу закона (п.3 ст.334 ГК РФ). В регистрации «права залога» залогодержателя нет необходимости, поскольку право обратить взыскание появляется у него только в случае неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Залогодержатель может и не воспользоваться этим правом. Но с момента возникновения ипотека является ограничением и обременением вещного права залогодателя. Ограничительный характер ипотеки заключается в невозможности распоряжения заложенным имуществом без согласия залогодержателя, а обременительный характер — в сохранении ипотеки при переходе прав на заложенное имущество другому лицу (п.1 ст.37, ст.38 Закона об ипотеке). Поэтому исходя из ст.131 ГК РФ, независимо от основания возникновения ипотека должна быть зарегистрирована как ограничение (обременение) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.