В целом можно сказать, что необходимость в данном Законе назрела давно. В течение уже почти 15 лет ведется реализация инвестиционных прав на квартиры в недостроенных домах. Кроме того, как показывает анализ рынка недвижимости, достаточно большое количество юридических лиц и предпринимателей заключают договоры, направленные на приобретение нежилых помещений (которые предполагается использовать в качестве офисов, магазинов, складов и т.п.), еще на этапе строительства. Преимущества приобретения недвижимости по договорам долевого участия в строительстве очевидны. Однако все это время отсутствовал специальный нормативный акт, регулирующий правоотношения в данной сфере. Все это порождало многочисленные проблемы: заключение договоров без наличия документации, обосновывающей строительство, двойную реализацию квартир, составление инвестиционными компаниями договоров только в своих интересах без указания сроков сдачи объектов недвижимости, без указания ответственности и т.п.
Между тем такой Закон не мог не вызвать сопротивление со стороны участников рынка. Он его и вызвал. Строители объединились и начали требовать пересмотра принятого документа, угрожая остановкой стройки, снижением объемов строительства и повышением цен на недвижимость, затягиванием сроков строительства (что позволит минимизировать штрафы), а также отменой рассрочки платежей (что должно защитить строителей от недобросовестных дольщиков) с целью минимизировать вероятность негативных последствий для себя. Кроме этого строительные компании опасаются того, что граждане могут отказаться сотрудничать с ними на новых условиях, а это в свою очередь вызовет необходимость прибегать к банковским кредитам на начальной стадии строительства. Указывая на все эти проблемы, строители требовали пересмотреть закон, внести в него поправки, расширяющие права застройщиков, а также перенести срок вступления закона в силу.
Срок вступления Закона в силу изменению не подвергся, но поправки к нему были разработаны еще в марте 2005 года. «Основная идеология предлагаемых поправок сводится к более сбалансированной защите интересов дольщиков и застройщиков, – сказал Леонид Бандорин, эксперт фонда «Институт экономики города», на базе которого действует рабочая группа по подготовке проекта поправок. – C защитой прав дольщиков данный закон переборщил» [54].
В такой конфликтной и неоднозначной обстановке начал действовать этот новый и несомненно очень важный для страны Закон.
Теперь по прошествии двух лет с момента вступления в действие указанного Закона, мы уже небезосновательно можем судить о его эффективности, а может напротив, о его бесперспективности.
Не смотря на то, что в положениях Закона даются ответы на все наиболее спорные вопросы, возникавшие в практике разрешения споров из договорных отношений в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, он порождает новые сложности, которые непременно будут появляться в ходе его применения. Первые проблемы появились уже сейчас. Так в связи с тем, что данный Закон вызвал сопротивление со стороны участников рынка недвижимости, московские строительные компаний нашли способ обойти барьеры, выставленные Законом. Застройщики вместо заключения договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости теперь просто продают покупателю векселя на сумму равную стоимости квартиры. Строительные компании считают, что интересы клиента в этом случае защищены, но юристы возражают: при покупке векселя можно не только не получить квартиру, но и потерять вложенные деньги [54]. Однако это не единственный вариант возможного поведения застройщиков в свете нового Закона. Уже сейчас говорят о росте цен на недвижимость, приобретаемую на этапе строительства, о затягивании сроков строительства и о многих других негативных последствиях.
Объективно оценить эффективность действия Федерального Закона РФ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» достаточно сложно.
Таким образом, анализ, проведенный в данной работе, позволяет сделать вывод о частичном соответствии норм рассматриваемого Закона провозглашаемой им цели. Так, на лицо повышение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, но вот проблема повышения доступности приобретения жилья гражданами, на наш взгляд, нерешена. Несмотря на то, что новый Закон лучше защищает права граждан, учитывая потребности теории и практики, злоупотребления возможны и в рамках данного Закона, что приводит к практическому отсутствию реализации его норм. Это, в свою очередь, говорит о необходимости принятия соответствующих нормативно-правовых актов, разрешающих все спорные вопросы в сфере практического применения Закона. Это, на наш взгляд, являются непосредственной задачей наших законодателей на ближайшее время.
ГЛАВА 3. Соотношение договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости с некоторыми гражданско-правовыми обязательствами
Актуальность вопроса о соотношении договора участия в долевом строительстве с другими гражданско-правовыми обязательствами, предусмотренными Гражданским кодексом РФ, обусловлена отсутствием до 1 апреля 2005 года однозначного ответа по поводу правовой природы этого договора. Кроме того, судебная практика по рассмотрению дел, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц в сферу строительства объектов недвижимости, не отличалась единообразием, а напротив складывалась довольно противоречиво. При этом, квалифицируя отношения, связанные с финансированием строительства, суды наиболее часто применяли к данным правоотношениям нормы о строительном подряде и положения, регулирующие отношения из договора о совместной деятельности. Объяснением этому может служить тот факт, что действительно из всех, существующих в настоящее время гражданско-правовых договоров, именно договор строительного подряда и договор о совместной деятельности наиболее близки к договору долевого участия в строительстве объектов недвижимости. Поэтому в данной работе для более детального и комплексного сравнения выбраны эти виды договоров. Кроме того, в связи с тем, что в п. 2 ст. 1 Закона прямо предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, кроме как по договору участия в долевом строительстве, допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах, мы считаем целесообразным рассмотреть соотношение договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и с инвестиционным договором, регулируемым инвестиционным законодательством.
3.1 Соотношение договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости с договором строительного подряда
Как мы уже отмечали, в юридической литературе отсутствует единство взглядов на существо договоров с участием дольщиков. Попытки отнести договор участия в долевом строительстве к договору строительного подряда в основном были связаны с возможностью применения к таким договорным отношениям законодательства о защите прав потребителей. Соответственно это увеличивало вероятность применения к застройщику гораздо большей ответственности, нежели той, которая предусмотрена общими положениями об обязательствах в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора.
Однако еще до принятия специального Закона отличия этих видов договорных обязательств были очевидны. В первую очередь это касается того, что в результате финансирования строительства объектов недвижимости зачастую возникает два вида самостоятельных правоотношений, которые на практике рассматриваются не во взаимосвязи, а раздельно [18]. В первую группу входят отношения, регламентирующие техническую сторону строительного процесса: отношения застройщика-заказчика и собственника земельного участка; отношения застройщика-заказчика и подрядчика-проектировщика; отношения застройщика-заказчика и генерального подрядчика; отношения генерального подрядчика и субподрядчика [31], - но главными здесь все же являются отношения застройщика-заказчика и подрядчика (в общем виде). Во вторую группу отношений входят отношения, которые определяют имущественную сторону процесса строительства: отношения застройщика-заказчика и участника долевого строительства.
В подтверждение данного мнения можно привести следующий пример: между радиотехническим институтом (заказчиком) и трестом «Мосстрой-43» был заключен договор подряда на капитальное строительство, по которому подрядчик взял на себя обязательство осуществить строительство жилого дома, а заказчик – оплатить стоимость строительства. На основании данного договора подрядчик, заказчик и еще два лица – инвестора заключили договор о долевом участии в финансировании строительства (ранее называемый инвестиционным договором). Инвесторы обязались предоставить заказчику инвестиционные ресурсы для оплаты стоимости строительства, а заказчик обязался передать им определенную долю жилой площади, построенной подрядчиком. Данный договор «суд обоснованно оценил как самостоятельное обязательство, имеющее своей целью привлечение дополнительных инвестиций на строительство дома за счет участников указанного четырехстороннего соглашения». Здесь же отмечается, что «Суд правильно определил правовую природу каждого из названных договоров, признав их самостоятельными обязательствами» [17]. Таким образом, на практике под инвестиционными обязательствами, как правило, рассматривают лишь обязательства между инвестором и заказчиком, а отношения между заказчиком и подрядчиком исключают. Данная позиция, на наш взгляд, вполне оправдана, так как каждое из этих правоотношений имеет свое самостоятельное значение. Это в первую очередь проявляется в объекте этих отношений. Между заказчиком и подрядчиком возникают правоотношения по поводу строительства объекта недвижимости. Объектом отношений между заказчиком и участником являются действия по распоряжению финансовыми ресурсами и вложению их в строительство. Различными в этих отношениях являются и субъекты, в результате чего инвестор (участник долевого строительства) и подрядчик становятся не связанными между собой взаимными правами и обязанностями.