3.3 Соотношение договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости с инвестиционным договором
Изучая практику рассмотрения судами дел связанными с привлечением денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, мы приходим к выводу о том, что с целью приобретения жилых помещений граждане заключают с организациями договоры, которые чаще всего называются «Договор о долевом инвестировании», «Договор долевого участия в строительстве», «Договор финансирования строительства жилого дома», «Договор о совместном участии в строительстве дома», «Договор о долевом участии в инвестициях в строительство дома», «Инвестиционный контракт на строительство дома» и другие [41, 42]. При этом в тексте предлагаемого к подписанию договора обычно дополнительно делается ссылка на Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Ввиду того, что типовая форма договоров, применяемых в сфере инвестирования строительства жилья, законодательством не утверждена, оценивая правовую природу вышеуказанных договоров, суды исходили из их содержания, а не из наименования.
Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия, взаимные права и обязанности сторон) являются практически одинаковыми, несмотря на разные названия. По сути, в каждом из таких договоров на гражданина (инвестора, дольщика) возлагается обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционная компания, заказчик, застройщик) принимают на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости с обязательством передать гражданину (инвестору) в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи его в эксплуатацию.
Основанием выделения инвестиционного договора в отдельный вид следует считать его цель – особую причину установления обязанностей сторон (инвестор, заказчик) по данному договору, охватывающую деятельность по реализации инвестиционного проекта: помощь инвестору в выработке конечных характеристик объекта недвижимости, осуществление контроля за ходом строительства объекта, создание объекта и его передача инвестору. В результате исполнения обязательства, у инвестора возникает право собственности на объект недвижимого имущества.
Следовательно, вполне обоснован вывод, что названные выше договоры независимо от их наименования являются конструкцией инвестиционного договора, так как они регулируют отношения, складывающиеся в процессе инвестиционной деятельности и отражают специфику данного вида деятельности. Кроме того, Б.В.Муравьев исследовал элементы инвестиционного договора, определяющие его правовою природу, на примере договоров о долевом участии в строительстве (существовавших на практике до введения в действие Закона от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») и подобных ему договоров, так как в сфере инвестирования строительства объектов недвижимости они стали преобладающей формой взаимодействия заказчика и инвестора [41].
Однако с принятием Закона, регулирующего отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, можно выделить ряд отличий этого договора от инвестиционного договора, регулируемого инвестиционным законодательством. Во-первых, исходя из сущности отношений по инвестированию процесса строительства под предметом в инвестиционном договоре могут пониматься два материальных блага: [41] 1) инвестиционный взнос, передаваемый инвестором в распоряжение инвестиционной компании; и 2) та часть строящегося объект недвижимости, которая подлежит передаче в собственность инвестору. Таким образом, в договоре должно быть точно определено, что является вкладам в строительство объекта недвижимости, будь то денежные средства или другие объекты гражданских прав (п.1 ст. 1 Закона РСФСР от 26 июня 1991г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» [10]). В то время как в договоре участия в долевом строительстве предметом договора является только подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства, определяемый в соответствии с проектной документацией (ч. 4 ст. 4 Закона). При этом вкладом могут быть только денежные средства. Кроме того, в соответствии со ст. 3 Закона к застройщику, имеющему право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, предъявляется ряд требований, не соблюдение которых влечет ответственность. В свою очередь ни Закон РСФСР от 26 июня 1991г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ни Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» таких требований к заказчику не содержит. Мы привели только наиболее яркие отличия рассматриваемых договоров, но далеко не все из существующих.
Изложенное выше дает основания полагать, что с введением в действие Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если в целях регулирования отношений складывающихся в процессе финансирования строительства объектов недвижимости, будет заключен инвестиционный договор, основанный на законодательстве об инвестиционной деятельности, то такой договор будет считаться ничтожным.
Именно по этому в проекте федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предлагается уточнить соотношение применения положений Закона от 30 декабря 2004 г. с применением норм Федерального закона от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», что на наш взгляд вполне обосновано. В законопроекте предлагается указать, что отношения между юридическими лицами, связанными с совместным участием в инвестиционной деятельности по строительству объектов недвижимости, не основанные на договоре участия в долевом строительстве, могут осуществляться на основании Гражданского Кодекса Российской Федерации и законодательства Российской Федерации об инвестиционной деятельности. При этом законопроект предполагает внесение дополнения в ст. 3 Закона, из содержания которой следует, что уступка требований по инвестиционным договорам физическим лицам не допускается.
Так исходя из вышесказанного, отличие договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости от инвестиционного договора в сфере строительства на лицо. Как минимум это выражается в различных требованиях, предъявляемых к сторонам указанных договоров, а также в этих договорах содержатся отличные по содержанию условия о предмете. Кроме того, Закон, регулирующий отношения по поводу долевого участия в строительстве, содержит огромное количество норм, направленных на защиту интересов участников долевого строительства, в свою очередь законодательство об инвестиционной деятельности дополнительных гарантий для инвесторов не содержит.
Подводя итог этой главы, отметим, что договор участия в долевом строительстве пополнил список существующих на сегодняшний день поименованных гражданско-правовых договоров Российской Федерации. Самостоятельность данного договора очевидна в силу специфики регулируемых им отношений, об этом свидетельствует и отсутствие в нем признаков других договорных обязательств.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Рассматривая договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости, определяя его правовую природу, соотношение его с другими гражданско-правовыми договорами, анализируя положения нового Закона, вступившего в силу 1 апреля 2005 года, а также результаты его действия за два года, представляется возможным сделать следующие выводы и высказать предложения по вопросам, касающимся совершенствования гражданского законодательства.