Довольно сложной является квалификация ситуаций, когда у землепользователя нет требуемых документов на землю, - например, в связи с тем, что договор аренды не был своевременно оформлен. Уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе принимать решения об изъятии земельных участков из землепользования отдельных лиц и предоставлять их в аренду другим лицам только в случае, если у фактического землепользователя отсутствуют предусмотренные законом права на землю.
Арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на данный участок. Поскольку передача имущества в аренду не является основанием прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, то сохраняются и права обладателей соответствующих сервитутов в отношении данного участка. Неисполнение обязанности предупредить арендатора о правах третьих лиц на земельный участок дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков[21]. Так, участок, передаваемый в аренду, может быть обременен сервитутом. В п. 1 ст. 274 ГК РФ земельный сервитут определяется как принадлежащее собственнику одного недвижимого имущества право ограниченного пользования соседним земельным участком другого собственника.
В силу ст. 613 ГК РФ при передаче земельного участка, обремененного сервитутом, в аренду права сервитуария сохраняются, к арендатору переходят обязанности (позитивные и негативные) собственника служащего земельного участка по договору о земельном сервитуте, корреспондирующие соответствующим правам сервитуария. Кроме договора, основанием возникновения земельного сервитута могут быть: закон, административный акт и судебное решение. В литературе высказывается мнение, что основанием возникновения сервитута может быть и односторонняя сделка, например завещательный отказ.
Положения, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, закрепленные в ЗК РФ, указывают на неопределенность соотношения земельного и гражданского законодательства, что создает правовые коллизии. Согласно п. 2 ст. 3 ГК РФ, нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. При этом Кодекс содержит немало норм, являющихся по своей сути гражданско-правовыми. Однако уже в силу их присутствия именно в ЗК РФ имеются основания для отнесения их к нормам земельного права.
Эту ситуацию можно рассматривать как с позиции, предложенной в п. 2 ст. 3 ГК РФ, так и с позиции п. 3 ст. 3 Кодекса. Представляется, что основной причиной подобных проблем является «самостоятельность» земельного права в российской правовой системе, что не характерно для большинства других национальных правовых систем. Поэтому решение связанных с этим проблем, на наш взгляд, требует скоординированных действий ученых-юристов, представителей правоприменительных органов и законодателя.
Так, существенные отличия содержатся в положениях ГК РФ и ЗК РФ, касающихся прав арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду либо иного перехода прав и обязанностей арендатора к другим лицам. По ГК РФ арендатор только с согласия арендодателя вправе сдавать земельные участки в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В этих случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Согласно ЗК РФ арендатор вправе осуществлять указанные выше права без согласия собственника земельного участка, а лишь при условии его уведомления. При этом ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог.
Таким образом, ГК РФ и ЗК РФ имеют различные подходы к регулированию однородных по характеру общественных отношений, а именно имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками и совершению сделок с ними. В частности, ЗК РФ, как специальный закон, недостаточно четко регламентирует порядок совершения сделок и заключения договоров с земельными участками, находящимися в частной собственности, перекладывая решение данной проблемы на подзаконные нормативные акты, а также в большей степени на нормы ГК РФ.
Учитывая изложенное, полагаем, что такого рода коллизии норм следует решать в пользу ГК РФ, поэтому целесообразно отнести регулирование договора аренды к нормам ГК РФ, а ЗК РФ, как специальный закон, должен регулировать порядок предоставления и приобретения земельных участков в частную собственность, а также вопросы изъятия земельных участков.
СПИСОК ИПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 27.12.2009, с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010) // Собрание законодательства РФ, 28.12.2009, N 52 (1 ч.), ст. 6441.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 27.12.2009) // Собрание законодательства РФ, 28.12.2009, N 52 (1 ч.), ст. 6428.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 17.07.2009) // Собрание законодательства РФ, 20.07.2009, N 29, ст. 3582.
4. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 27.12.2009, с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2010) «О государственном кадастре недвижимости» // Собрание законодательства РФ, 28.12.2009, N 52 (1 ч.), ст. 6410.
5. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 08.05.2009) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства РФ, 11.05.2009, N 19, ст. 2283.
6. Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ.- 2005.- N 5.
7. Гаврилов, Э.П. Преимущественное право покупки / Э.П. Гаврилов // Российская юстиция.- 2007.- N 2.
8. Кокоева, Л.Т. Аренда: основные проблемы правового регулирования / Л.Т. Кокоева.- Владикавказ, 2003.- 380 с.
9. Корнеев, А.Л. Сделки с земельными участками: учебное пособие / А.Л. Корнеев.- М.: Городец, 2006.- 426 с.
10. Краснов, Н.И. О понятиях рационального использования и охраны земли / Н.И. Краснов // Государство и право.- 2005.- N 10.
11. П.9 информационного письма Президиума ВАС от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ.- 2002.- N 3.
12. Постатейный комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации/ Под ред. Г.Е. Быстрова, Б.Д. Клюкина.- М.: ИНФРА-М, 2007.- 456 с.
13. Сыродоев, Н.А. Новый Земельный кодекс РФ / Н.А. Сыродоев.- М.: Аспект-Пресс, 2007.- 399 с.
14. Федькин, Л.О. Аренда земельных участков: гражданско-правовой аспект: дисс. канд. юр. наук / Л.О. Федькин.- Краснодар, 2005.- 231 с.
15. Харьков, В.Н. Рациональное использование земельных ресурсов: понятие и правовое регулирование / В.Н. Харьков // Государство и право.- 2008.- N 9.
[1] Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 27.12.2009, с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010) // Собрание законодательства РФ, 28.12.2009, N 52 (1 ч.), ст. 6441.
[2] Федькин, Л.О. Аренда земельных участков: гражданско-правовой аспект: дисс. канд. юр. наук / Л.О. Федькин.- Краснодар, 2005.- С. 5.
[3] Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 08.05.2009) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства РФ, 11.05.2009, N 19, ст. 2283.
[4] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 17.07.2009) // Собрание законодательства РФ, 20.07.2009, N 29, ст. 3582.
[5] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 27.12.2009) // Собрание законодательства РФ, 28.12.2009, N 52 (1 ч.), ст. 6428.
[6] Корнеев, А.Л. Сделки с земельными участками: учебное пособие / А.Л. Корнеев.- М.: Городец, 2006.- С. 248.
[7] Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 27.12.2009, с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010) // Собрание законодательства РФ, 28.12.2009, N 52 (1 ч.), ст. 6441.
[8] Кокоева, Л.Т. Аренда: основные проблемы правового регулирования / Л.Т. Кокоева.- Владикавказ, 2003.- С. 272.
[9] Ельцова, И.Ю. Гражданско-правовое регулирование сделок с землей: дис. канд. юр. наук / И.Ю. Ельцова.- Саратов, 2003.- С. 23.
[10] Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ.- 2005.- N 5.
[11] Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 27.12.2009, с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2010) «О государственном кадастре недвижимости» // Собрание законодательства РФ, 28.12.2009, N 52 (1 ч.), ст. 6410.
[12] П.9 информационного письма Президиума ВАС от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ.- 2002.- N 3.
[13] Гаврилов, Э.П. Преимущественное право покупки / Э.П. Гаврилов // Российская юстиция.- 2007.- N 2.- C. 15.
[14] Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 08.05.2009) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства РФ, 11.05.2009, N 19, ст. 2283.
[15] Сыродоев, Н.А. Новый Земельный кодекс РФ / Н.А. Сыродоев.- М.: Аспект-Пресс, 2007.- С. 14.
[16] Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ.- 2005.- N 5.
[17] Корнеев, А.Л. Сделки с земельными участками: учебное пособие / А.Л. Корнеев.- М.: Городец, 2006.- С. 230.
[18] Постатейный комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Г.Е. Быстрова, Б.Д. Клюкина.- М.: ИНФРА-М, 2007.- С. 254.
[19] Краснов, Н.И. О понятиях рационального использования и охраны земли / Н.И. Краснов // Государство и право.- 2005.- N 10.- С. 38-41.
[20] Харьков, В.Н. Рациональное использование земельных ресурсов: понятие и правовое регулирование / В.Н. Харьков // Государство и право.- 2008.- N 9.- С. 28-37.
[21] Корнеев, А.Л. Сделки с земельными участками: учебное пособие / А.Л. Корнеев.- М.: Городец, 2006.- С. 251.