В отношении недвижимого имущества указанные способы не могут быть применены, если предметом залога является земельный участок. При этом необходимо учитывать, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Поскольку переход права собственности на здание без перехода права собственности на земельный участок, на котором расположено здание, также невозможен, следует сделать вывод, что указанный способ реализации исключен для договоров ипотеки, предметом которых является здание с земельным участком.
Исходя из буквального толкования указанной нормы, можно заключить, что это ограничение не распространяется на случаи, когда вместе с объектом недвижимого имущества закладывается право аренды на земельный участок.
К приобретению залогодателем имущества для третьих лиц применяются правила договора комиссии. Рассматриваемая норма позволяет залогодержателю, не проводя аукцион, реализовать имущество сразу третьему лицу без оформления права собственности на себя. Это особенно важно для юридических лиц со специальной правоспособностью (например, кредитных организаций, страховых организаций и других) и дает залогодержателю гибкий инструмент погашения задолженности путем обращения взыскания на заложенное имущество.
В отношении приобретения залогодержателем имущества для третьих лиц применимы те же ограничения, что и к приобретению залогодержателем предмета залога в свою собственность.
Необходимо также отметить, что государственная регистрация перехода права собственности или аренды на недвижимое имущество при обращении взыскания осуществляется без заявления правообладателя (залогодателя). Указанная норма снимает ряд практических затруднений, которые могут возникнуть при обращении взыскания на недвижимое имущество.
В российское законодательство возвращен такой институт, как взыскание по исполнительной надписи нотариуса. Если соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания не исполняется добровольно, взыскание на заложенное имущество может быть обращено на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 5 ст. 349 ГК РФ, п. 6 ст. 55 Закона об ипотеке).
Необходимо отметить, что исполнительная надпись нотариуса включена в перечень документов, предусмотренных Законом об исполнительном производстве (п. 9 ч. 1 ст. 12 Закона об исполнительном производстве), и, соответственно, устранены причины, по которым исполнительная надпись не применялась ранее.
Залогодержатель, являющийся конкурсным кредитором, имеет преимущество перед другими кредиторами и гарантированно получает от стоимости реализованного предмета залога: не менее 80% суммы, вырученной от реализации заложенного имущества, в обеспечение требований по кредитным договорам; не менее 70% суммы, вырученной от реализации заложенного имущества, в обеспечение требований по иным обязательствам.
Таким образом, указанные изменения существенно увеличивают привлекательность залога как способа обеспечения обязательств. Следует напомнить, что ранее залогодержатели пользовались преимуществом только перед кредиторами третьей очереди (после первой и второй очередей), что на практике часто влекло для них невозможность получить удовлетворение своих требований в случае банкротства залогодателя. Теперь же гарантии получения залогодержателем удовлетворения своих требований за счет стоимости заложенного имущества значительно повысились.
Институт залога был предметом пристального внимания российской цивилистики конца ХIХ – начала ХХ века. Природа залога имела вещный характер в XIV - конце XVIII в. в те исторические периоды, когда законодательство закрепляло конструкцию залога как права присвоения. Однако затем, с переходом в национальном законодательстве к конструкции залога как права кредитора на удовлетворение из стоимости предмета залога и с привнесением в залоговое правоотношение многих черт обязательственно-правового характера, природа залога стала носить смешанный характер.
По современному российскому гражданскому законодательству, залоговое право представляет собой обязательственное право. Об этом свидетельствует, в частности, и структурное расположения норм о залоге в Гражданском кодексе Российской Федерации: правила о залоге помещены в параграфе 3 «Залог» гл. 23 «Обеспечение исполнения обязательств» подраздела 1 «Общие положения об обязательствах» раздела 3 «Общая часть обязательственного права». В разделе же 2 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права» отсутствуют какие–либо нормы, регулирующие залоговые отношения. Точка зрения на залог как на обязательственно-правовой институт нашла адекватное отражение и в судебной практике. Проведенное исследование позволило выявить наличие в залоге двух признаков вещного права: права следования и возможности использовать вещно–правовые способы защиты, что говорит о смешанной природе залога.
Пункт 1 статьи 5 Закона об ипотеки конкретизирует, но не ограничивает перечень недвижимого имущества, которое может быть предметом ипотеки. Так, при условии правильной регистрации прав на них могут быть заложены: земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке (ст. 8 Закона об ипотеке).
Глава 2. Особенности правового регулирования ипотеки земельных участков
2.1 История развития земельной ипотеки в России
Для того чтобы глубже понять юридическую природу залога, необходимо обратиться к его исторической эволюции. В России возникновение частной собственности на землю имело свои особенности, что в свою очередь отразилось на развитии отношений по залогу недвижимого имущества, в первую очередь земельных участков. Это было связано, прежде всего, с обширными пространствами и низкой плотностью населения, вследствие чего не было земельных споров. Сказалось также и положение отдельного лица, которое не рассматривалось в качестве субъекта права. Эту функцию выполняла община, и первоначальная собственность на землю была общинной. С ослаблением общинных связей повысилась роль отдельной личности, создались предпосылки для возникновения частной собственности на землю. Подтверждением этому является упоминание в Псковской судной грамоте о давности как способе приобретения права собственности на недвижимость.
В Московском государстве отношение частных лиц к земле выражалось в форме или поместного, или вотчинного права. Поместье представляло собой право пользования под условием отправления службы, что лишало его обладателя возможности распоряжаться поместьем. Право вотчинника было намного шире и практически являлось правом собственности.
Уже в юридических актах 15 века встречаются случаи залога недвижимых вещей в целях обеспечения договора займа. В соответствии с Уложением царя Алексея Михайловича предметом залога могли быть вещи, принадлежащие должнику на праве собственности, поэтому нельзя было закладывать поместья. В случае невыполнения в срок должником своего обязательства по возврату долга заложенные вещи обращались в собственность кредитора. Но с 1737 г. залоговое право не превращалось в право собственности, а заложенная вещь подлежала продаже с публичных торгов. Залог недвижимости в дореволюционной России совершался крепостным порядком. Совершенный у нотариуса акт представлялся на утверждение старшего нотариуса, который делал отметку в реестре крепостных дел. Такой акт назывался закладной крепостью. Затем старший нотариус налагал запрещение на заложенное имение и делал надлежащее распоряжение об извещении о том сенатской типографии для публикаций. Несоблюдение крепостной формы приводило к недействительности залога. Вещное право залогодержателя возникало с момента записи старшим нотариусом в реестре крепостных дел об утверждении закладной.
Залог не уменьшал объема прав собственника. За ним сохранялась возможность пользования вещью и распоряжения посредством юридических сделок. Хотя залоговое право является вещным и всюду следует за вещью, российским законодательством предусматривалось запрещение продажи заложенной недвижимости до погашения обеспеченного ею долга и уничтожения залогового права. Однако при залоге недвижимости в кредитных учреждениях с согласия последних допускалась продажа заложенных имений и домов с переводом долга на покупателя [21, с. 22].
В соответствии с Указом от 9 ноября 1906 г. «О дополнении некоторых положений действующего закона, касающихся крестьянского землевладения и землепользования» крестьянин был признан субъектом права частной собственности на землю. С того момента начался переход от общинного землепользования к отрубному и хуторскому.
С принятием в 1917 г. Декрета «О земле» земля была национализирована. Однако это не позволило избежать расслоения крестьян на богатых и бедных. Следовательно, основная причина этого кроется не в частной собственности на землю. С переходом к сплошной коллективизации внимание государства было сосредоточено на охране земель колхозов и совхозов при предоставлении последним широких прав по их хозяйственному использованию. Как показал опыт советского периода, исключение земли из гражданского оборота не привело к расцвету сельского хозяйства и изобилию продовольствия.
С переходом нашего государства к рыночной экономике появилась необходимость в возрождении права частной собственности на землю. Окончательное законодательное регулирование правоотношений, связанных с землей, стало возможно только с принятием нового Земельного кодекса РФ.