Приватизация недвижимости имеет решающее значение для завершения процесса приватизации государственных и муниципальных предприятий, создание всех необходимых условий их нормального функционирования. Термин «приватизация» (от латинского слова -- частный) в иностранных государствах, как правило используется для обозначения передачи частному сектору права и их активы.
В ст.1 Закона «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР было дано определение понятия приватизации: приобретение у государства юридическими и физическими лицами государственной собственности. Для государства, местного Совета, общественной организации или благотворительного фонда в уставном капитале покупателя-юридического лица ограничивалась 25%. Закон предусматривал продажу акций приватизируемого предприятия, продажу предприятия на аукционе и по конкурсу, выкуп имущества, сданного в аренду, определенные льготы работникам, а в целом — очень широкий диапазон возможных методов приватизации.
Законодательством регламентирован тот факт, что по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (п.1 ст.559 ГК РФ). Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом (п.3 ст.559 ГК РФ). Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Он подлежит государственной регистрации (ст.560 ГК РФ).
Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия,, а так же сведения о выявленных недостатках переданного имущества. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если ионе не предусмотрено договором (п.1 ст.563 ГК РФ). Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права (п.1 ст.564 ГК РФ).
Перечень объектов недвижимого имущества, подлежащего приватизации, установлен п.5.14.6 Государственной программы и разделом 4 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994г[44]. В соответствии с ними могут быть приватизированы следующие объекты недвижимого имущества:
1) сданные в аренду здания, сооружения, строения и другие помещения, включая встроенно-пристроенные помещения в жилых домах;
2) незанятые или неиспользуемые здания, сооружения, другие нежилые помещения, включая встроенно-пристроенные помещения в жилых домах;
3) здания, сооружения, нежилые помещения, которыми фактически владели и пользовались в процессе своей уставной деятельности товарищества или акционерные общества, созданные на основе аренды государственного имущества этого предприятия (подразделение) и выкупившие его;
4) земельные участки, на которых расположены приватизированные предприятия, иные объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, кроме земельных участков, не подлежащих приватизации в соответствии с законодательством;
5) земельные участки, на которых расположен здания, сооружения, строения и другие нежилые помещения, включая встроено-пристроенные помещения в жилых домах, сданные в аренду, кроме земельных участков, не подлежащих приватизации;
6) земельные участки, на которых расположены незанятые или неиспользуемые здания, сооружения, строения, другие нежилые помещения;
7) земельные участки, в том числе с находящимися на них объектами недвижимости, предоставленные гражданам и их объединениям для ведения предпринимательской деятельности.
Общий порядок проведения аукционов и конкурсов определен Временным положением о приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на аукционе и Временном положении о приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации по конкурсу (утверждены указом Президента Российской Федерации от 29 января 1992г. №66)[45].
Для масштабной приватизации в собственность земельных участков сегодня отсутствует правовая основа. Право приобретения в собственность земельных участков было продекламировано Указом Президента РФ от 25 мая 1992 г. №301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий»[46]. Однако практически приватизация земельных участков стала возможной после утверждения Президентом особым Указом от 14 июня 1992 г. №631 «Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставлении гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности»[47] и принятии Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы России»[48].
В соответствии с этими Указами продажа земельных участков разрешилась:
· гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий;
· гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности.
По договору продажи здания, сооружения или других видов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п.1 ст.552 ГК РФ). Когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если условие пользования соответствующей части земельного участка договором его купли-продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного использования (сервитум) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением (ст.553 ГК РФ).
В соответствии с разделом 4 Основных положений Государственной программы продаже подлежат земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности. В собственность могут быть приобретены как застроенные земельные участки, так и пустующие недостроенные участки. Для приобретения в собственность земельного участка покупателем подается заявка продавцу в произвольной форме с приложением следующих документов:
1. план земельного участка или сведения о его расположении и размерах;
2. сведения о нормативной цене земельного участка, если продажная цена определяется, исходя из нормативной стоимости земли;
3. договор купли-продажи или иной другой документ о праве собственности на приватизированной предприятие, здание, сооружение, помещение;
4. выписку из реестра акционеров, подтверждающую нахождение в частной собственности не менее 75% уставного капитала юридического лица.
Надлежащее поданной следует считать заявку, к которой приложены все необходимые документы. В соответствии с п.4.10 Основных положений продавец обязан рассмотреть заявку и заключить договор купли-продажи в недельный срок с момента поступления заявки покупателя.
В соответствии со ст.3 Закона о приватизации жилищного фонда собственники жилых помещений вправе владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению. Среди сделок по распоряжению жильем наиболее распространены сделки купли-продажи квартир. Существенным условием договора продажи жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользоваться этим жильем после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ). Договор купли-продажи жилого дома или квартиры также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.558 ГК РФ).
Существенным условием договора купли-продажи жилья является предмет и цена. Предметом указанного договора могут быть дом, отдельная квартира или комната, принадлежащее продавцу на праве собственности. Согласно ч.1 ст.13 Закона о собственности в РСФСР собственник вправе совершать в отношении квартиры любые не противоречащие закону сделки, в том числе и продавать. Важное значение в договоре купли-продажи имеет цена. Существует оценочная стоимость квартиры, которая указывается в договоре купли-продажи и определяется территориальными бюро технической инвентаризации (БТИ). Она рассчитывает исходя из восстановительной стоимости всего здания с учетом износа и с учетом поправочных коэффициентов на существующую стоимость нового жилищного строительства.
Существенным условием договора купли-продажи жилья является его цель. В соответствии со ст.7 Жилищного кодекса РСФСР жилые помещения предназначаются для проживания граждан. Предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается. Согласно распоряжение мера Москвы от 11 марта 1994г. №110-РМ при выявлении фактов использования купленного жилья под нежилые цели об этом составляется акт и направляется собственнику с предписанием об устранении нарушения в 15-дневный срок. Муниципальная жилищная инспекция налагает штрафы на собственников-нарушителей. В случае невыполнения предписания договора купли-продажи могут быть расторгнуты в судебном порядке по заявлению Департамента муниципального жилья.