Для совершения сделки продавец должен представить нотариусу документы, подтверждающие право собственности на подаваемое жилье. Ими являются договор передачи и свидетельство о собственности на жилье. Если квартира была куплена, то продавец представляет нотариусу договор купли-продажи. В случае, когда квартира находится в доме ЖСК, или ЖК, продавец приносит справку о полностью выплаченном пае, зарегистрированную в Департаменте муниципального жилья, и свидетельство о собственности на квартиру. В последнее время имеются случаи отказа в оформлении гражданами права собственности на квартиру с полностью выплаченным паем, если гражданин не прописан в данной квартире. При этом сотрудники Департамента муниципального жилья ссылаются на распоряжение мэра Москвы №26-РМ от 25 января 1993 г., согласно которому прописка является необходимым условием оформления права собственности на квартиру. Указанное распоряжение противоречит ч.2 ст.13 Закона о собственности, согласно которой член, жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает на нее право собственности.
Московский рынок недвижимости уже достаточно сформировался, чтобы возникла конкуренция. Риэлтеры изобретают все новые и новые способы проведения операций с недвижимостью, многие из которых резко повышают шансы в конкурентной борьбе. Очевидно, что в этой борьбе побеждает та компания, которая сможет предложить максимум дополнительных финансовых услуг — страхование, кредитование и т.д.
В договоре имущественного найма участвуют два контр агента: наблюдатель и наниматель. Наблюдатель — тот, кто предоставляет имущество во временное пользование. Участник договора, которому имущество для пользования передается, называется нанимателем. «Договор имущественного найма,— пишет О.С.Иоффе,— есть договор, в силу которого одна сторона, наблюдатель, обязуется передать имущество в пользование другой стороне, нанимателю, обязующемуся вносить плату за использование этого имущества и по истечении срока действия договора возвратить его наймодателю»[49]. Так как обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после осуществления договора, то имущественный наем является консессуальным договором. ОН является также возмездным, ибо наниматель уплачивает определенное вознаграждение наблюдателю за использование его имущества.
Можно выделить следующие юридические признаки договора имущественного найма:
· для возникновения договора имущественного найма достаточно соглашения сторон, облеченного в требуемую законом форму;
· имущество переходит от наблюдателя к нанимателю во временное пользование;
· предметом договора имущественного найма могут быть очень только вещи индивидуально-определенные и непотребляемые, ибо использование потребляемых вещей есть в то же время прекращение их существования;
· договор имущественного найма являются двусторонним договором, ибо каждая из сторон (и наниматель, и наймодатель имеют права и обязанности)[50].
Содержание договора имущественного найма состоит в предоставлении пользования вещью. Приобретаемое по этому договору право не является правом собственности, а лишь правом извлечения из вещи той пользы, которая вытекает из их экономического назначения. «Содержание своего обязательства договор имущественного найма близко соприкасаются со ссудой, отличаясь от нее возмездностью. Приближаясь с экономической стороны к договору купли-продажи, как обмен ценностей, имущественный наем существенно отличается от него с юридической точки зрения тем, что не соединяется с переходом права собственности»,— отмечает Г.Ф.Шершеневич[51]. Кроме того, основным признаком, характеризующим имущественный наем, является вознаграждение за представленное пользование. Этот признак настолько существенен, что отсутствие его, по взгляду самого закона, превращает предполагаемый договор имущественного найма в ссуду.
Союзное и российское законодательство регулировало жилищные отношения до 1991 г. с помощью договора найма. При этом употребление слова »аренда« вместо, »найма« не исключалось. Очень интересен вопрос о соотношении договора найма и договора аренды жилых помещений. Например, в Законе «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» постоянно проскальзывает фраза »по договору найма жилого помещения представляет собой соглашение сторон, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой стороне (нанимателю и членам его семьи) жилое помещение, а наниматель обязуется использовать помещение в соответствии с его назначением, обеспечить его сохранность и своевременно вносить плату за пользование жилым помещением (п.1 ст.671 ГК). Здесь же сразу оговаривается, что «юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение или использование на основе договора аренды иного договора (п.2 ст.671 ГК РФ).
Договор аренды представляет собой соглашение сторон, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется передать в пользование другой стороне (арендатору) имущество во временное пользование за плату (ст.606 ГК РФ). В аренду могут быть переданы земельные участки и другие природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (ст. 607 ГК РФ).
Проект ЖК дает более короткое определение — «по договору аренды арендодатель предает в возмездное пользование и владение жилое помещение на срок, установленные в договоре аренды» (ч.2 ст.86). Договор аренды на срок более 1 года должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора. По договору аренды жилое помещение предоставляется не только самому арендатору, но и членам его семьи. Члены семьи арендатора, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с арендатором всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора аренды жилого помещения (ст.ст.53, 133 ЖК РСФСР, ст.92 Проекта ЖК).
По новому законодательству договор аренды жилого помещения и договор найма имеют ряд существенных различий, которые можно представить в виде следующей таблицы:
| Договор найма | Договор аренды | |
| 1.Срок действия договора | Бессрочный | Заключен на определенный срок |
| 2.Размер помещения | Ограничен нормативами | Не ограничен нормативами |
| 3.Оплата жилья | Лимитированная | По договорной цене |
| 4.Основания вселения | Ордер | Договор |
| 5.Оплата внеквартирного ремонта | За счет наймодателя | За счет арендатора (кроме капитального) |
Предметом договора найма может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не может быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанные с другой комнатой (смежные комнаты), подсобные помещения (ст.52 ЖК). Отдельным помещением (квартирой) называется изолированная часть строения, отделяющаяся от других смежных помещений стенами без проемов или глухими перегородками и имеющая самостоятельный выход на улицу, во двор или на лестничную клетку. Форма договора найма, срок, на который заключается договор, и другие условия найма определяются соглашением сторон, если иное не предусмотрено законодательством[52]. Договор найма, заключаемый владельцем дома с гражданином, желающим нанять жилье, не связан никакими административными актами, принимаемыми органами управления, которые не вправе регулировать использование жилья в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности.
Незаконное вмешательство государственных органов в право собственность гражданина объявляется юридически ничтожным, не порождающим никаких прав и обязанностей. Так, райисполком обратился в суд с иском к С. о признании ее утратившей право на жилую площадь в доме, собственником части которого является мать ответчицы. По мнению истца, С. в этом доме не проживает, так как обеспечена жильем в кооперативной квартире свекрови, и, узнав о предстоящем доме матери ввиду его разрушения от наводнения, стала появляться в нем, создавая видимость проживания в целях получения государственной жилой площади в связи со сносом дома. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РСФСР указала, что наблюдателем спорной площади является не исполком — истец по делу, а собственник части дома — мать ответчицы, которая требований о признании С. утратившей право на жилую площадь не предъявляла, При таких обстоятельствах суд неосновательно признал исполком истцом по делу и удовлетворил его иск о признании С. утратившей право на жилищную площадь[53].
Раньше жилищные кодексы союзных республик, устанавливая, что договор жилищного найма должен быть заключен в письменной форме, не предусмотрели последствий несоблюдения сторонами этой формы договора. Никаких правовых последствий жилищные кодексы не предусматривали и для тех случаев, когда сторонами было нарушено содержащееся в жилищном кодексе донной союзной республики требование о регистрации письменного договора жилищного найма а исполкоме Совета народных депутатов.