Принятие хартий сопровождалось религиозными клятвами, основанными на обязательствах соблюдать экономические, финансовые и правовые нормы города. Например, «хартия Лондона, пожалованная Генрихом I в 1129 г., навечно установила за горожанами право избирать должностных лиц города». В тот период времени Лондон назывался коммуной и управлялся мэром. Данная хартия содержала положение об освобождении жителей города и их собственности от дорожных сборов, пошлин за проезд, а также от всех прочих сборов в пользу государства во всей Англии и в морских портах. Горожане получили право выбирать по своему усмотрению совет города для осуществления управления городом и его собственностью. В тех европейских странах, где основу управления муниципальными образованиями составляли пожалованные правителями хартии (Англия, Франция, Скандинавия), положение горожан определялось следующими «нормами:
- принятие присяги городу;
- взаимопомощь и взаимовыручка;
- город обязуется защищать права человека, присягнувшего ему, отстаивать его права собственности и имущественные интересы;
- город охраняет права купцов, приехавших на рынок города;
- горожане не имеют право давать кредит врагам города и общаться с ними без разрешения главного должностного лица;
- орган управления городом и его собственностью выбирается горожанами;
- судьи присягают судить справедливо, все остальные обязаны признавать и исполнять их решения;
- любой человек, мирно проживший в городе год и один день, получает свободу и не может быть затребован своим прежним хозяином.»
Система управления муниципальным образованием включала в себя исполнительные функции, осуществлявшиеся выбранными представителями, и законодательные функции, выполнявшиеся общим собранием горожан, для решения экономических, социальных и политических проблем муниципалитетов. Эта система управления муниципальным образованием и его собственностью, а также структура деятельности его органов и должностных лиц определялись следующими принципами:
— разграничение полномочий представительной и исполнительной власти;
— выборность должностных лиц в органы муниципального управления;
—публикация и систематизация экономических, социальных, политических законов и нормативных актов;
—экономическая и политическая ограниченность полномочий местных сообществ относительно более крупных образований;
—ограничение прерогатив государственной власти при отставании позиций муниципальных образований.
Этот период характеризуется тем, что экономическую основу муниципальных отношений составляет функционирование корпоративного, интегрированного, взаимосвязанного сообщества, обеспеченного коллективностью отношений через механизмы взаимопомощи и совместной хозяйственной деятельности. Но в механизмах муниципального управления имелись ограничения по возможному участию населения в местном управлении по признакам сословности, территориальной принадлежности, имущественного ценза. Нормативное регулирование управления муниципальными образованиями осуществлялось источниками разнообразными как по происхождению, так и по форме и содержанию.
В становлении муниципальной собственности важнейшим этапом является Великая французская революция ХVIII в., которая провозгласила принцип разделения власти и в числе управляющей силы выделила коммунальную власть. Подобная идея муниципальной власти, как особого института управления, «сформулирована в 1790 г. в докладе Алена Турэ на национальном собрании Франции в ходе обсуждения реформы управления муниципальной собственностью». Трактовалась эта идея, прежде всего, исходя из природы городской собственности, характера управления ею, а также компетенции и полномочий муниципальной власти. Сторонники создания самостоятельных органов местного управления исходили из понимания «городской общины как свободной в решении местных дел по собственному усмотрению, без вмешательства государства, отстаивали права городов на самоуправление, утверждая, что это является естественным и не отчуждаемым правом. Противники теории свободной городской общины делали акцент на том, что управление муниципальным образованием в значительной степени формируется государством, и осуществляет, прежде всего, те функции, которые ему передаются теми или иными органами государственной власти». Такое неоднозначное понимание природы муниципальной собственности и управления ею оказало безусловное воздействие на характер реализации революционных воззваний Франции. Были созданы представительные органы местного управления - муниципальные собрания и исполнительно-распорядительные муниципальные администрации. Эти органы управления в городах были включены в состав исполнительных органов государственной власти в качестве низовых звеньев, как учреждения, ответственные за осуществление исполнительной деятельности и использование собственности перед населением муниципалитетов и перед правительством страны. Таким образом, весь круг экономических и социальных проблем муниципальных образований в XV-XVIвв. в ряде стран Европы был возложен на администрации городов.
Следующим историческим этапом экономико-политических преобразований на пути становления развития муниципальной собственности был этап усиления тенденции централизации государственной власти и соответственно ограничения местного самоуправления. Например, в Германии действие этой тенденции усилилось попытками преодолеть раздробленность, обеспечить проведение единых принципов управления в государстве. Такой «Всеобщий Прусский уклад» (1794 г) предусматривал включение муниципальных образований «в единую государственно-экономическую, правовую систему, которая должна была объединить принципы государственного регулирования и традиции общественного уклада». В результате этого города оказались лишенными всякой самостоятельности и попали под жесткую опеку государства. Даже право назначать должностных лиц в городах и сельских общинах, утверждение всех сделок о купле-продаже муниципальной собственности и заключение арендных договоров по использованию собственности муниципалитетов происходило по указанию государственных властей.
Основные успехи в становлении муниципальной собственности и развитии муниципального управления были достигнуты в XIX в. Первый опыт реформирования на этом этапе был отмечен в Пруссии, так как к началу того века эта страна находилась в экономическом упадке, который был обусловлен, в основном, неэффективной системой управления городской собственностью и местным хозяйством в целом. Реформа местного управления в Пруссии опиралась на опыт французских и бельгийских экономистов в области муниципальных исследований, в ней были сформулированы основные положения общественной теории самоуправления. Экономический смысл данной общественной теории заключался в следующем: государство должно признавать свободу муниципальных образований и предоставить им возможность самим управлять своими делами, но основная идея состоит в том, что муниципальная собственность, относясь к общественной, в то же время не является государственной формой собственности, и из этого, возможно, делать вывод, что и управление муниципальными образованиями носит негосударственный характер управления, следовательно, на местное управление возлагается осуществление хозяйственных функций. Экономическое содержание данной теории позволило подвергнуть критике практику управления государственными чиновниками муниципальным имуществом и городским хозяйством. Научно обосновывалась необходимость ограничения вмешательства центральных органов власти в повседневную жизнь городских образований и возможность передачи им основных полномочий по управлению местным хозяйством муниципальным органам.
Генезис муниципальной собственности и системы управления городскими хозяйствами отмечен этапностью социально-экономических преобразований, этот процесс отмечен при изучении мирового исторического опыта. Особое место в становлении муниципальных отношений отводится Германии, именно эта страна внесла значительный вклад в экономическое развитие и формирование платформы для последующего укрепления основ муниципального управления. В Пруссии в 1808 г. был опубликован новый городской устав, основное содержание которого можно отразить в следующих положениях:
-осуществление децентрализации власти и формирование органов местного управления;
-предоставление возможности участия в местном самоуправлении только собственникам недвижимости в установленных размерах;
- включение в систему управления городом различных структур: городского совета, представительного органа, осуществляющего функции по защите интересов горожан; магистрат, орган исполнительной власти; бургомистра, выполняющего функции председателя городского совета и магистрата;
- передача некоторых государственных функций и поручений в ведение муниципалитетов;
- сохранение функций государственного контроля и надзора в отношении использования и управления муниципальной собственностью и в целом системой местного хозяйства в рамках городских образований (при этом деятельность муниципалитетов не должна была противоречить экономической политике государства).
Основной заслугой реформаторских преобразований в Германии в тот период было следующее: община стала рассматриваться как основной субъект управления в рамках территориального образования, под объектом самоуправления понималось не население, а его собственность, то есть имущественное владение населения и общины в целом.
Основное внимание в организации муниципального управления Германия уделила выявлению экономической сущности муниципальных образований и определению внешних условий пропорционального сосуществования подобных образований в рамках единого экономического пространства государства. На основе изученных экономических взаимосвязей, были определены полномочия муниципального управления, права и обязанности его органов и должностных лиц. Таким образом, в наиболее общем виде сформировалась германская система муниципальной собственности и управления муниципальными образованиями. Дальнейшее развитие местного управления в Германии в значительной степени было обусловлено решением задачи объединения германских земель и проходило в условиях противоборства двух муниципальных концепций - общественной теории управления муниципальной собственностью и государственной теории управления муниципальными образованиями. Создание Германской империи в 1871 г. позволило начать унификацию муниципальных систем, то есть проводить рациональное сокращение числа объектов одинакового функционального назначения, так как на территории этой страны к тому времени действовали примерно 70 типов различных городских и сельских образований.