1.2 Кредит или займ?
Во многих случаях нередко берут взаймы не только у банков, процедура получения кредитов в которых достаточно сложна, но и у других предприятий, имеющих возможность временно высвободить требуемые средства из своего оборота.
Во всех случаях заимодавец (при заключении договора займа) или кредитор (при заключении кредитного договора) передает свое имущество заемщику, на которое, как правило, начисляются проценты в течение всего срока, пока переданное имущество не будет возвращено. В чем же разница между кредитом и займом?
Первое и основное отличие заключается в том, что кредитором может быть только банк или иная кредитная организация, тогда как заимодавцем - любое юридическое или физическое лицо. Это значит, что две организации, ни одна из которых не имеет лицензии на осуществление банковских операций, не вправе заключить между собой договор, именуемый "кредитным"[4, С. 46].
Второе отличие связано с моментом вступления договора в законную силу. Договор денежного займа по своей юридической природе является реальным, то есть долговые обязательства по нему наступают в момент фактического получения денег от кредитора. В отличие от него, кредитный договор - консенсуальный, поскольку здесь долговые обязательства возникают с момента достижения сторонами соответствующего соглашения о передаче денег должнику.
Еще одно отличие состоит в следующем. Договор займа может быть беспроцентным, а вот кредиты беспроцентными быть не могут. Что касается договора займа, то если он предполагается беспроцентным, в нем обязательно должна прозвучать формулировка о том, что плата за пользование заемными средствами не взимается. В противном случае заимодавец или кредитор все равно могут потребовать уплаты процентов, причем абсолютно законно.
Следующее отличие заключается в предмете договора. Предметом кредитного договора, заключаемого с банком или иной кредитной организацией, являются только денежные средства, сумму которых и начисленные на них проценты заемщик обязуется возвратить по истечении установленного срока. По договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Государственный кредит - это урегулированная нормами финансового права деятельность государства, направленная на получение в кредит денежных средств на условиях возвратности, срочности, возмездности и добровольности. Государство выступает в качестве заемщика средств. В отношении других государств РФ может выступать как должником, так и кредитором.
Денежные средства, взятые взаймы у хозяйствующих субъектов, других государств, МВФ и т. п., поступают в распоряжение органов государства, превращаясь в дополнительные финансовые ресурсы. Они могут быть использованы как инвестиционный ресурс, как планируемый бюджетный ресурс, но, как правило, государственные займы в разных формах используются для покрытия бюджетного дефицита.
Источником погашения государственных займов и выплаты процентов по ним выступают средства бюджета, где ежегодно эти расходы выделяются в отдельную строку.
Источниками финансирования дефицита федерального бюджета являются: внутренние источники в следующих формах:
- кредиты, полученные РФ от кредитных организаций в валюте РФ;
- государственные займы, осуществляемые путем выпуска ценных бумаг от имени РФ;
- бюджетные ссуды и бюджетные кредиты, полученные от бюджетов других уровней бюджетной системы РФ;
- поступления от продажи имущества, находящегося в государственной собственности;
- сумма превышения доходов над расходами по государственным запасам и резервам;
- изменение остатков средств на счетах по учету средств федерального бюджета;
- внешние источники в следующих формах: государственные займы, осуществляемые в иностранной валюте путем выпуска ценных бумаг от имени РФ;
- кредиты правительств иностранных государств, банков и фирм, международных финансовых организаций, предоставленные в иностранной валюте, привлеченные РФ.
Государственный кредит как финансовая категория выполняет три функции:
- распределительную, через которую осуществляется формирование централизованных денежных фондов или их использование на принципах срочности, платности и возвратности;
- регулирующую, при реализации, которой, вступая в кредитные отношения, государство вольно или невольно воздействует на состояние денежного обращения, уровень процентных ставок на рынке денег и капиталов, на производство и занятость;
- контрольную, которая в основном контролирует целевое использование средств, сроки их возврата и своевременность уплаты процентов.
Основными видами ценных бумаг по государственному кредиту являются государственные займы (например, облигации внутреннего валютного займа - ОВВЗ, облигации федерального займа - ОФЗ), заемные инструменты для международных финансовых рынков (например, евробонды).
В целом государственные займы могут быть классифицированы по следующим признакам. По срокам действия долговые обязательства могут носить краткосрочный характер (до одного года), среднесрочный характер (свыше одного года до пяти лет) и долгосрочный характер (свыше пяти лет до тридцати лет). Все долговые обязательства РФ погашаются в сроки, определяемые конкретными условиями займа, но не могут превышать 30 лет. По субъектам эмиссии займы делятся на выпускаемые Правительством РФ, правительствами субъектов РФ и органами местного самоуправления. По признаку субъектов - держателей ценных бумаг займы могут подразделяться на: реализуемые только среди населения; реализуемые только среди юридических лиц; реализуемые среди юридических лиц и населения [10, С. 46].
По форме выплаты доходов займы могут делиться на:
1. процентно-выигрышные, где владельцы долговых обязательств процентного займа получают твердый доход ежегодно путем оплаты купонов или один раз при погашении займа путем зачисления процента к начисленному номиналу ценных бумаг без ежегодных выплат;
2. выигрышные, где владелец получает доход в форме выигрыша в момент погашения облигаций; доход выплачивается только по тем облигациям, которые попали в тиражи выигрышей;
3. беспроигрышные (целевые) займы предусматривают выплату доходов держателям облигаций или гарантируют получение соответствующего товара, спрос на который в момент выпуска займа не удовлетворяется.
Займы также могут делиться по методам размещения на добровольные, размещаемые по подписке, и принудительные. В настоящее время в РФ используются только добровольные займы. Принудительные займы применяются только в тоталитарных государствах. Займы по подписке близки к займам принудительным, поэтому также не применяются.
По форме займы могут быть облигационными, которые предполагают эмиссию, и безоблигационными, которые оформляются подписанием соглашений, договоров, а также путем записей в долговых книгах и выдачи особых обязательств.
1.2.1 Преимущества ипотечного кредита для заемщика и кредитора
На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг.
По сути, для обеспечения выполнения обязательств стороной договора использовался механизм залога. Этот механизм существует уже несколько тысяч лет и является надёжным и эффективным способом защиты интересов кредиторов.
В современной практике понятие ипотека применяется в основном в случаях залога недвижимого имущества при получении кредита. Другими словами, ипотечное кредитование – это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.
Ипотечный кредит, как правило, представляет собой долгосрочный кредит с обязательством возврата в обозначенный договором срок и выплаты процентов по кредиту. Такой кредит предоставляется для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства. Механизм залога означает, что у собственника ограничиваются права на распоряжение залоговым имуществом, а кредитор имеет право при определённых условиях нарушения договора на обращение взыскания на заложенное имущество. Кредитор (то есть залогодержатель) имеет право в случае не возврата долга получить компенсацию за счёт заложенного имущества (предмет залога может быть передан залогодержателю в физической форме или в форме документально зафиксированного права на его получение в виде залогового обязательства) [15, С. 88].
Кредиторами обычно выступают банки или другие кредитные организации, выдающие ипотечные кредиты заёмщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание выданных ипотечных кредитов.
Важно осознавать, что ипотечное кредитование подразделяется на жилищную ипотеку и на коммерческую, о существовании которой нередко забывают при упоминании ипотечного кредитования. Коммерческая ипотека включает в себя ипотечные кредиты на коммерческую недвижимость для физических и юридических лиц.
Одним из преимуществ ипотеки для кредитора является то, что она даёт преимущество ипотекодержателю перед другими кредиторами, если таковые имеются. В данном случае речь идёт, в первую очередь, о коммерческой ипотеке. Также стоит отметить широкие возможности рефинансирования ипотечных кредитов в силу стандартизации кредитных продуктов и процессов.
Помимо того, что сегмент ипотечного кредитования в России на сегодняшний день переживает период роста, он также имеет очень большой потенциал развития как со стороны спроса, так и стороны предложения. Со стороны спроса это обеспечивается ростом доходов населения, повышением грамотности населения в области ипотечного кредитования и его преимуществ, а также общим ростом спроса населения на банковские кредиты. Со стороны предложения рост сегмента ипотечного кредитования обеспечивается такими факторами, как постепенное формирование рынка ипотеки на протяжении нескольких лет, планомерное улучшение законодательной базы для ипотечных кредиторов, создание федеральной системы ипотечного кредитования, осознание многими банками значимости ипотеки для собственного успешного развития. Аналитики прогнозируют более бурный рост на сегменте жилищной ипотеки, в силу того, что на сегменте коммерческой ипотеки база для роста уже относительно велика.