сравнения продаж земельных участков;
затратный метод;
метод капитализации дохода.
Основным приемом оценки земли является метод сравнения продаж. Этот метод использует цены продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по существенным характеристикам как базовые для последующего анализа. Предполагается, что цена, за которую земельный участок был продан, отражает равновесие спроса и предложения, и если условия на рынке недвижимости существенно не изменились, то аналогичный по своим характеристикам земельный участок может быть оценен на том же уровне. Метод основан на принципе замещения, рациональный покупатель не заплатит за земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами. Процедура метода следующая:
выявление фактических продаж земельных на соответствующем рынке;
проверка информации о сделках, что сделки не являются вынужденными и все стороны действовали экономически рационально;
внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком (размер, местоположение, форма и глубина участка, рельеф и др.).
На практике используется несколько приемов оценки земли этим методом, это прием единицы сравнения и прием базового, стандартного участка. Когда анализируются участки на основе фактической стоимости единицы сравнения (гектар, кв. метр и др.) и реального или гипотетического базового участка. Среднее значение определяется путем расчета медианой или средней цены продажи за единицу сравнения. Высокие средние отклонения по зонам показывают, что, возможно, необходимы дальнейшие уточнения, основанные на рыночной информации и реальной действительности. Как только для каждой зоны определена стоимость единицы сравнения, производится уточнение на уровне отдельных земельных участков.
32. Государственная и муниципальная инвестиционная политика
Государственные расходы и государственная инвестиционная политика. Государственный инвестиционный фонд инвестиционные расходы в составе расходов государственного бюджета. Состав государственных инвестиционных расходов. Адресная инвестиционная программа.
Муниципальные инвестиции как инструмент управления социально-экономическим развитием муниципального образования. Источники инвестиций в муниципальный фонд. Инвестиционный потенциал территории: понятие и составляющие. Инвестиционная привлекательность территории. Инвестиционная составляющая в жилищно-коммунальном хозяйстве.
Сущность муниципальной инвестиционной политики можно определить как целенаправленную, научно обоснованную деятельность местных органов власти по привлечению и оптимальному использованию инвестиционных ресурсов в целях устойчивого социально-экономического развития и повышения качества жизни населения муниципального образования (города).
АКТИВНОСТЬ инвестиционной деятельности в городе (на определенной территории) зависит как от его инвестиционного климата, так и от инвестиционной привлекательности объектов инвестирования. Факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность ресурсов города (территории), можно сгруппировать следующим образом:
1. Территориальные факторы (определяющие инвестиционный климат города):
- экономические;
- политические;
- законодательные;
- природоохранные;
- инфраструктурные;
- природно-климатические;
- ресурсные;
- демографические.
2. Точечные факторы (связанные с состоянием объекта инвестирования):
- финансовые показатели;
- производственно-технологические;
- инфраструктурные;
- входящие ресурсы;
- состояние менеджмента, маркетинга.
Для определения уровня (индекса) инвестиционного климата территории выделяются наиболее важные факторы на момент определения данного показателя. Высокий индекс инвестиционного климата получают город или территория, имеющие стабильную политическую, законодательную, природоохранную ситуацию, высокий уровень экономических, инфраструктурных, демографических, природно-климатических показателей в сочетании с ресурсной обеспеченностью.
Для привлечения инвестиций в городскую экономику также очень важны мероприятия, повышающие уровень предсказуемости, открытости, определенности ситуации, что снижает уровень риска для инвесторов. С этой точки зрения задача инвестиционного менеджмента - активизация инвестиционного процесса в городе и повышение его эффективности. Следовательно, в муниципальном образовании необходимо проводить определенную инвестиционную политику.
Сущность муниципальной инвестиционной политики можно определить как целенаправленную, научно обоснованную деятельность местных органов власти по привлечению и оптимальному использованию инвестиционных ресурсов в целях устойчивого социально-экономического развития и повышения качества жизни населения муниципального образования (города).
Разработка и реализация муниципальной инвестиционной политики осуществляются на основе концепции социально-экономического развития города и включают:
- определение приоритетов, целей и задач инвестиционной политики, т.е. формирование инвестиционной стратегии;
- разработку комплекса мероприятий по инвестированию;
- определение потребности в инвестиционных ресурсах;
- поиск и выбор источников инвестиций;
- формирование инвестиционных возможностей и мер по их расширению.
Одним из важнейших вопросов осуществления муниципальной инвестиционной политики является ее ресурсное, в частности, финансовое обеспечение, что особенно актуально в условиях дефицита бюджетных инвестиций.
К направлениям создания благоприятных условий для инвесторов, уже рассмотренных выше, следует добавить:
- создание современной системы коммуникаций и информационного обеспечения инвестиционной деятельности (например, организация единого информационно-аналитического пространства города на основе геоинформационных систем);
- обеспечение деловой оперативности в принятии управленческих решений, связанных с инвестиционной деятельностью в городе;
- осуществление городского маркетинга, создающего благоприятный имидж города в целом для внешних инвесторов.
Недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и той пространственной среды, в которой осуществляется человеческая деятельность.
Недвижимость - важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мир: в целом на долю недвижимого имущества приходится более 50% мирового богатства.
Обобщая ряд определений, можно сказать, что под недвижимостью понимается земля как физический объект и все то, что с ней прочно связано (находится на ней).
Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимости относятся:
- земельные участки;
- участки недр;
- обособленные водные объекты;
- все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Традиционно в России недвижимость делится на три группы:
- жилищный фонд;
- нежилой фонд;
- земля.
Именно эти группы и составляют основу городской недвижимости.
Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения и др. строения, пригодные для проживания.
К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения подразделяются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские, производственные.
Недвижимость как товар обладает такими особенностями, как:
- фундаментальность;
- уникальность;
- стационарность;
- длительность создания;
- долговечность.
Рынок недвижимости - совокупность сделок с недвижимостью, потока информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости. Развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение для оживления инвестиционной деятельности в городе.
Одной из важнейших функций по управлению недвижимостью является ее оценка.
В связи с отсутствием в регионах (ни у населения, ни в бюджетах) средств на модернизацию ЖКХ и учитывая, что в прежние годы она осуществлялась за счет госкапвложений, необходимо обеспечить финансирование из федерального бюджета в полном размере затрат мероприятий по модернизации жилищно-коммунального хозяйства, предусмотрев в федеральном бюджете средства на восстановление основных средств жилищно-коммунального хозяйства и отработав механизм выделения этих средств субъектам Российской Федерации через Министерство финансов, исходя из фактического состояния основных фондов отрасли, не увязывая при этом выделение средств с выполнением установленных федеральных стандартов перехода новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг или предусматривать в тарифах на коммунальные услуги инвестиционную составляющую, предусмотрев ответственность должностных лиц за не целевое ее использование.
33. Институт полномочного представителя Президента РФ. Федеральные округа
Политические и экономические предпосылки создания федеральных округов. Нормативно-правовое регулирование системы федеральных округов. Полномочный представитель президента в федеральном округе: правовой статус, полномочия. Аппарат полномочного представителя президента в федеральном округе. Взаимодействие полномочного представителя президента с органами государственной власти в субъектах РФ. Федеральные инспекторы: статус и полномочия. Региональные представительства федеральных органов государственной власти и проблемы их взаимодействия с региональными органами власти и управления.