Договор купли-продажи земельных участков относится к договорам недвижимости и поэтому подчиняется правилам купли-продажи недвижимости. Продажа земельных участков возможна лишь после установки их на кадастровый учёт; без кадастрового свидетельства сделка не будет зарегистрирована.
Хотя ЗК предусматривает постановку земельного участка на кадастровый учёт, однако на прямую он не лишает граждан пользоваться земельными участками, принадлежащими им на основе постоянного (бессрочного) пользования и владения, предоставляя каждому гражданину по своему желанию бесплатно и однократно приватизировать такой земельный участок, а сельскохозяйственные угодья фермерам – по льготным ценам. Однако до приобретения такого участка в собственность с соответствующей регистрацией права собственности владелец не вправе распоряжаться этим земельным участком, а частности продать его.
В данной главе имеют место такие определения, как:
· собственники земельных участков – лица, являющиеся собственниками земельных участков;
· землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;
· землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;
· арендаторы земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;
· обладатели сервитута – лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).
К объектам недвижимого имущества ещё относят и объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов РФ. Принадлежность памятников к недвижимости оговаривается в ФЗ № 73 в ст.3: к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.
Объекты культурного наследия подразделяются на следующие виды:
· памятники - отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения: церкви, колокольни, часовни, костелы, кирхи, мечети, буддистские храмы, пагоды, синагоги, молельные дома и другие объекты, специально предназначенные для богослужений); мемориальные квартиры; мавзолеи, отдельные захоронения; произведения монументального искусства; объекты науки и техники, включая военные; частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека, включая все движимые предметы, имеющие к ним отношение, основным или одним из основных источников информации о которых являются археологические раскопки или находки (далее - объекты археологического наследия);
· ансамбли - четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников, строений и сооружений фортификационного, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения, а также памятников и сооружений религиозного назначения (храмовые комплексы, дацаны, монастыри, подворья), в том числе фрагменты исторических планировок и застроек поселений, которые могут быть отнесены к градостроительным ансамблям; произведения ландшафтной архитектуры и садово-паркового искусства (сады, парки, скверы, бульвары), некрополи;
· достопримечательные места - творения, созданные человеком, или совместные творения человека и природы, в том числе места бытования народных художественных промыслов; центры исторических поселений или фрагменты градостроительной планировки и застройки; памятные места, культурные и природные ландшафты, связанные с историей формирования народов и иных этнических общностей на территории Российской Федерации, историческими (в том числе военными) событиями, жизнью выдающихся исторических личностей; культурные слои, остатки построек древних городов, городищ, селищ, стоянок; места совершения религиозных обрядов.
Земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и Федеральным законом об объектах культурного наследия.
Объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом.
Собственник объекта культурного наследия несет бремя содержания принадлежащего ему объекта культурного наследия, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данным объектом культурного наследия.
При государственной регистрации договора купли-продажи объекта культурного наследия либо выявленного объекта культурного наследия новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия либо выявленного объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект.
В случае если в пределах земельного участка или участка водного объекта обнаружен объект археологического наследия, со дня обнаружения данного объекта собственник земельного участка или пользователь им либо водопользователь владеет, пользуется или распоряжается принадлежащим ему участком с соблюдением условий, установленных Федеральным законом об объектах культурного наследия для обеспечения сохранности выявленного объекта культурного наследия.
Объект археологического наследия и земельный участок или участок водного объекта, в пределах которых он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно.
Объекты археологического наследия находятся в государственной собственности.
В настоящее время существует проблема разграничения имущества на движимое и недвижимое. При отнесении имущества к недвижимому выделяют три аспекта:
· тесная связь с землёй;
· сложность объекта;
· высокая стоимость.
Чёткая классификация разграничения имущества на движимое и недвижимое связана с тем, что гражданские права на данные виды имущества различны.
В данной курсовой работе были выделены такие виды недвижимого имущества как: здания и сооружения, жилые помещения, нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия, земельные участки и объекты культурного и исторического наследия.
Здания - это объекты недвижимости, которые предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы. Сооружения – это объекты недвижимости, служащие чисто техническим целям, люди в них если и находятся, то временно.
Жилые помещения – это объекты недвижимости, предназначенные для постоянного проживания.
Нежилые помещения – это недвижимое имущество, но не в виде отдельно стоящих зданий или сооружений, а в виде самостоятельных и чётко выделенных частей в составе зданий, сооружений.
Кондоминиум – это имущественный комплекс, который специально не создаётся, а появляется, как только в доме появляются два или более собственников.
Предприятие – это имущественный комплекс, состоящий из движимых и недвижимых вещей, имущественных прав и обязанностей, исключительных прав и некоторых иных элементов, который используется для предпринимательской деятельности.
Земельный участок – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Памятники истории и культуры – это объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность.
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая, третья, четвертая): По состоянию на 15 июня 2008 года. - Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2008
2. Жилищный кодекс Российской Федерации (по состоянию на 10 мая 2008 года). – Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2008-11-22
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (ЗК РФ) (с изменениями и дополнениями) / Документы системы ГАРАНТ
4. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (по состоянию на 1 июня 2008 года). - Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2008.
5. Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ" от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ (с изменениями и дополнениями) / Документы системы ГАРАНТ
6. Невзгодина Е.Л. Сделки с недвижимостью (понятие, виды, правовое регулирование): Учебное пособие / Под ред. А.И. Казанника. - Омск: Омск. гос. Ун-т, 2003
7. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/ Под общей редакцией П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во "Смолин Плюс", М.: Изд-во "АСВ", 1999
8. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью /И.Т. Балабанов. - М.: Финансы и статистика, 1996. – с.118.
9. Воронин. И.К. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Российской Федерации /И.К. Воронин. – М.: Мигалион, 2003. – 135 с.
10. Конституция РФ от 12 декабря 1993 г. (с изменениями и дополнениями) / Документы системы ГАРАНТ
11. Водный кодекс от 3 июня 2006 г. (с изменениями и дополнениями) / Документы системы ГАРАНТ
12. Лесной кодекс от 4 декабря 2006 г. (с изменениями и дополнениями) / Документы системы ГАРАНТ