Если под выплату ренты передается недвижимая вещь (земельный участок, здание, сооружение, предприятие и т.п.), то обязанность по выплате ренты оказывается обременением такой вещи (п. 1 ст. 586 ГК РФ). В случае отчуждения такой недвижимой вещи плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества, который приобретает статус нового плательщика ренты. Однако прежний плательщик ренты не выбывает полностью из правоотношений с получателем ренты, а оказывается, по общему правилу п. 2 ст. 586 ГК, субсидиарно с новым плательщиком ответственным по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Альтернативой субсидиарной ответственности прежнего плательщика ренты является лишь его солидарная с новым плательщиком ответственность, если это специально предусмотрено законом или договором ренты[7].
Итак, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ). При этом можно установить обязанность по выплате ренты бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Последняя может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
1.2 Права и обязанности сторон по договору ренты
Права и обязанности сторон по договору ренты определяются в зависимости от вида договора ренты и его субъектного состава. Сторонами договора ренты являются плательщики и получатели.
Плательщиками постоянной ренты могут быть любые лица, а получателями - только граждане и некоммерческие организации. Право граждан на приобретение статуса получателя постоянной ренты не может быть ограничено, в то время как аналогичное право может возникнуть у некоммерческих организаций лишь при отсутствии препятствий к этому в законе и при условии соответствия предоставления имущества под выплату ренты целям деятельности таких организаций. В настоящее время не усматривается таких видов некоммерческих организаций, приобретение которыми статуса получателя ренты явно противоречило бы закону[8].
Права получателя ренты могут переходить к гражданам и некоммерческим организациям в порядке сингулярного (уступка требования) и универсального (наследование, реорганизация юридического лица) правопреемства (п. 2 ст. 589 ГК РФ)[9].
Основной формой выплаты постоянной ренты является денежная форма. Вместе с тем п. 1 ст. 590 ГК РФ допускает возможность установления в договоре постоянной ренты условия о ее выплате путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Согласно диспозитивному правилу ст. 591 ГК РФ о сроках выплаты постоянной ренты, рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты.
К правам сторон по договору ренты относится право на прекращение договора. Так, ГК РФ содержит специальный способ прекращения договора постоянной ренты путем ее выкупа (ст. 592 - 594). Хотя договор постоянной ренты является бессрочным, плательщик постоянной ренты всегда вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты, выкупив ее, т.е. уплатив получателю выкупную цену постоянной ренты. Пункт 2 ст. 592 ГК РФ устанавливает, что заявление об отказе от выплаты ренты может быть сделано плательщиком ренты не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты. Это правило является диспозитивным и может быть изменено договором, но лишь в сторону увеличения указанного срока по сравнению с трехмесячным. По общему правилу п. 2 ст. 592 ГК РФ, которое может быть изменено договором, договор ренты прекращается лишь после получения получателем ренты всей выкупной суммы.
Плательщик постоянной ренты не может отказаться от права на ее выкуп, поэтому условие о таком отказе, будучи включено в договор постоянной ренты, было бы ничтожным (п. 3 ст. 592 ГК РФ). В то же время осуществление права на выкуп постоянной ренты может быть ограничено путем установления в договоре условия о недопустимости выкупа в течение жизни ее получателя либо в течение иного срока, который не должен превышать 30 лет с момента заключения договора постоянной ренты[10].
Выкупная цена постоянной ренты может быть определена договором. Если же стороны не включили в договор условия о выкупной цене, то она определяется по правилам п. 2, 3 ст. 594 ГК РФ.
Согласно этим правилам выкупная цена определяется по-разному в зависимости от того, передавалось имущество по договору ренты за плату или бесплатно. В первом случае выкупная цена определяется в размере годовой суммы подлежащей выплате ренты, а во втором случае к этой сумме добавляется цена переданного.
Основное содержание обязательства, возникающего в связи с заключением договора ренты, составляет обязанность плательщика ренты по ее выплате. За просрочку выплаты ренты плательщик ренты, по общему правилу ст. 588 ГК РФ, уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ. Ненадлежащее исполнение плательщиком обязанностей по выплате ренты рассматривается как просрочка выплаты и влечет указанную ответственность независимо от формы ренты (денежная сумма, вещи, работы или услуги).
Если имущество отчуждается под выплату ренты за плату, в содержание рентного обязательства входит обязанность плательщика ренты по уплате цены за отчуждаемое имущество. В случае просрочки исполнения плательщиком ренты этой обязанности его ответственность определяется правилом п. 3 ст. 486 ГК РФ, т.е. плательщик ренты обязан уплатить проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ[11].
Кроме того, при передаче под выплату ренты движимого имущества в содержание рентного обязательства входит обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязанностей по выплате ренты либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за их неисполнение либо ненадлежащее исполнение. Надлежащее обеспечение интересов получателя ренты должно существовать в течение всего срока действия договора ренты. При невыполнении плательщиком ренты вышеуказанной дополнительной обязанности, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает (случайная утрата или повреждение предмета залога, несостоятельность поручителя или ухудшение его имущественного положения), получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (п. 3 ст. 587 ГК РФ).
Договор постоянной ренты может быть прекращен по инициативе не только плательщика ренты, но и ее получателя. Однако если по инициативе плательщика рента при соблюдении установленного законом или договором порядка может быть выкуплена всегда, то право получателя постоянной ренты требовать ее выкупа и корреспондирующая этому праву обязанность плательщика произвести такой выкуп возникают, лишь при наличии предусмотренных в ст. 593 ГК РФ или договоре постоянной ренты оснований.
К числу таких оснований ст. 593 ГК РФ относит как противоправные действия плательщика (просрочка выплаты ренты более чем на один год или нарушение плательщиком ренты обязательств по обеспечению выплаты ренты), так и наступление иных, не зависящих от плательщика ренты обстоятельств, очевидно свидетельствующих о невозможности надлежащего исполнения плательщиком ренты обязанности по ее выплате (например, признание плательщика ренты неплатежеспособным). В качестве отдельного основания возникновения у получателя ренты права требовать ее выкупа ст. 593 ГК РФ называет поступление недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, в общую собственность или его раздел между несколькими лицами.
Основанием прекращения или изменения договора постоянной ренты в части условий ее выплаты может послужить случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату постоянной ренты (п. 2 ст. 595 ГК РФ). Это основание применимо лишь в отношении договора постоянной ренты, по которому имущество передано плательщику ренты за плату. В этом случае риск случайной гибели или случайного повреждения имущества распределяется между сторонами договора ренты. Что касается риска случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, то такой риск всецело ложится на плательщика ренты как собственника переданного под выплату ренты имущества (п. 1 ст. 595, ст. 211 ГК РФ), поскольку обязанность плательщика по выплате ренты в этом случае сохраняется в полном объеме и не может быть прекращена или изменена по его инициативе[12].
Итак, сторонами договора ренты являются плательщики и получатели, которые обладают правами и обязанностями. Права и обязанности сторон по договору ренты не носят взаимный характер. Каждая сторона обладает своим индивидуальным набором прав и обременена различными обязанностями.
Физические лица могут быть получателями ренты без законных ограничений, а юридические лица – лишь при отсутствии указанных в законе препятствий. Однако права получателя ренты могут переходить к гражданам и некоммерческим организациям в порядке уступки требования и в случае наследования, реорганизация юридического лица, правопреемства.
К правам получателя ренты относится право на получение ренты (в денежной или иной форме), право на прекращение договора ренты (только в случае противоправных действий со стороны плательщика, невыполнения договорных обязательств, форс-мажорных обстоятельств).