Однако в письме Высшего арбитражного суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» разъяснено, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее года, государственной регистрации не требует. Этот вид договора аренды считается заключенным в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ, т.е. с момента получения лицом, направившем оферту, её акцепта. Государственная регистрация прав на недвижимое имуществ, а также сделок с ним, в том числе аренда, ведется органами, осуществляющими регистрацию и оформление документов о правах на недвижимое имущество в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Правилам, утвержденным постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219. Договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным только с момента такой регистрации.
Соответствующим удостоверением государственной регистрации прав и сделок с ним является свидетельство о государственной регистрации прав, которое выдается правообладателю и имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги, учетную серию и номер.
Договор аренды здания (сооружения) должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ).
К числу существенных условий рассматриваемого договора закон отнес также условие о размере арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами условия о размере арендной платы договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади или иного показателя его размера, общая сумма арендной платы определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК РФ). При аренде здания или сооружения арендатор получает в пользование также земельный участок, на котором оно расположено и который функционально необходим для пользования этим зданием (сооружением). Поэтому возникает вопрос о плате за пользование этим участком. По общему правилу необходимо исходить из того, что установленная в договоре арендная плата включает так же плату за пользование соответствующим земельным участком (п. 2 ст. 654 ГК РФ). В то же время законом или договором может быть предусмотрено иное.[36]
Договор аренды зданий или сооружений является основным документом, регулирующим отношения между арендодателем и арендатором. Для данного вида договора аренды установлен образец, который следует соблюдать при его составлении. Двоякого, т.е. «пробельного», толкования условий договора не должно быть. Причем это правило должно распространятся и на прочие арендные отношения.
По договору аренды стороны обязаны:
· Арендодатель – своевременно передать арендатору помещение (здание) в пользование на время; производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду здания;
· Арендатор – принять здание во временное пользование и своевременно вносить плату за его использование; использовать арендованное нежилое помещение (здание) в соответствии с его назначением и условиями договора; производить за свой счет текущий ремонт.
Этот перечень прав и обязанностей не является закрытым. При составлении договора аренды по соглашению сторон в тексте договора в разделе «Права и обязанности сторон» могут быть предусмотрены иные права и обязанности.[37]
Если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами. Следует сразу подчеркнуть, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости) применяются в полном объеме. Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений кА объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с землей и т.п.[38]
3.2 Договор финансовой аренды (лизинг)
По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК РФ). Это новый вид договора аренды, обладающий рядом преимуществ, которые способствуют развитию инвестиций в средства производства.[39]
Отношения между сторонами по договору финансовой аренды регулируется двумя основными документами – ГК и Законом о финансовой аренде (лизинге). В ГК договору финансовой аренды посвящено всего пять статей, содержащих общие правила регулирования этого договора, в то время как в Законе о финансовой аренде достаточно подробно урегулированы содержание и порядок заключения договора.
Предмет договора финансовой аренды – любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, за исключением земельных участков и других природных объектов (ст. 666 ГК РФ). Предметом договора финансовой аренды могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое будет использоваться в предпринимательской деятельности. Передаваться это имущество может и физическим, и юридическим лицам.
Договор финансовой аренды имеет специфический состав субъектов – участников. Их трое: продавец, арендодатель и арендатор. В законе о финансовой аренде арендодатель именуется как лизингодадетель, а арендатор – соответственно лизингополучатель. Однако особенность договора состоит в том, что присутствует третий участник сделки – продавец арендуемого имущества. Все три субъекта связаны правоотношениями, причем арендодатель имеет деловые отношения, прежде всего с продавцом, а затем с арендатором (лизингополучателем). Продавец и арендатор в договорных отношениях не состоят, однако за арендатором сохраняется право предъявить непосредственно продавцу имущества требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом-арендодателем и арендатором.[40]
Договор финансовой аренды может включать в себя условия оказания дополнительных услуг и проведения дополнительных работ. Дополнительными услугами признаются услуги любого рода, оказанные лизингодателем как до начала пользования, так и в процессе пользования предметом лизинга лизингополучателем и непосредственно связанные с реализацией договора финансовой аренды.
Содержание договора лизинга представляет собой совокупность прав и обязанностей сторон, вытекающих из этого договора. Своеобразие содержания этого договора в основном объясняется тем, что возникшие из него обязательства представляют собой сочетание, с одной стороны, прав и обязанностей арендатора и арендодателя, типичных для арендных отношений, а с другой – некоторых особых прав и обязанностей сторон, связанных с необходимостью заключения договора купли-продажи для приобретения арендодателем лизингового имущества с последующей передачей его арендатору. Следствием этого является возложение отдельных прав и обязанностей арендодателя, выступающего одновременно покупателем имущества по договору купли-продажи, как на арендатора по договору лизинга (права и обязанности покупателя), так и на продавца по договору купли-продажи (права и обязанности арендодателя).
Лизингодатель, приобретая имущество для арендатора, обязан уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу (ст. 667 ГК РФ). Нарушение данной обязанности не влечет недействительности договора, однако дает право на возмещение соответствующих убытков.
Если иное не предусмотрено договором лизинга, договорное имущество должно быть передано продавцом не лизингодателю, а непосредственно лизингополучателю в месте нахождения последнего. В случае, когда договорное имуществе не предано в установленный срок, лизингополучатель вправе потребовать расторжения договора лизинга и возмещения убытков, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает лизингодатель, в частности, если выбор продавца производился им (п. 2 ст. 668 ГК РФ).
В отличие от обычного договора аренды, при котором риск случайной гибели или порче арендованного имущества несет собственник (арендодатель), при лизинге по общему правилу риск возлагается на арендатора с момента передачи ему предмета договора (ст. 669 ГК РФ). Это обусловлено тем, что лизингодатель приобретает имущество в собственность исключительно для сдачи его в аренду конкретному лицу.[41]
Лизингополучатель за свой счет осуществляет техническое обслуживание предмета лизинга и обеспечивает его сохранность, а также осуществляет капитальный и текущий ремонт предмета лизинга. При прекращении договора финансовой аренды лизингополучатель обязан вернуть лизингодателю предмет лизинга в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или износа обусловленного договором.
3.3 Договор проката
По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК РФ).