Странно также, что земли, являющиеся государственной и муниципальной собственностью, в статье 262 Гражданского кодекса Российской Федерации именуются земельными участками общего пользования. Их правовой режим в пункте 2 этой статьи ставится в зависимость от того, огорожен земельный участок или нет. А как же быть с ограничением доступа в пожароопасный период в леса и прочие не огороженные зоны? Таким образом, появление Гражданского кодекса Российской Федерации обострило вопрос о соотношении его норм с положениями нормативных актов о правовом режиме природных объектов.
Гражданский кодекс Российской Федерации должен охватывать гражданские отношения. Его задача – перевести отношения с публичных рельс на частноправовые. Вместе с тем Гражданский кодекс (ст. 214) содержит нормы о собственности федеральной и собственности ее субъектов как собственности государства. В части второй этой статьи речь идет о природных ресурсах. Конечно, статьи об объектах природы можно было бы включать в Гражданский кодекс, признавая и регулируя эти отношения как частноправовые.
Однако в Гражданском кодексе эти статьи, приведенные из Конституции Российской Федерации, не относятся к частной собственности. Упомянутые в ней природные ресурсы, кроме земли и обособленных водных объектов, по действующему законодательству не могут находиться в частной собственности. В пункте 3 указывается, что права собственника от имени Российской Федерации осуществляют органы государственной власти. Но таким образом Гражданский кодекс Российской Федерации уравнивает государственную собственность и права государства на нее с частной собственностью. Тем самым ставятся препятствия для разгосударствления и приватизации.
Участки недр.
Согласно Закону Российской Федерации от 21 февраля 1992 г. №2395-I «О недрах» (с дальнейшими изменениями) недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Недра ограничены в гражданско-правовом обороте.
Действующим законодательством строго ограничены виды пользования и порядок пользования недрами.
Нежилые помещения (здания и сооружения, помещения).
Легальное определение нежилого помещения (а равно – здания и сооружения) отсутствует, поэтому единственным вариантом его формирования – является систематический анализ норм законодательства. Прежде всего, подчеркнем, что нежилое помещение – это помещение, не используемое для жилья, то есть не являющее жилым и не отнесенное к таковому. Жилое помещение как это следует из Жилищного кодекса РФ – предназначено для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ); нежилые же помещения – это помещения используемые для производства, хозяйственной деятельности и т.д.
Согласно Закону «О государственной регистрации», помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений» (ч. 2 п. 6 ст. 12). Таким образом, нежилое помещение – является частью здания (сооружения). Соответственно, нежилые помещения, как объект недвижимости необходимо отличать от смежного объекта – зданий (сооружений). Данная точка зрения подтверждается и практикой. Так, президиум ВАС РФ в своем Информационном письме от 1 июня 2000 г. №53 подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным.
Таким образом, в настоящее время представляются беспочвенными споры о том, являются ли нежилые помещения самостоятельным объектами недвижимости, могут ли они быть объектами сделок, в том числе, договора аренды.
В юридической литературе высказана точка зрения о том, что к понятию «нежилые помещения» в применении к договору аренды следует отнести небольшие помещения (одна и несколько комнат в нежилом здании или сооружении, первый нежилой этаж жилого дома, полуподвал, подвал дома и т.п.), которые можно использовать для организации небольшой конторы (офиса), мастерской по оказанию услуг (металлоремонт, ремонт одежды и обуви, химчистка, парикмахерская и т.п.), небольшого магазина, перевалочного склада и др. На наш взгляд указанные критерии не верны, поскольку не учитывают, что нежилое помещение может быть любым по размеру и по его назначению (за исключением тех помещений, что отнесены к жилым).
На наш взгляд нежилые помещения необходимо классифицировать на те помещения, которые могут выступать объектами сделок, в том числе аренды, и те помещения, которые таковыми выступать не могут.
Представляются целесообразным рекомендации, разработанные рабочей группой, образованной Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ. В частности, представляется рациональными следующие предложения:
Во-первых, статью 130 ГК РФ, в которой содержится общее определение недвижимости (недвижимого имущества), а также дается примерный перечень объектов недвижимости, предлагается дополнить указанием, в том числе, на нежилые помещения. Тем самым будет поставлена точка в давнем споре о том, как соотносятся понятия «здание» и «нежилое» помещение, в частности, является ли нежилое помещение чисто технической частью здания либо самостоятельным объектом недвижимости.
Как отмечают исследователи, при этом высказываемые в теории опасения по поводу того, что с признанием жилых и нежилых помещений самостоятельными объектами недвижимости»: возникают логически неразрешимые споры о том, кто же из соседей является «собственником» общей стены, пола, либо потолка: и что же, собственно, составляет объект их права собственности», в реальные споры на практике не выливаются.
Таким образом, необходимо признать помещения в здании самостоятельными объектами недвижимости. Таковое должно стать техническим объектом, а не юридическим. В тоже время представляется допустимым установление презумпции, согласно которой право собственности на здание будет означать признание права собственности одного лица на все помещения в здании.
Жилые помещения.
Легальное определение жилого помещения дается законодателем в ст. 6 ЖК РФ. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Наряду с понятием жилое помещение, новое жилищное законодательство закрепляет виды жилых помещений (ст. 16 ЖК РФ) и их понятия. К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Согласимся с экспертами, констатирующими, что это исчерпывающий список жилых помещений.
Иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.
В число иных объектов можно включить объекты незавершенного строительства, которые, с 1 января 2005 г. считаются объектами недвижимости.
Предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности.
О предприятиях как объектах, относимых к недвижимым вещам, говорится в п. 1 ст. 132 и п. 2 ст. 334 ГК РФ. При этом они рассматриваются как имущественные комплексы. Имущественные комплексы относятся к сложным вещам (ст. 134 ГК РФ), в состав которых наряду с недвижимыми могут входить и движимые вещи. Составные части отдельных видов имущественных комплексов определяются законами, другими нормативными актами применительно к каждому их виду.
Движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).
Как уже отмечалось, к вещам, считающимся недвижимыми в силу закона, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 ст. 130 ГК РФ, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты. Важнейшим условием для предоставления названным объектам правового статуса недвижимых вещей служит необходимость их государственной регистрации и регистрации прав на этот вид недвижимости и сделок с ней.
Таким образом, из всего перечисленного материала следует, что вопросы объектов права собственности являются достаточно дискуссионными.
Таким образом на основании изложенного материала в заключении следуют следующие выводы.
Право собственности – это система правовых норм, регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению собственником принадлежащей ему вещью по усмотрению собственника и в его интересах, а также по устранению вмешательства всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства.
Нормы, образующие институт права собственности, находятся в постоянном контакте и взаимодействии с нормами других правовых институтов, как гражданско-правовых, так и иной отраслевой принадлежности. Указанное обстоятельство подлежит учету при выборе правовых норм, регулирующих тот или иной участок имущественных отношении, в том числе и отношений собственности.
Объект права собственности – все, что находится в собственности, принадлежит субъекту собственности; материальный, финансовый, интеллектуальный продукт, экономические ресурсы, принадлежащие определенным лицам, организациям, государству.
Объекты гражданских прав подразделяются на изъятые из оборота; ограниченные в обороте; находящиеся в свободном обращении. Эта классификация распространяется и на объекты права собственности. В условиях, когда государственная собственность принадлежала одному субъекту, круг ее объектов был неограниченным. Иными словами, государство могло быть и на деле являлось собственником любого имущества, независимо от того, дано ли оно самой природой или создано трудом человека, равно как: и независимы от того, участвует ли имущество в гражданском обороте или нет.