- положения ст. 666 ГК РФ не согласуются с его ст. 652, и эти ограничения не способствуют проведению операций лизинга с различными объектами недвижимости, так как не определен порядок выкупа земельного участка, на котором находятся здания и сооружения. Прнимая во внимание принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) отрыв правового режима зданий и сооружений, вовлекаемых в оборот в качестве предмета лизинга, от правового режима земельных участков, с которыми они прочно связаны, непоследователен. Ввиду закрепления указанного принципа передача в лизинг объектов недвижимости представляется проблематичной.
Таким образом, законодательное ограничение в отношении земельных участков создает проблемы на практике. Так, для целей соблюдения обоих требований (принципа единства судьбы и недопустимости лизинга земельных участков) лизингодателю и лизингополучателю в случае, когда в качестве предмета лизинга в оборот вовлекается здание или сооружение, надлежит заключить два договора. Во-первых, собственно договор лизинга строения, и во-вторых, договор аренды участка (или смешанный договор, в котором содержатся элементы обоих договоров, что существенным образом не меняет сути дела). Таким образом, объекты, связанные "единой судьбой", гипотетически могут оказаться включенными в оборот в рамках двух пусть тесно взаимосвязанных, но разных правоотношений, возникающих на основании разных юридических фактов, на разных условиях, определяющих порядок изменения и прекращения правоотношений[35].
Важноиметь ввиду то, что диспозитивные нормы, регулирующие поднаем и перенаем объекта аренды, распространяющиеся и на предмет лизинга (абз. 1 п. 2 ст. 615 ГК РФ), диаметрально противоположны диспозитивным нормам, регулирующим перенаем и передачу в субаренду земельного участка (п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ).
Также одной из наиболее существенных гарантий интересов лизингодателя является возможность предусмотреть в договоре лизинга основания одностороннего отказа лизингодателя от договора лизинга, влекущего его расторжение. Такая возможность вытекает из ст. 310, п. 3 ст. 453 ГК РФ, п. 6 ст. 15 Закона о лизинге и подтверждена в п. 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой[36]. Досрочное же расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
В отличие от правил о распределении ответственности и рисков, предусмотренных п. 2 ст. 670 ГК РФ и п. 2 и 3 ст. 22 Закона о лизинге, приобретение земельного участка, передаваемого по договору аренды, у третьего лица не имеет правового значения, а арендодатель несет перед арендатором ответственность как за несвоевременную передачу участка (ст. 611 ГК РФ), так и за его недостатки (ст. 612 ГК РФ), хотя и в этих аспектах лизингодатель полностью зависит от действий (бездействия) продавца недвижимости, выбранного лизингополучателем.
Изъятие передаваемого во временное владение и пользование земельного участка, на котором расположено переданное по договору лизинга строение, из-под действия порядка бесспорного взыскания просроченных платежей (п. 1 ст. 13 Закона о лизинге) также представляется нелогичным.
По мнению Ю.С. Харитоновой, запрет лизинга земельных участков приводит к фактическому ограничению лизинга недвижимости вообще.[37]
Включение земельных участков в круг объектов, которые могут быть предметом лизинга, позволило бы снять те проблемы, которые изложены выше.
2. Закон требует указания в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга; при отсутствии этих данных в договоре условие о предмете считается не согласованным сторонами, а договор лизинга не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
На основании буквального толкования указанной нормы суд кассационной инстанции указал, что, коли "объектом арендного правоотношения может быть только вещь, определяемая индивидуальными признаками, необходимо было указать не только наименование вещи, как это сделано сторонами в приложении к договору о лизинге... но следовало точно охарактеризовать ее, опираясь на особые признаки - цвет, размер, форму, модель. Также стороны должны были указать технические номера объектов, регистрационные номера заводов-изготовителей"[38].
Между тем приведенное положение закона, равно как и судебное постановление, не учитывает особенностей лизинговой деятельности. Исполнение договора лизинга осуществляется посредством заключения с продавцом договора купли-продажи. Поскольку такой договор может быть заключен на куплю-продажу товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, ко дню заключения договора лизинга такое имущество может не только не принадлежать продавцу, но и вовсе не существовать, что исключает возможность его индивидуализации. Информация об индивидуализации предмета лизинга поступает к сторонам договора лизинга, лишь в процессе исполнения продавцом обязанности передать имущество. Таким образом, объект, вовлекаемый в гражданский оборот в качестве предмета лизинга, в момент заключения договора зачастую может быть определен лишь родовыми признаками.
Во избежание постановки необоснованных вопросов о признании договора незаключенным характеристика передаваемого в лизинг объекта (как индивидуально-определенной вещи) может быть дана в момент его передачи, а не в момент заключения договора лизинга.
3. Ограничение возможностей по вовлечению в оборот имущества в качестве предмета лизинга рамками предпринимательских отношений вызвало дискуссию в литературе. Указанные положения российского законодательства, как отмечают многие авторы, расходятся с аналогичными положениями Оттавской конвенции, применяемой к сделкам финансового лизинга на любое оборудование, за исключением того, которое должно быть использовано в основном для личных, семейных или домашних целей арендатора (п. 4 ст. 1 Конвенции). Как справедливо отмечает М.И. Брагинский, лизинг широко используется во многих странах именно применительно к потребителям - гражданам (прежде всего в отношении автомашин)[39]
Многие авторы приходят к выводу, что ограничение на использование лизинга только для предпринимательских целей не соответствует мировой практике, не позволяет развиваться потребительскому лизингу.[40]
4. Наиболее серьезным ограничителем вовлечения в гражданский оборот объектов в качестве предмета лизинга является положение о том, что им может быть только вещь. На практике же возникает потребность в получении в пользование в том же порядке благ, не являющихся вещами в их традиционном понимании.
То, что сегодня признается недопустимым вовлечение в гражданский оборот в качестве предмета лизинга таких благ, как права на использование результатов интеллектуальной деятельности и акций (долей) хозяйственных обществ, есть результат трактовки лизинга в ГК РФ как вида аренды. Исходя из этого, В.В. Витрянский пишет о том, что "имущественные права ни при каких условиях не могут быть самостоятельным объектом лизинга... поскольку они не относятся к категории вещей"[41]. На невозможность (по действующему российскому законодательству) передачи в лизинг результатов интеллектуальной деятельности (программного обеспечения) и имущественных прав указывают и другие авторы.
Однако, принципиальная идея лизинга (использование финансовых ресурсов лизингодателя с целью приобретения известных благ для их последующего предоставления в пользование лизингополучателю) может быть применена не только в отношении телесных вещей, но и в отношении практически любых непотребляемых оборотоспособных благ. И в поддержку этого вывода можно опереться на тот факт, что УНИДРУА при создании Модельного закона о лизинге планирует отказаться от принятого в Оттавской конвенции термина "оборудование" в пользу более широкого понятия "имущество, активы", включающего "любое имущество, используемое в профессиональной или предпринимательской деятельности", за исключением денег и обеспечительных ценных бумаг (ст. 2 проекта)[42].
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.[43]
Рассмотрим теперь к существенным условиям договора лизинга.
Прежде всего существенным условием договора лизинга, как и всякого гражданско-правового договора, является условие о предмете.
Пункт 3 ст. 15 Закона о лизинге предусматривает, что в договоре лизинга должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга. При отсутствии этих данных в договоре лизинга условие о предмете, подлежащем передаче в лизинг, считается не согласованным сторонами, а договор лизинга не считается заключенным.