Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативно-правовым актом РФ, субъекта РФ, органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. При этом установление такого сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (п.2 ст.23 ЗК РФ) и круг его действия (круг правообладателей) обычно не ограничивается.
В соответствии с п.3 ст.23 ЗК РФ сервитуты могут устанавливаться для:
1) прохода или проезда через земельный участок;
2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
4) проведения дренажных работ на земельном участке;
5) забора воды и водопоя;
6) прогона скота через земельный участок;
7) сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;
8) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;
9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
10) свободного доступа к прибрежной полосе.
В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.
В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.
Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.
Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
Кроме того, сервитуты бывают срочными (устанавливаются на определенный срок) и постоянными (устанавливаются без ограничения во времени).
В соответствии с п.3 ст.274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. При отсутствии спора по условиям установления сервитута соглашение о его установлении заключается в письменной форме.
В соответствии со ст.27 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в ЕГРП. Отсутствие государственной регистрации сервитута свидетельствует об отсутствии у сторон прав и обязанностей, а соглашение о сервитуте является незаключенным.
Для государственной регистрации сервитута предоставления кадастрового плана земельного участка не требуется в случае, если сервитут устанавливается на весь земельный участок. Однако если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута.
В случае обращения в суд за разрешением спора об установлении или условиях сервитута, необходимо учитывать следующее.
Во-первых, вопрос об установлении сервитута может быть поставлен только в том случае, если имеются доказательства необходимости установления сервитута, невозможности использовать принадлежащую лицу, требующему установления сервитута, недвижимость без установления права ограниченного пользования чужим имуществом.
Во-вторых, исковые требования надлежит заявлять не в рамках негаторного иска, поскольку из содержания ст.304, 305 ГК РФ следует, что посредством негаторного иска можно устранить препятствования в пользовании своим имуществом, но не определить порядок пользования чужим имуществом.
В-третьих, право требовать установления сервитута предоставлено лицу, в интересах которого устанавливается сервитут и которое не может использовать свое имущество без установления права ограниченного пользования чужим имуществом.
В-четвертых, имущество, на которое устанавливается сервитут, должно находиться в собственности.
В-пятых, правом требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование объектом недвижимого имущества, возложена на собственника.
Как уже было сказано выше, публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативно-правовым актом РФ, субъекта РФ, органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Установление такого сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Следует отметить, что в ГК РФ и ЗК РФ процедура проведения таких слушаний не описана, поэтому, в настоящее время, субъекты РФ принимают по этому поводу свои нормативные акты. Так, например, в Московской области порядок проведения общественных слушаний по поводу установления публичного сервитута регулируется статьей 13 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".
Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В этом случае сервитут может быть установлен на основании судебного решения.
Прекращение сервитута (статье 276)
1. В п.1 коммент. ст. предусматривается одно из специальных оснований прекращения права ограниченного пользования чужим земельным участком. В случае отпадения нужд субъекта сервитута, которые повлекли его установление, собственник обремененного земельного участка вправе требовать отмены сервитута. Например, проложен магистральный газопровод, и у обладателя сервитута отпала необходимость в использовании временной системы газоснабжения, проложенной через соседний земельный участок. Коммент. правило предполагает в данном случае прекращение сервитута по инициативе собственника обремененного участка, однако соответствующее требование вправе заявить и другое лицо, обладающее иным вещным правом на обремененный земельный участок (правом пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования).
Субъект сервитута также вправе требовать его прекращения по миновании надобности.
2. Процесс прекращения сервитута коммент. правилом не урегулирован. Логично предположить, что он аналогичен процессу установления сервитута. Собственник обремененного участка предъявляет свое требование о прекращении сервитута к субъекту сервитута. На основании соглашения о прекращении сервитута производится государственная регистрация прекращения права ограниченного пользования чужим земельным участком в ЕГРП. При наличии спора вопрос о прекращении сервитута разрешается судом.
3. Пункт 2 коммент. ст. закрепляется другое основание прекращения сервитута, которое относится лишь к вещному праву на земельный участок гражданина или юридического лица - невозможность использования участка в соответствии с его назначением в результате обременения участка сервитутом. Например, осуществление сервитута водостока повлекло невозможность выращивания основных сельскохозяйственных культур на приусадебном участке соседа из-за возросшей влажности почвы. Прекращение сервитута по указанному основанию производится в судебном порядке по требованию собственника обремененного участка. Использование судебного порядка прекращения сервитута обусловлено неочевидностью невозможности использования земельного участка по целевому назначению. На основании судебного решения прекращение права ограниченного пользования чужим земельным участком подлежит государственной регистрации в ЕГРП.
4. В коммент. ст. не предусмотрены иные основания прекращения сервитута, например отказ правообладателя от принадлежащего ему права, гибель или уничтожение объекта сервитута, совпадение в одном лице собственника и сервитуария и др.