Сервитуты подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с правилами, установленными Федеральным Законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон о регистрации). Сервитуты вступают в силу только после их регистрации в Едином государственном реестре прав. Также, государственной регистрации подлежат и прекращения сервитутов.
Для регистрации сервитута в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, необходимо представить:
заявление собственника о государственной регистрации сервитута или заявление лица, в пользу которого установлен сервитут (в случае установления публичного сервитута заявление о регистрации подается органом государственной власти или органом местного самоуправления, его установившим);
документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию в установленных законодательством размерах;
документ, удостоверяющий личность заявителя или его представителя;
документ, свидетельствующий об установлении сервитута. Таким документом может быть: соглашение (договор) лиц об установлении частного сервитута, копия распорядительного акта соответствующего государственного органа об установлении публичного сервитута или судебное решение об установлении сервитута;
учредительные документы правообладателя сервитута (если это юридическое лицо) и учредительные документы юридического лица, на основании соглашения с которым сервитут установлен (если речь идет о частном сервитуте);
документы, подтверждающие полномочия руководителей юридических лиц на подписание соответствующих документов;
документы, описывающие земельный участок, в отношении которого установлен сервитут (кадастровый план участка). При этом следует учитывать, что если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется. Если сервитут относится только к части земельного участка, то предоставление кадастрового плана участка обязательно, причем на нем должна быть отмечена сфера действия сервитута (п.2 ст.27 Закона о регистрации);
иные необходимые для проведения регистрации документы.
При регистрации сервитута на земельный участок необходимо, чтобы в Едином государственном реестре прав было зарегистрировано само право на земельный участок, обременяемый сервитутом.
1. Определение и содержание права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) было впервые подробно урегулировано в статьях 274 - 277 Гражданского кодекса РФ. Однако эти статьи входят в главу 17 Гражданского кодекса РФ, которая вступила в силу только с 23 апреля 2001 года, и широкого распространения на практике земельные сервитуты еще не успели получить, хотя, безусловно, применение сервитутов поможет урегулировать многие проблемы, возникающие в связи с использованием земельных участков. В земельном законодательстве понятие "сервитут" до принятия Земельного кодекса РФ закреплено не было. Кроме того, Кодекс ввел понятие "публичный сервитут", не относящееся к сфере регулирования гражданского законодательства, в земельное законодательство (ст.23) впервые на уровне федерального закона. Однако рассматриваемый институт публичных сервитутов не является новым для современного российского законодательства, регулирующего использование природных ресурсов. Водный кодекс РФ в 1995 г. (ст.43 - 44) и Лесной кодекс РФ в 1997 г. (ст.21) ввели понятия "водные сервитуты" и "лесные сервитуты". Описание публичного сервитута наиболее подробно, до принятия Земельного кодекса РФ, было приведено в ст.64 Градостроительного кодекса РФ, которая закрепила, что публичный сервитут устанавливается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в случаях, когда это определяется государственными или общественными интересами. Земельный кодекс РФ развил эти положения и предусмотрел, что публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков (п.2 ст.23 Земельного кодекса РФ). То есть в данном случае с помощью установления публичных сервитутов можно решать задачи, связанные с обеспечением государственных или общественных нужд, без постоянного или временного занятия земельных участков. Также в Земельном кодексе РФ закреплена норма о том, что установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Это, на наш взгляд, поможет избежать возможных злоупотреблений при установлении публичного сервитута в отношении земельных участков, используемых гражданами и юридическими лицами.
2. В соответствии с положениями ст.23 Земельного кодекса РФ в результате установления публичного сервитута, так же как и при установлении частного сервитута, возникает обременение земельного участка правами лиц, в интересах которых он установлен, но только в данном случае круг этих лиц может быть неопределенным, например при установлении прохода для населения через земельный участок (участки) к прибрежной полосе. Известно, что при законодательном запрете на приватизацию земель в пределах прибрежной полосы за последние годы, в первую очередь в начале 90-х годов, большое число земельных участков по берегам рек и озер было передано в частную собственность для строительства дач, коттеджей, баз отдыха. В результате население было лишено права свободного доступа к водным объектам. Установление публичных земельных сервитутов может помочь в решении этой проблемы.
Земельным кодексом РФ предусмотрены отдельные виды публичных сервитутов, которые корреспондируют предусмотренным Гражданским кодексом РФ частным сервитутам, например для обеспечения прохода или проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи и т.п. Основное отличие между частными и публичными сервитутами будет, как уже указывалось, в способе установления сервитута и в тех интересах, для которых он устанавливается. Собственник земельного участка в целях прокладки линии электропередачи или газопровода к своему участку может заключать договор с собственником соседнего земельного участка либо с несколькими собственниками участков, через которые будет осуществлен подвод коммуникаций к его участку, и в этом случае речь идет о частном сервитуте. При этом права сторон по использованию земельного участка будут определяться договором. Если же через уже существующий район индивидуальной жилой застройки будет необходимо провести коммуникации для вновь застраиваемой территории, это, скорее всего, будет сделано на основе установления публичного сервитута. В этом случае права по использованию земельного участка будут определяться нормативным правовым актом, установившим сервитут.
3. Земельным кодексом РФ установлены следующие виды публичных сервитутов:
3.1 прохода или проезда через земельный участок;
3.2 использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной.
Институт ограниченных вещных прав на земельные участки имеет важное правовое значение в жизни цивилизованного общества. К ограниченным вещным правам относятся право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения. Объектами названных прав являются исключительно земельные участки.
Субъектами права пожизненного наследуемого владения являются только граждане. Субъектами права постоянного (бессрочного) пользования выступают как граждане, так и юридические лица.
Со дня введения в действие ЗК РФ гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение впредь не предоставляются. Однако право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан и до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного управления.
Земельные участки, закрепленные на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, являясь объектами гражданских прав, тем не менее, лишены самостоятельной оборотоспособности. При отчуждении строения такие земельные участки следуют его судьбе, т.е. переходят к новому собственнику на тех же условиях и в том же объеме (п.1 ст.35 ЗК РФ).
На основании изложенного можно сделать вывод, что ограниченные вещные права на земельные участки, на которых расположены строения, принадлежат всем тем лицам, в собственности которых находится строение.
1. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая ( (в ред. Федерального закона от 06.12.2007 №333-ФЗ)
2. Земельный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ (с изм. и доп. от 31 декабря 2005 г. // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст.4147.
3. Федеральный закон от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". / Собрание законодательства РФ. - 1997. - N 30. - Ст.3594.
4. Гражданское право: учебник. В 3 т. Т.1. - 6-е изд., перераб. и доп. /Отв. ред.А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М., ТК Велби, Проспект, 2003.
5. Земельное право. Конспект лекций /Сост. Павловский И.А. М.: МИЭМП, 2004.