Поскольку срок действия договора ограничен периодом жизни получателя ренты, по общему правилу обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается с его смертью.
Часть 2 ст. 605 ГК РФ предусматривает возможность досрочного прекращения пожизненного содержания с иждивением по требованию получателя ренты. Это допускается в случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств. Применительно к договору пожизненного содержания понятие существенности трактуется аналогично существенному нарушению обязательств при пожизненной ренте. При наличии указанного условия получателю ренты предоставляется право по его усмотрению требовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены (ее размер определяется как и при выкупе пожизненной ренты). При этом плательщик ренты, как сторона ответственная за нарушение обязательства, не может требовать компенсацию расходов, произведенных в связи с содержанием получателя ренты.
§ 6 При удостоверении договоров ренты нотариусом истребуются все те же самые документы, что и при удостоверении договора об отчуждении имущества, передаваемого под выплату ренты.
Если участником договора является юридическое лицо, которое в силу закона может являться стороной договора ренты, нотариус должен проверить его правоспособность и полномочия представителя. Поскольку риэлторская деятельность относится к лицензируемым видам деятельности, следует также удостовериться, что юридическое лицо обладает специальной правоспособностью, о чем свидетельствует наличие у него соответствующей лицензии.
В отношении имущества, подлежащего государственной либо иной специальной регистрации, договор удостоверяется только при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое под выплату ренты.
Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, кроме правоустанавливающих документов на него нотариусу должны быть представлены документы о технических характеристиках отчуждаемого объекта, в частности справка бюро технической инвентаризации и технический паспорт объекта. В связи с отменой Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР, указывающей в качестве одного из документов, необходимых для нотариального удостоверения сделок с имуществом, подлежащим регистрации, справку финансового органа об отсутствии задолженности по налогообложению за отчуждаемый объект, истребование указанной справки в настоящее время не является обязательным. Она может быть представлена по желанию самих участников договора как дополнительное доказательство отсутствия обременений.
При отчуждении под выплату ренты любого имущества, приобретенного собственником в период брака на совместные средства, как подлежащего, так и не подлежащего регистрации, для заключения договора ренты требуется нотариально удостоверенное согласие супруга получателя ренты на передачу имущества под выплату ренты. Аналогичное согласие на заключение договора требуется и от супруга плательщика ренты, поскольку расходы по выплате рентных платежей будут производиться также из совместных средств супругов. При отсутствии у какой-либо из сторон договора супруга, который мог бы претендовать на совместно нажитое имущество (денежные средства) об этом подается соответствующее заявление, с содержанием которого должна быть ознакомлена другая сторона.
При удостоверении договора ренты, по которому под выплату ренты передается жилое помещение (жилой дом, квартира, комната в квартире), нотариусу должна быть представлена справка жилищно-эксплуатационной организации (либо миграционной службы) о том, кто зарегистрирован в отчуждаемом жилом помещении. При этом, если в числе проживающих в жилом помещении имеются несовершеннолетние дети, на заключение договора ренты требуется согласие органов опеки и попечительства. Если под выплату ренты передается жилое помещение и при этом передается за плату, в договоре должны быть отражены возможные имеющиеся обременения в виде прав третьих лиц на пользование отчуждаемым жилым помещением.
В договоре должны быть указаны размер, сроки и способы выплаты ренты либо указание обязанностей плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением, сведения об обеспечении выплаты ренты, возможное правопреемство по договору. Если имущество передано под выплату ренты за плату, в договоре должна быть указана стоимость отчуждаемого имущества и порядок расчетов за него между получателем ренты и ее плательщиком.
Договором должно быть предусмотрено право требования выкупа ренты ее получателем в случаях, установленных законом, а в договоре постоянной ренты - также право плательщика на выкуп ренты. В договоре пожизненного содержания с иждивением целесообразно помимо прочих условий определять порядок отчуждения и использования имущества, переданного под выплату ренты.
Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, при этом передается за плату, то к отношениям сторон по передаче такого имущества применяются правила о купле-продаже. В связи с этим в договоре должно быть отражено, каким образом стороны намерены осуществлять передачу недвижимого имущества, в частности порядок составления передаточного акта или иного документа о передаче.
В отношении недвижимого имущества нотариусу должна быть также представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и свидетельствующая об отсутствии арестов на недвижимое имущество.
При передаче под выплату ренты жилых домов и иных строений договор должен также содержать необходимую информацию о расположении недвижимости на земельном участке и правовой режим земли, на которой расположено строение.
В договор могут быть включены и иные конкретные условия и сведения, которые сами стороны пожелали отразить в нем.
Заключение
Рентные отношения - это новый институт российского гражданского законодательства. В ранее действовавшем Гражданском кодексе в главе о купле-продаже содержались две статьи, предусматривающие куплю-продажу жилого дома с условием пожизненного содержания. Однако нормы этих статьей содержали больше ограничений, нежели управомочивающих норм о рентных отношениях. Отношения могли устанавливаться только по поводу жилого дома или его части. В настоящее время правовое регулирование рентных отношений резко изменилось. В частности, для граждан все указанные ограничения сняты. Определенные запреты касаются только юридических лиц и их отдельных разновидностей.
Сегодня нормы, посвященные рентным отношениям, выделены в отдельную главу второй части ГК РФ. Это глава 33 "Рента и пожизненное содержание с иждивением". ГК РФ посвящает ренте целую главу. Она в свою очередь разделена на 4 параграфа. Первый посвящен общим положениям о ренте и пожизненном содержании с иждивением, которые применяются к регулированию отношений конкретного вида ренты, если в отношении него не установлено специальных правил. Три последующих параграфа содержат нормы об отдельных видах договоров ренты - постоянной ренте, пожизненной ренте и пожизненном содержании с иждивением. Мы рассматривали договоры пожизненной и постоянной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением.
В настоящее время созданы государственные и муниципальные службы, которые оказывают одиноким пожилым гражданам или супружеским парам и инвалидам, заключающим со службой договор купли-продажи жилой площади с правом пожизненного содержания, социальные услуги: уборка квартиры, приготовление пищи, санитарно-гигиенические, медицинские, транспортные услуги, а также ритуальные услуги. Все большее распространение договор ренты приобретает и в отношениях между гражданами. Нельзя не отметить особый социальный характер такого договора. С одной стороны, он предоставляет возможность материально необеспеченным гражданам получать регулярный и стабильный доход в виде ренты в течение всей своей жизни, с другой - договор пожизненной ренты позволяет решить, например, жилищные проблемы плательщика ренты.
С экономической точки зрения рента - это вид регулярного дохода, который не требует от получателя осуществления какой-либо деятельности, а основан только на передаваемом в собственность плательщика имуществе.
Список литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации; часть вторая с изменениями и дополнениями от 01.09.2008; М.: Проспект, 2008. – 138с.
2. Федеральный закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.11.1997г. № 122-ФЗ, в редакции Федерального закона от 22.07.2008г. – 28с.
3. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998г. № 102-ФЗ, в редакции Федерального закона от 30.12.2004 г. – 31с.
4. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993г. № 4462-1, в редакции Федерального закона от 18.10.07г.
5. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ" // Вестник ВАС РФ. 1996. N 9.