Оглавление
Введение
1. Закладная как вещное право
1.1 Общая характеристика вещных прав
1.2 Характеристика закладной как субъективного гражданского права
2. Закладная как ценная бумага
2.1 Понятие закладной как ценной бумаги
2.2 Место закладной в системе ценных бумаг
Заключение
Библиография
Приложение
Введение
"Залог залога -
это залог права залога".
(Д.И. Мейер)
Ипотечное кредитование — один из самых проверенных и надежных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в сферу недвижимости и улучшения жилищных условий граждан, позволяющих сделать жилье более доступным населению, учитывать интересы всех участников данных правоотношений.
"Существует два основных взгляда на ипотеку. Первый и наиболее распространенный можно условно назвать "потребительским". В рамках этого упрощенного взгляда все представления об ипотеке укладываются и исчерпываются отношениями между ссудозаемщиком и ипотечным банком по поводу получения и обслуживания конкретного единичного кредита. Второй взгляд, "профессиональный", рассматривает ипотеку не на уровне отдельного кредита, а в качестве целостной и самовоспроизводимой подсистемы финансового рынка". Одной из наиболее важных особенностей этой системы считается закладная.
Неправильное оформление закладных постоянно тормозит их оборот и весь механизм ипотечного жилищного кредитования. Очень часто жилые помещения по ипотечному кредитованию приобретают люди, которые не всегда обладают правовыми знаниями, в то время как даже юристы не могут разобраться во всех законодательных коллизиях. Поэтому-то я и выбрал тему данной курсовой работы для того, чтобы разобраться во всех возможных нюансах, непосредственно связанных с закладной, а также с ее оформлением и составлением. Я задался целью изучить юридические свойства закладной, выявить все ее отличия и сходства по отношению к другим ценным бумагам. Кроме того, проблема предоставления ипотечного кредитования – весьма актуальная тема на сегодняшний день.
Работа основана на анализе норм статей Гражданского кодекса РФ, законов РФ, в частности Федерального закона № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее по тексту – "Закон об ипотеке"), и иных правовых актов РФ, а также постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ.
Для достижения вышепоставленной цели необходимо изучить следующие вопросы и решить следующие задачи:
-исследовать систему законодательства, регламентирующего гражданско-правовой режим закладной;
-сформулировать понятие закладной и определить ее место как ценной бумаги в гражданско-правовом институте ценных бумаг;
-выявить особенности содержания права, предоставляемого закладной.
1. Закладная как вещное право
Для того, чтобы дать общую характеристику вещных прав, необходимо сначала привести определение вещного права. Итак, под вещным правом принято понимать право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства. Из данного определения вещного права не следует, будто вещное право сводится к тому, что закрепляет отношение лица к вещи. Отечественное гражданское право традиционно исходит из того, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В числе признаков чаще всего фигурируют указания на то, что вещное право носит бессрочный характер; объектом этого права является вещь; требования, вытекающие из вещных прав, подлежат имущественному удовлетворению по сравнению с требованиями, вытекающими из обязательственных прав; вещному праву присуще право следования и что, наконец, вещные права пользуются абсолютной защитой.
Преподавателем по гражданскому праву Виниченко Ю.В. на одной из лекций было предложено, на мой взгляд, более понятное и ясное определение вещного права: "вещное право – это субъективное гражданское право, содержанием которого является обеспеченная возможность управомоченного лица осуществлять абсолютное (исключительное и независимое от других лиц) фактическое и непосредственное господство над индивидуально-определенной вещью".
Вопрос о том, какова природа удостоверенных ценными бумагами прав, не нашел однозначного решения в законодательстве. Статья 142 ГК РФ определяет, что ценная бумага удостоверяет имущественные права. В то же время ст. 2 ФЗ "О рынке ценных бумаг", характеризуя эмиссионную ценную бумагу, устанавливает, что таковая закрепляет совокупность имущественных и неимущественных прав. Действительно, акция, наряду с имущественными правами (например, правом на дивиденды, правом на ликвидационную квоту), предоставляет и иные права: право на участие в управлении акционерным обществом, право на получение информации о деятельности общества, поэтому следует признать, что ценная бумага может удостоверять либо имущественные права, либо имущественные и связанные с ними неимущественные права, но не может удостоверять только неимущественные права, поскольку она призвана участвовать в имущественном обороте и обладает качеством обращаемости.
Имущественные права, предоставляемые ценными бумагами, могут быть обязательственными и вещными. Большинство ценных бумаг закрепляют обязательственные права. Вещные права закреплены в товарораспорядительных ценных бумагах, к числу которых следует отнести складские свидетельства, закладную, коносамент. При этом названные ценные бумаги воплощают в себе, наряду с вещными правами, также и обязательственные права. Бумаг, которые удостоверяли бы только вещные права, в российском законодательстве не существует.
Следует подчеркнуть, что каждая ценная бумага предоставляет определенную совокупность прав, которые в комплексе и определяют ее содержание. Эта совокупность прав, по общему правилу, должна быть неделимой.
Известно, что основным признаком, присущим ценным бумагам, является то, что ценные бумаги удостоверяют субъективные гражданские права. Еще Г.Ф. Шершеневич отмечал: "очевидно, бумага приобретает ценное значение не сама по себе, а потому, что в ней заключается воплощение права". И для того, чтобы раскрыть данный вопрос, необходимо разобраться с содержанием закладной, то есть собственно с правомочиями, основаниями возникновения и прекращения этих правомочий, а также с субъектами и объектами гражданских правоотношений, связанных с осуществлением прав на закладную.
Следует разграничивать объект и предмета гражданского правоотношения: объект – это всегда действия, и в случае залога (данные действия перечислены в п.1 ст. 307 ГК РФ)– это действия должника, обязанного, например, передать имущество, выполнить работу, оплатить денежную сумму уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия. Предметом же обыкновенно выступают материальные блага, вещи.
Итак, проанализировав главу IIIЗакона "Об ипотеке", можно выявить следующее:
предметом ипотеки (залога недвижимого имущества) могут выступать:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Наоборот, составление закладной не допускается, если ее предметом является:
▪ предприятие как имущественный комплекс;
▪ право аренды имущества;
▪ а также если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент. Следует отметить, что земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие настоящего Федерального закона, а с недавнего времени и леса, были исключены из данного перечня, и потому могут являться предметами ипотеки.
Субъектами же ипотеки являются залогодержатель, он же кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, который имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Для реализации своих прав владелец закладной должен предъявлять ее тому обязанному лицу, в отношении которого осуществляется соответствующее право по его требованию, если только она не была передана в депозит нотариуса при ее залоге. При исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью залогодержатель должен передать закладную залогодателю. Если обязательство исполняется по частям, залогодержатель обязан обеспечить должнику возможность сделать на закладной отметку о выполнении части обязательства.
Залог недвижимого имущества (ипотека) занимает особое место среди видов залога в связи со спецификой своего предмета – недвижимости. Недвижимость обладает очень высокой ликвидностью и в этой связи позволяет кредитору быть вполне уверенным в том, что в случае неисполнения должником своего обязательства заложенное недвижимое имущество, скорее всего, будет пользоваться спросом и, следовательно, будет продано для цели удовлетворения требований кредитора. Также кредитор может быть более или менее уверен в том, что стоимость недвижимого имущества, с момента заключения договора об ипотеке и до момента обращения взыскания на такое недвижимое имущество, не уменьшится, или, во всяком случае, значительно не уменьшится, и, следовательно, кредитор сможет получить то удовлетворение, на которое он рассчитывал при заключении договора залога недвижимости в обеспечение своего требования к должнику.