Решение:
В соответствии с п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит гос. регистрации. Исходя из этого, договор заключенный между Комитетом и обществом считается недействительным и его можно расторгнуть в любое время.
2.8 Задача
По договору аренды предприятия предприниматель Греков передал предпринимателю Киндину за плату во временное владение и пользование ателье индивидуального пошива женского платья, а также перевел на него свои долги по обязательствам, относящимся к ателье. кредитор Доскин, при получении уведомления об этом, письменно сообщил Грекову о своем согласии на перевод долга, а кредитор Квинт, не получивший уведомления, узнал об этом только через полгода после передачи ателье в аренду, когда на его счет в оговоренный срок не поступили суммы денег в счет погашения долга Грекова перед ним. Киндин также задержал исполнение денежного обязательства перед Доскиным. Квинт позвонил Доскину и они, каждый в отдельности, подали в суд иски к Грекову с требованием досрочно исполнить обязательства по долгам и возместить причиненный им убытки из-за срыва сроков платежей. Подлежит ли предъявленные иски удовлетворению?
Решение:
В соответствии с п.3 ст.657 ГК РФ кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявит иск о досрочном исполнение обязательств и возмещение причиненных убытков. Следовательно иск предъявленный Грекову Квинтом будет удовлетворен, а предъявленный иск Доскиным будет не удовлетворен.
2.9 Задача
Комитет по управлению муниципальным имуществом передал в пользование ЗАО «Россервис» два нежилых помещения в отдельно стоящем здании сроком на 9 месяцев. Однако договор аренды был подписан только через шесть месяцев после фактической передачи помещений. В течение всего срока пользования нежилыми помещениями общество не вносило арендные платежи. По этой причине Комитет предъявил в арбитражный суд иск о расторжении договора, возврата арендованного имущества и взыскании арендной платы за весь период пользования нежилыми помещениями. При этом Комитет представил документ, подтверждающие пользование ЗАО «Россервис» помещениями в течение 9 месяцев. Ссылаясь на то, что договорные отношения между Комитетом и обществом возникли только со дня подписания договора аренды, ЗАО «Россервис» признало долг только за 3 месяца пользования нежилыми помещениями. Однако общество произвело за свой счет ремонт арендуемых помещений, стоимость которого равна размеру арендной платы за 3 месяца. Право ЗАО «Россервис» на проведение ремонта арендуемых помещений в счет арендной платы предусмотрено договором, но при условии утверждения сметы работ Комитетом и приемки выполненных работ представителем Комитета. Смета работ Комитетом не утверждалась, а акты приемки работ составлены обществом без участия представителя Комитета. Какое решение должен вынести суд?
Решение:
В соответствии с п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды подлежит гос. регистрации. Следовательно, договор, заключенный между Комитетом и обществом считается недействительным. Также согласно п.4 ст.614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, исходя из этого, Комитет имеет право получить арендную плату за 3 месяца.
2.10 Задача
Кискин В.И. передал постановленной договором две сотки земли Петрову под огород для выращивания картофеля сроком на три года. Плата за пользование землей была установлена в виде 200 кг картофеля, выращенных Петровым на арендуемом земельном участке. Из-за сильной засухи Петров смог получить незначительный урожай-150 кг картофеля. Узнав об этом Кискин потребовал уплаты арендной платы под угрозой расторжения договора и взыскания убытков. Петров в свою очередь, ссылаясь на ухудшение условий пользования арендованным имуществом и просил освободить его от уплаты арендных платежей в текущем году. Сосед Кискина Кузнецов, высказал мнение, что в случае неурожая Петров должен приобрести необходимое количество картофеля за свой счет и передать его в качестве арендной платы. Решите спор.
Решение:
В соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные, договором аренды или состояние имущества существенно ухудшились. Следовательно, Кискин должен уменьшить арендную плату, так как договором не были предусмотрены случаи оплаты аренды во время засухи.
Заключение
При общей тенденции и усилению роли договора аренды Гражданский кодекс в ряде случаев снижает жесткость требований в отношении определения его условий.
Речь идет о существенных условиях договора, признаваемых таковыми по закону. При отсутствии хотя бы одного из условий, договор не может считаться заключенным. В действующем Гражданском кодексе для договора аренды такие условия сведены до минимума: существенным в силу закона является лишь условия о предмете (объекте) аренды (ст.607 ГК). Для отдельных видов договоров предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным, например: размер арендной платы в договоре зданий или сооружений. Но во всех остальных случаях к существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок и размер платы за аренду, исходя из возможности данного договора.
Законодатель в одних случаях пошел по пути предоставления сторонам права конкретизировать свои отношения в процессе действия и исполнения договора (в отношении срока окончания аренды), в других – допустил возможность применения по аналогии условий аренды, действующих при сравнимых обстоятельствах (в части определения размера арендной платы в случаях, когда ее размер не указан в договоре). Этот подход как бы вписывает конкретные отношения в общую систему аналогичных рыночных связей, подчиняя их складывающейся конъюнктуре и соответствующим обычаям делового оборота.
Необходимо подчеркнуть, что Гражданский кодекс РФ, расширивший правовую регламентацию договорных отношений, рассчитан на непосредственное применение содержащихся в нем норм, что, однако, не исключает применение в некоторых случаях других законодательных и иных правовых актов, предусматривающих особенности отдельных видов аренды.
Такая гибкость правового обеспечения договора аренды дает возможность всем участникам договора всесторонне оговорить условия аренды, тем самым обеспечить себе возможность в любых обстоятельствах защитить свои права, о чем неоднократно в той или иной форме разъясняется в решениях Верховного суда и Высшего Арбитражного суда РФ.
И в заключении хочется отметить, что в связи с радикальными реформами в нашей стране и переходом к рыночной экономике, в России происходит дальнейшее развитие гражданского оборота имущественных и связанных с ним неимущественных отношений, к которым относится и договор аренды, занявший достойное место в договорном праве.
Список используемых источников
1. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. Текст. - М.: Маркетинг, 2001, - С. 39. 10000 экз. - ISBN 5-94462-025-0.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации с изменениями и дополнениями на 1 июля 2005.Текст и справочные материалы. М.: Изд-во Эксмо,2005 г. - 544 с. ISBN 5-699-12639-2
3. Комментарий части второй Гражданского Кодекса РФ. Текст и справочные материалы.- М.: Изд-во Эксмо,2005 г. – 750 с. ISBN 5-599-13245-5
4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации».
5. Ансон В.Е. Договорное право [Текст]/ В. Ансон - М.: 1999 г. – 576 с. ISBN 5-4567-1234-6
6. Гришаева С.П. Гражданское право: Учебник [Текст]/ Под ред. С.П. Гришаева- М.: Юрист, 1999 г.-484 с. ISBN 5-7975-0082-5
7. Егоров Н.Д. Гражданское право: Практикум [Текст]/ Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева - М.: Изд-ий центр «Академия», 2000 г. - 616 с.
8. Новиков В.Ф. Аренда предприятий [Текст]/ Под ред. В.Ф. Новикова, М.: 2001 г.- 600 с.
9. Сафулин Д. Общие положения об аренде [Текст]/ Под ред. Д.Сафулина- М.., 2000 г.- С. 247-251
10. Сергеева А.П. Гражданское право Том 1. Учебник. Издание четвертое, переработанное и дополненное [Текст]/ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: «Проспект», 1999 г.-616 с. ISBN5-8369-0051-5.
11. Суханов Е.А. Гражданское право: Учебник [Текст]/ Под ред. Е.А. Суханов-М.: «Дрофа», 2006 г.- 620 с.
Приложение 1
Договор
аренды нежилого помещения
Г. Новокузнецк «_______»______________ 200 г.
_____________________________________________________________
_______________________________________________________, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице ______________________, действующего на основании ____________________________ , и концерн __________________________ в лице Генерального директора, действующего на основании Устава концерна, именуемый в дальнейшем «Арендатор», заключили нижеследующий договор аренды.
1. Арендодатель сдает Арендатору в арендное пользование нежилое помещение (адрес) общей площадью _______ кв. м ( количество цехов, комнат, каких-либо других помещений) , которое Арендатор будет использовать исключительно для реализации целей и задач, установленных Уставом концерна Арендодатель сдает Арендатору помещение для круглосуточного пользования.