Помимо указанных выше оснований, предусмотренных гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в перечисленных в п.2 ст. 46 ЗК РФ в случаях:
1) использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ст. ЗК РФ
2) Использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
3) Неустранении совершенных умышленно следующих земельных правонарушений: отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
4) Неиспользовании в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
5) Изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 55 ЗК РФ
6) Реквизии земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст. 51 ЗК РФ;
7) В иных предусмотренных федеральными законами случаях.
Таким образом, п. 2 ст. 46 ЗК РФ содержит перечень дополнительных по отношению к ст. 619 ГК РФ оснований расторжения договора аренды земельного участка, который применяется с учетом ограничений, установленных в п. 3 ст. 46 ЗК РФ.
Обратим внимание, что в новой редакции п.2 ст. 46 указанный перечень более не является исчерпывающим. В настоящее время он указан как открытый: в соответствии с подп. 7 п. 2 ст. 46 ЗК РФ арендодатель вправе требовать расторжения договора и в иных случаях, помимо указанных в подп. 1-6 данной статьи.
Например, согласно п. 5 ст. 21 ФЗ от 22.07.2005 года «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»[8], в случае прекращения действия соглашения о ведении промышленно-производственной деятельности договор аренды государственного и (или) муниципального имущества и договор аренды земельного участка, заключенные на условиях, предусмотренных указанным соглашением, прекращаются. Также в соответствии с п. 15 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ от 25.10.2001г[9]. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»:До 30 декабря 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий:
соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 года;
соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.
До 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. В случае, если в соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 1 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона. Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, может быть заключен на срок не более чем пять лет. Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.
Нормы п. 3 ст.46 ЗК РФ запрещают прекращение договора аренды земельного участка, использование которого арендатором приводит к существенному снижения плодородия сельскохозяйственных земель или к значительному ухудшению экологической обстановки (см. подп. 2 п.2 ст. 46), в случаях, предусмотренных в п.3 ст. 46, а именно: в период полевых сельскохозяйственных работ; в иных установленных федеральными законами случаях. В связи с этим следует пояснить, что в соответствии со ст.1 ФЗ от 16.07.1998 г. « О Государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» понятие «плодородие земель сельскохозяйственного назначения» означает способность почвы удовлетворять потребность сельскохозяйственных культурных растений в питательных веществах, воздухе, воде, тепле, биологической и физико-химической среде и обеспечивать урожай сельскохозяйственных культурных растений. Государственное нормирование плодородия земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Федерации.
Итак, мы видим, что согласно ст. 46 ЗК РФ право аренды земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме этого право может быть прекращено по инициативе арендодателя в случае выявления нарушения земельного законодательства, а также изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд; реквизиции земельного участка.
И, как уже отмечалось выше, основания прекращения прав на земельные участки подразделяются на две группы: добровольные и принудительные
Глава 2. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд
Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд определен в ст. 49 и 55 ЗК РФ. Изъять земельный участок для государственных или муниципальных нужд возможно лишь в исключительных случаях, установленных в ст. 49 ЗК РФ: выполнение международных обязательств Российской Федерации; размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов; иные обстоятельства установленные федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.
В декабре 2004 г. ст. 49 ЗК РФ была дополнена перечнем объектов для размещения которых могут изыматься земельные участки для государственных или муниципальных нужд это, в частности это:
1. объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
2. объекты использования атомной энергии;
3. объекты обороны и безопасности;
4. объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
Таким образом, в соответствии со ст. 49 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд возможно при соблюдении двух условий: размещении объектов, перечисленных в статье, и при отсутствии иных вариантов их размещения.
Земельный кодекс не содержит исчерпывающего перечня оснований изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, отсылает к иным федеральным законам и разрешает в законах субъектов федерации устанавливать основания изъятия земель, находящихся в собственности субъекта Федерации или муниципального образования.
В комментарии к Земельному кодексу РФ приводится Федеральный закон от 14 марта 1995 г. «Об особо охраняемых природных территориях», в соответствии с которым при создании особо охраняемых природных территорий (национальных парков, заповедников, заказников) земельные участки могут изыматься у их правообладателей (ст. 26 Закона).