Правовая природа и особенности объектов земельных правоотношений (стр. 4 из 5)

Комнатой признается часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в таком доме либо квартире (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ)[16]

Жилищное строительство осуществляется в жилых зонах, определяемых в результате градостроительного зонирования. В состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов (см. ст. 35 ГрК РФ).

Земельные участки для жилищного строительства могут предоставляться только в собственность или аренду; предоставление земельных участков из состава государственной или муниципальной собственности для указанных целей на любом ином праве следует считать невозможным.

В силу п. 1 данной статьи порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства определяется правилами п. 4 ст. 30Земельного Кодекса.

По общему правилу п. 2 ст. 30.1 Кодекса осуществление указанных в этом пункте продаж возможно исключительно на торгах, проводимых в форме аукционов. Данное правило не применяется только в случае, если аукцион признан не состоявшимся в связи с тем, что в нем участвовали менее двух лиц. Тогда единственный участник аукциона не позднее чем через 10 дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона о начальной цене аукциона.

Пункт 3 даной статьи вводит специальные правила для случая, когда земельный участок предоставляется в аренду для индивидуального жилищного строительства. Указанные правила не применяются, если земельный участок предоставляется в собственность или для целей, не связанных с индивидуальным жилищным строительством (например, для строительства многоквартирного жилого дома).

Земельные участки для индивидуального жилищного строительства могут предоставляться в жилых зонах, определяемых в результате градостроительного зонирования, в составе которых находятся зоны застройки индивидуальными жилыми домами.

Жилищное законодательство Российской Федерации не содержит определения понятия "индивидуальный жилой дом", определяя лишь родовое понятие - "жилой дом". Общепринятые правила толкования понятий русского языка трактуют слово "индивидуальный", в частности, как:

а) личный, свойственный данному индивидууму, отличающийся характерными признаками от других;

б) единоличный, производимый одним лицом, не коллективом.[17]

Поэтому на практике можно рекомендовать исходить из того, что индивидуальный жилой дом - это жилой дом), создаваемый на средства одного собственника или лиц, связанных родственными отношениями, находящийся в частной собственности, предназначенный для проживания, как правило, одной сеи относящийся к индивидуальному жилищному фонду в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации.[18]

2.2 Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставляются на условиях аренды без предварительного согласования места размещения объекта.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан соблюдать требования о максимальных сроках:

· подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;

· выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;

· осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Общие правила подготовки и утверждения документации по планировке территории определены в ст. 45 ГрК РФ. Особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления поселения или органа местного самоуправления городского округа установлены в ст. 46 ГрК РФ.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в ст. 37 ГрК РФ.

О государственном кадастровом учете земельных участков см. ст. 70 Кодекса

На случай невыполнения юридических обязанностей, указанных в п. 8 и 9 данной статьи, предусмотрены неблагоприятные последствия как для арендаторов земельных участков, предоставленных для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, так и для других правообладателей[19].

Субъект юридической ответственности, предусмотренной комментируемыми пунктами, в каждом случае определяется в зависимости от того, на какого именно правообладателя пунктами 3, 4, 6 и 7 ст. 30.2 Земельного Кодекса были возложены соответствующие обязанности.

2.3 Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства

После вынесения решения о предварительном согласовании места размещения объекта, а также наличия согласованного проекта границ земельного участка устанавливаются фактические границы участка на местности (в натуре). Работа эта производится землеустроительными организациями за счет лиц, для которых отводится данный участок.

Одновременно готовятся документы, необходимые для внесения в Единый государственный реестр земель.

Сведения о земельном участке, которые содержатся в Едином государственном реестре, определены в ст. 14 ФЗ от 02.01.2000 г. "О государственном земельном кадастре" Важно заметить, что моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Само же право на конкретный земельный участок возникает у субъекта после государственной регистрации этого права (права собственности, аренды, постоянного пользования и др.).

Для того, чтобы исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принял решение о предоставлении земельного участка, от заявителя требуется, помимо заявления, представление кадастровой карты (плана) данного земельного участка.

Для участников земельных отношений важно знать о форме изъятия и предоставления земельного участка. Этими важными обстоятельствами являются: срок изъятия участка, проведение работ по приведению участка в надлежащее состояние для передачи его новому владельцу, юридические последствия неисполнения обязательств сторон (в особенности после проведенных торгов) и т.д. Все эти обстоятельства (условия) во избежание последующих конфликтов отражаются в решении одновременно с решением о предоставлении земельного участка.

Решения о предоставлении земельных участков для строительства должны содержать условия возмещения убытков и потерь сельскохозяйственного производства и потерь лесного хозяйства. Такие убытки и потери всегда (в большей или меньшей степени) возникают при изъятии земельных участков у их прежних пользователей, прекращении договоров аренды. К моменту принятия решения убытки и потери должны быть подсчитаны и согласованы с лицами, которым они причиняются. Если возникает спор по вопросу их определения, то он разрешается в судебном порядке.

При этом необходимо иметь в виду нормативные правовые акты о возмещении убытков и потерь сельскохозяйственного производства, а также потерь лесного хозяйства: постановление Совета Министров - Правительства РФ от 28.01.1993 г. N 77 "Об утверждении Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства"[20] , постановление Правительства РФ от 07.05.2003 г. N 262 "Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц"[21], постановление Правительства РФ от 17.11.2004 г. N 647 "О расчете и возмещении потерь лесного хозяйства при переводе лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, пользованием лесным фондом, и при переводе земель лесного фонда в земли иных (других) категорий [22].

Заключение

Подводя итог можно сказать, что в сложившихся условиях России как никогда необходима земельная реформа. Однако земельная реформа эта должна быть обязательно подкреплена основательной законодательной базой, не содержащей двусмысленности и недосказанности. Другие же законодательные акты вносят лишь сумятицу и еще большую неразбериху, ибо, наделяя решающими правами, субъекты федерации и органы местного самоуправления, сами зачастую противоречат принимаемым теми решениям.