Аналіз легітимних визначень сервітуту свідчить про варіативність законодавчих підходів до нього. З одного боку, в п. 6 ст. 4 ЗУ «Про власність» [63] вказівкою на те, що власник може бути зобов'язаний допустити обмежене користування його майном іншими особами, акцентується увага на його обтяжувальному аспекті, тобто сервітут розглядається як обмеження (обтяження) права власності. З іншого боку, він розуміється як суб'єктивне право управомоченої особи. Видається, що зазначені моменти не є взаємосуперечливими, оскільки, по-перше, в обох випадках наголошується на істотних рисах права сервітуту, а по-друге, простежується загальносвітова тенденція підходу до його визначення як такого [137][266].
При цьому в літературі і законодавстві розрізняють сервітут і законні обмеження права власності, які також нагадують сервітути. Дореволюційні вчені позначали існування «прав участі» з виділенням загального права участі і окремого права участі. Закон визнавав право участі загальним, коли вигоди від майна встановлюються на користь усіх без винятків. Окремим правом участі визнавалося право, встановлене на користь якої-небудь конкретної особи [212][267]. Останнім і є сервітут. Загальні ж «права участі» лише мають у ряді випадків характер сервітуту, але по суті ним не є. Так, ними є примушення власника: 1) утриматися від яких-небудь дій, які він міг би здійснити на основі свого права власності; 2) що-небудь терпіти з боку третіх осіб. Тобто, якщо перші не повною мірою підпадають під розуміння сервітуту, то другі, безперечно, властиві сервітуту. Різниця ж між цими примушеннями власника і сервітутом міститься в їх адресності. Якщо перші закон установлює з метою забезпечення суспільної безпеки в цілому, охорони здоров'я й інших публічних і приватних інтересів, то сервітути як обмеження права власності встановлюються з метою забезпечення прав конкретних осіб.
«Загальні права участі» викликані необхідністю врахування прав інших осіб або уникнення погрози для здійснення ними прав. Так, закон пропонує власникові до початку землевпорядних або будівельних робіт ужити заходів щодо зміцнення своєї будівлі або огородження своєї земельної ділянки, щоб не заподіяти шкоди сусідній будівлі або земельній ділянці сусіда. Власник не може понад установлені межі обтяжувати сусідів шумом, викидами пилу, золи, диму, пару, запахами, твердими і рідкими відходами, світлом, затіненням і вібрацією; допускати вторгнення на сусідню ділянку свійських тварин; без належної дбайливості видаляти зі своєї землі корені сусідських дерев і обрубувати крону дерев, що звисають на його ділянку.
Внаслідок наведеного класифікація предіальних сервітутів на позитивні (як права особи здійснювати певні дії відносно чужої нерухомості) і негативні (як права вимоги до власника утримуватися від тих або інших видів використання майна) видається неприйнятною як така, щоприводить до змішання понять меж та обмежень права власності. Справжніми сервітутами можна вважати лише позитивні. Вони не просто стискають право власності на пануючу ділянку, а й надають право реального обмеженого користування чужою земельною ділянкою. Заборона ж власникові користуватися своїм майном певним чином (наприклад, будувати будинок, що заслоняє світло сусідові) не містить у собі реального користування чужою земельною ділянкою. Тому вона є не «негативним користуванням», а встановленням меж права власності. Відповідно, якщо одним із сусідів затемнюється ділянка іншого, спір між ними йде не про визначення змісту і рамки «сервітуту світла», а про усунення порушень права власності. І навпаки, коли порушується справді сервітутне право сусіда на визначене користування чужою нерухомістю, то йтиметься про пред'явлення не негаторного позову, а позову конфесійного [118] [268].
Згідно зі ст. 98 ЗК України [97] зміст права земельного сервітуту полягає в тому, що власник (користувач) однієї земельної ділянки має право на обмежене користування суміжною земельною ділянкою з метою усунення недоліків своєї ділянки. Призначення предіального сервітуту – заповнювати відсутні на даній ділянці блага (зручності) або властивості. Звідси випливають, що ставляться до нього: щоб сервітут за своїм змістом робив praedii meliorem causam, тобто поліпшував становище земельної ділянки, причому мав би causam perpetuam, тобто щоб сервітут полягав у користуванні постійною властивістю ділянки, що служить та забезпечує тривале задоволення потреби [144] [269].
Право земельного сервітуту характеризується такими ознаками. По-перше, відносини земельного сервітуту передбачають наявність двох, як правило, суміжних земельних ділянок, з яких одна (обслуговуюча) обслуговує іншу (пануючу). В рамках земельного сервітуту обслуговуюча земельна ділянка своїми зручностями, перевагами, природними ресурсами компенсує недоліки пануючої земельної ділянки. По-друге, при встановленні земельного сервітуту обслуговування однієї ділянки іншою відбувається не безсистемно, а в межах прав, що надаються власникові пануючої земельної ділянки щодо користування обслуговуючою ділянкою. За своєю юридичною природою такі права є обмеженими речовими правами і передбачають користування лише невеликою частиною обслуговуючої земельної ділянки для чітко визначених потреб. При цьому власник пануючої земельної ділянки не має статусу користувача обслуговуючої ділянки повною мірою [212] [270].
Одним із правових наслідків установлення земельного сервітуту є обмеження прав власника обслуговуючої земельної ділянки. Адже об'єктивне встановлення будь-якого земельного сервітуту приводить до певного зменшення кількості можливих варіантів використання обслуговуючої земельної ділянки його власником (користувачем). Разом з тим земельний сервітут не приводитиме до позбавлення власника обслуговуючої ділянки жодної з його правомочностей щодо володіння, користування або розпоряджання нею в повному обсязі.
Так, надавши сусідові сервітут на право випасу худоби на даній ділянці, власник ділянки зберігає право випасу і своєї худоби на тій же ділянці. Однак у тих випадках, коли одночасне користування і власника, і суб'єкта сервітутного права внаслідок різних причин неможливе, то переважне право користування належить суб'єктові сервітутного права. Іншими словами, при колізії сервітуту з правом власності право власності уступає сервітуту (власник, установлюючи сервітут на свою землю, тим самимсебе обмежує).
У ряді випадків установлення земельного сервітуту може завдати збитків власнику обслуговуючої земельної ділянки, які мають йому відшкодовуватися особою, котра має сервітутне право, в повному обсязі. Тобто обмеження права власності встановленням сервітуту компенсується виплатами на користь власника певних коштів, чим доводиться дієвість компенсаційного принципу цивільного права.
Як уже зазначалося, сервітут може бути встановлений і в примусовому порядку за рішенням суду. При цьому вимагається з’ясування того, наскільки необхідним є такий спосіб вирішення проблем власника пануючої земельної ділянки та можливість їх розв’язання в інший спосіб. Так, при розгляді відповідної справи Близнюківським районним судом Харківської області власник обслуговуючої земельної ділянки зауважував на тому, що проведення газопроводу через його земельну ділянку завдасть йому суттєвих незручностей, яких можна запобігти іншими способами задоволення потреби сусіда в проведенні газу. При цьому він посилався на ч. 4 ст. 98 ЗК України, згідно з якою земельний сервітут здійснюється способом, найменш обтяжливим для власника земельної ділянки, щодо якої він встановлений. Цей довід було враховано апеляційним судом Харківської області, який правомірно захистив права власника обслуговуючої земельної ділянки, скасувавши сервітут, встановлений рішенням Близнюківського районного суду.
Характеризуючи особисті сервітути, слід відмітити, що їм властива пов’язаність прав іншої особи на майно власника з особистістю цієї особи. Саме в цьому Жюлліо де ла Морандьєр вбачав розходження земельного й особистого сервітутів, оскільки перший пов’язаний безпосередньо з нерухомим майном і є безстроковим його обтяженням, а узуфруктом є обмежене строком життя особи речове право, внаслідок чого у них досить різний зміст права на чуже майно і до вигоди з нього [140] [271].
Особисті сервітути можуть встановлюватися, наприклад, внаслідок заповідального відказу (легату) і полягати у праві довічного проживання в чужому будинку. Підставою виникнення особистого сервітуту є такі юридичні факти, як вступ до шлюбу з власником майна, що тягне за собою спільне проживання подружжя у житлі, яке належить одному з них на праві власності; народження дитини з її проживанням з батьками, які (або один з яких) є власниками житла.
Українське законодавство не знає поділу особистих сервітутів на узуфрукт, usus (право користуватися чужою річчю без права на її плоди, за винятком задоволення особистих потреб) та habitatio (право довічного проживання в чужому будинку). В ч. 2 ст. 401 ЦК лише позначається, що особистим є сервітут, який належить конкретно визначеній особі. Особистим сервітутом є встановлене в ст. 405 ЦК право членів сім’ї власника житла на користування цим житлом.
Особистий сервітут схожий з правовідносинами, що виникають на підставі договору найму (оренди), бо він також являє собою користування чужим майном. У свій час співвідношення найму (оренди) і особистого сервітуту досліджував К.П. Побєдоносцев, який відзначав такі розбіжності між цими інститутами: а) особистий сервітут установлюється не тільки договором, а й заповітом та установчим актом, у той час як найм може бути тільки за договором; б) особистий сервітут більшою мірою буває безоплатним або дарчим, найм безоплатним бути не може; в) особистий сервітут є довічним правом, а права та обов'язки сторін за договором найму переходять до спадкоємців; г) особистий сервітут встановлюється тільки і виключно власником майна, а в найм може передати майно і особа, яка правомірно ним володіє (піднайм); д) суб’єкт особистого сервітута на відміну від наймача сам несе ризик загибелі майна; е) суб’єкт особистого сервітуту не має обов'язку утримувати майно в належному стані, а також повертати його в тому вигляді, у якому прийняв і т.ін. [149] [272].