Здатність до відчуження цих речових прав означає, що вони можуть бути предметом правочинів і передаватися іншій особі. Однак це стосується лише відносин між носієм цих прав (їх відчужувачем) та їх набувачем. Що стосується власника земельної ділянки, то зберігається той характер відносин, який мав місце при їх встановленні. Слід звернути увагу й на те, що відчужується саме речове право користування, а не право власності на земельну ділянку. При цьому носії цих речових прав зобов'язані повідомити власника земельної ділянки про їх рішення щодо відчуження своїх прав. Як відзначав О.А. Підопригора, власник землі має переважне право перед іншими на викуп права користування нею. Якщо власник землі відмовиться від свого права викупу, то суб’єкт іншого речового права має право відчужити право користування будь-якій третій особі [148][287]. Переважне право на придбання емфітевзису або суперфіцію власник земельної ділянки має лише у разі їх відчуження на оплатних засадах.
Той факт, що предметом відчуження є не земельна ділянка як річ, а право користування нею, зумовлюється тим, що об’єктом прав землекористувача при суперфіції та емфітевзисі також є не земельна ділянка, а майнове право – користування чужим майном. Тому в оренду це право не може бути передане, тобто суб’єкти цих речових прав (суперфіцію та емфітевзису) позбавлені можливості передати земельну ділянку, якою вони користуються, в оренду. Цим зазначені права користування також відрізняються від користування на праві оренди.
Таким чином, обмеження права власності у випадках встановлення емфітевзису або суперфіцію може припинитися у вкрай рідких випадках і не за волею власника земельної ділянки. Суперфіцій же вдвічі обмежує право власника земельної ділянки, по-перше, тим, що виникає інше речове право (суперфіцій); по-друге, внаслідок реалізації права на забудову виникає право власності на цей об’єкт нерухомості у суб’єкта іншого речового права. Тобто один і той самий суб’єкт відносно різних об’єктів, однак пов’язаних між собою, виступає носієм різних речових прав, обидва які обмежують право власності на земельну ділянку.
З іншого ж боку, при емфітевзисі власник практично позбавляється можливості користуватися своєю земельною ділянкою і не має права перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав (ч. 3 ст. 409 ЦК). При суперфіції ж власник зберігає не тільки право розпоряджання своєю земельною ділянкою, а і право володіння, і право користування нею. Проте ці правомочності він може здійснювати лише в обсязі, встановленому договором із землекористувачем (ч. 2 ст. 414 ЦК). Тобто в цьому власник земельної ділянки терпить менше обмежень, ніж при емфітевзисі.
Більшим буде й обсяг компенсацій, виплачуваних власнику суб’єктом сервітуту, ніж суб’єктом емфітевзису. Якщо власник земельної ділянки в обох випадках має право на одержання плати за користування нею, то при встановленні суперфіцію він може одержувати і частку від доходу землекористувача, якщо це передбачено договором (ч. 1 ст. 414 ЦК).
Наступним обмеженням права власності є встановлення довірчої власності на річ внаслідок укладення договору управління чужим майном (ст. 1029 ЦК, розділ V ЗУ «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» [78][288]) або з інших підстав. Оскільки тематика довірчої власності та довірчого управління є складною і потребує окремого дослідження, до того ж останнім часом їй приділялося багато уваги в працях науковців [26;178; 179; 125; 128; 126; 138; 29 та ін.] [289][290][291][292][293][294][295][296] , зазначимо лише на головне, в чому має потребу ця робота.
Якщо підставою виникнення права довірчої власності є договір управління майном, між управителем і установником управління встановлюються зобов’язальні правовідносини та з’являються речові відносини – право довірчої власності. Незважаючи на всі вагомі аргументи «за» та «проти» права довірчої власності в Україні, беззаперечним є той факт, що вона для права України є нетиповою правовою конструкцією, якою охоплюються одночасно як зобов’язальні, так і речові відносини. Внаслідок цього постали суттєві проблеми стосовно того, чи сторони договору управління майном залишаються між собою в зобов’язальних правовідносинах, чи з укладенням цього договору відносини між ними піддаються регулюванню нормами про речові права. Тому слушним є зауваження І.В. Спасибо-Фатєєвої про можливість моделювання кількох конструкцій цих правовідносин [216; 218] [297][298].
Перша: договірні правовідносини, в яких перебувають сторони договору управління майном. У такому разі право довірчої власності не виникає і сторони знаходяться лише в зобов’язальних правовідносинах. Друга: договір управління майном є підставою переходу права власності на майно від установника управління майном до набувача (довірчого власника), після чого цей договір припиняється і виникають речові відносини – відносини довірчої власності. Третя: речові відносини (довірчої власності) існують паралельно з зобов’язальними відносинами (довірчого управління). Якщо обрати третій шлях, то відбувається змішування речових та зобов’язальних правовідносин, що також має місце при емфітевзисі та суперфіції, встановлюваних договором і регульованих ним. Тобто проблема дуалізму цих відносин залишається, однак з позиції нашої проблематики зазначимо, що в такому разі обмеження права власності встановленням довірчої власності будуть схожими з обмеженнями при існуванні інших речових прав.
Серед способів забезпечення зобов'язань важливе місце посідає притримання. Найбільш точне визначення поняття притримання навів С.В. Сарбаш, який позначив його як специфічний спосіб забезпечення виконання зобов'язань, що являє собою односторонній правочин, відповідно до якого особа, що володіє чужою річчю - ретентор, має право не видавати її іншій особі, якщо ретентор поніс витрати, збитки, не одержав оплати або має вимогу до боржника, що виникла з зобов'язання, сторони якого діють як підприємці, і може задовольнити свої вимоги з вартості речі за правилами, встановленим для застави, якщо його вимоги не будуть погашені [169] [299].
Стаття 594 ЦК закріплює, що вимоги кредитора задовольняються з вартості речі в обсязі і порядку, передбаченими для задоволення вимог, забезпечених заставою. Звідси можна зробити висновок, про те що право кредитора на річ є правом речовим, яке має назву «притримання». При цьому можна провести аналогію із заставою, де назви забезпечувального способу і речового права поєднуються і втілюються в один термін. При притриманні, як і при заставі, кредитор має право вимагати задоволення за рахунок притримуваного майна; як і при заставі, притримання слідує за річчю, обтяжуючи її; права кредитора, що притримує річ, реалізуються так само, як і права заставодержателя, на тих же правових підставах. Однак на відміну від застави, встановлюваної спеціальним правочином сторін звичайно в момент виникнення основного зобов'язання, необхідність застосування притримання може з'явитися у разі невиконання (неналежного виконання) зобов'язання, незалежно від наявності умов про притримання в основному або додатковому договорі. У заставному зобов'язанні вже в момент його здійснення фіксується певне майно, за рахунок якого при необхідності задовольнятиметися основна вимога. Майно, обтяжене заставою, може залишатися в заставодавця, а може передаватися заставодержателеві. При притриманні ж річ у всіх випадках знаходиться в кредитора, причому не в зв'язку з укладенням забезпечувального зобов'язання.
Права ретентора полягають в основному в можливості притримувати річ, тобто здійснювати дії, спрямовані на фізичне збереження володіння річчю від переходу її до боржника [169] [300], тобто у нього наявні всі правомочності власника по захисту свого володіння річчю, аж до застосування фізичної сили, у рамках, однак, необхідної оборони. Останнє дає змогу говорити про те, що ретентор у цьому розумінні здійснює самозахист свого права притримання. Будь-які недобросовісні і несумлінні дії кредитора, спрямовані на заволодіння річчю поза волею боржника, не можуть служити підставою для законного притримання. Річ повинна надійти ретентору на законних підставах і за згодою боржника. Якщо річ вибула у власника поза його волею, викрадена або загублена, ретентор не має права здійснювати притримання, тоді як власник, навпаки, має право вимагати таке майно в будь-якої особи.
Говорячи про право притримання, головною його правомочністю є право володіння - право фізичного тримання речі. Тобто можна стверджувати, що в даному разі йдеться про право володіння, оскільки саме за допомогою його і здійснюється притримання. Якщо ретентор є добросовісною особою (що, як правило, презюмується в цивільному праві), яка виконала свої зобов’язання належним чином, то надання їй можливості притримувати чужу річ забезпечує належне виконання другої сторони зобов’язання – власника цієї речі. Крім того, задовольнивши вимоги ретентора, що випливають з договору, укладеного між ними, власник не втрачає свого права вимоги.
2.2 Межі та обмеження права власності, обумовлені договірними правовідносинами
Власник перетерплює обмеження свого права як при встановленні інших речових прав на його майно, так і при вступі в договірні правовідносини з іншими суб'єктами без виникнення речових прав. В останньому випадку виникають обмеження права власності, зумовлені договором, які для зручності йменуватимемо договірними обмеженнями. Оскільки за загальним правилом договори укладаються за волею сторін, то такі обмеження можна йменувати і самообмеженнями, які являють собою зв'язування самого себе взятими на себе зобов'язаннями. Однак такі дії можна віднести до обмежень власника лише з певною часткою умовності, адже, приймаючи на себе визначені обов'язки, сторона в договорі не тільки не обмежує себе у вільному праві формування договірного зв'язку, а й, навпаки, саме цим вона реалізує таке своє право. І навіть уже взявши на себе певний обов'язок, сторона договору не втрачає права змінити чи скасувати його, уклавши новий договір з контрагентом або припинивши зобов’язання, наскільки це відповідає принципу свободи договору.