При укладенні певних договорів про придбання майна у власність до власника не просто переходить право власності, а й на нього покладаються певні обов’язки, якими він обтяжується. Прикладом можуть слугувати такі положення:
- про обов’язки догляду відчужувача за договором довічного утримання, в тому числі по забезпеченню його або третю особу житлом у будинку (квартирі), який йому переданий за цим договором (ст.ст. 749, 750 ЦК);
- про виплату ренти за відповідним договором (ст. 734 ЦК);
- про вчинення певних дій на користь відповідних осіб, як це передбачено у разі укладення договору дарування (ст. 725 ЦК);
- однією з різновидів цих дій є висування як умови договору пожертви досягнення певної, наперед зумовленої мети (ч. 1 ст. 729 ЦК), як правило, встановлення обов'язку обдарованого по використанню майна в загальнокорисних цілях. Ця відмінність договору пожертви від звичайного договору дарування, як відмічав А.Л. Маковський, полягає у тому, що якщо при звичайному даруванні після переходу дарунка у власність обдарованого можливості впливати на здійснення новим власником своїх правомочностей не обмежуються, то при пожертві особа, що прийняла таке майно у власність, повинна додержуватися вказівок колишнього власника про мету використання цього майна [38] [319];
- про добудування об’єкта незавершеного будівництва (ст. 19 ЗУ «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва» [85]), у разі порушення чого договір купівлі-продажу підлягає розірванню;
- при придбанні об'єктів приватизації під інвестиційні зобов'язання згідно з зі ст.ст. 12, 29 ЗУ «Про приватизацію державного майна» [90] покупці контрольних пакетів акцій зобов'язані додержуватися своїх інвестиційних зобов’язань, передбачених бізнес-планом або техніко-економічним обґрунтуванням післяприватизаційного розвитку об'єкта під загрозою розірвання договору. Отже, інвестиційні та інші зобов'язання покупця, включені в договір купівлі-продажу, обтяжують право власності на приватизований об'єкт і автоматично переходять до нового власника такого об'єкта.
З приводу останнього обмеження слід навести судову справу між Компанією з обмеженою відповідальністю «Rosevine Enterprises Limited», якою придбаний пакет акцій ВАТ «Універсам №10 «Печерський», та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву, який вимагав повернення пакету акцій у державну власність у зв’язку з невиконанням Компанією з обмеженою відповідальністю «Rosevine Enterprises Limited» інвестиційних зобов’язань. Відповідач заперечував проти задоволення позову тим, що він не знаходився у правовідносинах з Регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву, а придбав пакет акцій від попереднього набувача. ВГСУ зазначив при цьому, що оскільки майно, яке є предметом купівлі-продажу, на момент укладення договору з відповідачем було обтяжено певними зобов'язаннями, ці зобов'язання перейшли до відповідача разом з переходом права власності на майно. Цей висновок зроблено з посиланням на ст. 27 ЗУ «Про приватизацію державного майна» [90], якою зазначається, що передбачені бізнес-планом чи планом приватизації зобов'язання або зобов'язання сторін, які були визначені умовами аукціону, конкурсу чи викупу, включені до договору купівлі-продажу, зберігають свою дію для осіб, які придбають об'єкт у разі його подальшого відчуження протягом строку дії цих зобов'язань [9][320].
Слід вказати й на такий проміжний варіант відносин між відчужувачем та набувачем майна, який виникає на підставі договору найму-продажу (ст. 705 ЦК). У разі його укладення стосунки між сторонами складаються як відносини найму з подальшим виникненням відносин власності. При цьому можливі різні варіанти таких відносин залежно від умов договору: як перехід права власності при повній оплаті товару, так і в інших випадках. В такому разі набувач майна, який стає його власником, одночасно зберігає й обмеження, що зумовлюються відносинами найму, наслідком яких і стала передача майна у власність.
З приводу обмежень, які іноді містяться в договорах дарування, існують різні точки зору. Зокрема, це стосується такої властивості цих договорів, як безоплатність, внаслідок чого постає питання про те, чи можна вважати її порушенням зустрічну передачу речі (права) обдарованим або зустрічне зобов'язання відповідного надання з його боку. Висловлювалася точка зору, згідно з якою встановленням такої умови (яка по своїй сутності є обмеженням обдарованого) такий договір не буде даруванням, а має розглядатися як удаваний правочин і визначатися нормами, що стосуються договору міни, побутового підряду тощо залежно від конкретних умов домовленості сторін [40] [321]. Вважають також, що «зустрічне» надання не обов'язково повинно бути передбачене тим же самим договором, що і «подарунок», воно може бути предметом окремого правочину й іноді навіть з іншою особою (наприклад, у разі, коли за отриманий або обіцяний дарунок обдарований виконує обов'язок дарувальника перед третьою особою [38] [322]. Вважаємо, що в означених випадках встановлювані договором обмеження власника (обдаровуваного) є неправомірними.
Важливим впливом на право власності є й строки передання предмета договору. Це має значення особливо при співставленні моменту укладення договору та моменту виникнення права власності. Ці моменти можуть збігатися, а можуть і різнитися. Так, при укладенні реальних правочинів ці моменти, як правило, збігаються. Договір вважається укладеним та одночасно право власності виникає у покупця по договору, який потребує нотаріального посвідчення та державної реєстрації. На це вказується у ч.ч. 3 та 4 ст. 334 ЦК. У випадках, коли право власності виникло, а власник не в змозі здійснювати свої правомочності, наприклад при поставці товарів на умовах переходу права власності з моменту їх відвантаження зі складу продавця, таке його становище буде обмежувальним порівняно з іншими власниками. Під час доставки цього товару до набувача він не може ним користуватися, хоча й має право розпорядитися ним. Те ж стосується випадків оформлення коносаменту, коли власник товару може його продати шляхом відчуження коносаменту, але сам товар може й навіть не отримати.
2. Обмеження права власності укладенням договорів про передачу майна у користування.
Як уже зазначалося, сутністю обмеженого речового права є користування чужою річчю. Таке широке бачення інших речових прав надало можливості для ствердження, що всяке користування чужою річчю є обмеженим речовим правом, тобто таким пропонується визнати найм та оренду.
Так, М.В. Чередникова в оренді вбачає дві групи правовідносин. По-перше, це зобов'язання з приводу надання об'єкта оренди з метою користування ним, зобов'язання по сплаті орендної плати й ін., що є виключно зобов'язальними. По-друге, правовідносини в зв'язку з володінням річчю. Ймовірно, момент передачі об'єкта оренди й слід вважати тим моментом, коли виникає другий вид правовідносин [219] [323]. Близькою до цього є позиція Є. Баринової, але вона вбачає в цьому трансформацію одних правовідносин в інші, тобто зв'язок, за яким орендар має право вимагати надання об'єкта («орендодавець – орендар»), перетворюється на речово-правовий зв'язок «орендар-річ» [14] [324].
Як обмежене речове право Л.В. Щеннікова розглядає також право наймача за договором соціального найму житлового приміщення, в якому вона вбачає риси, властиві абсолютним правам (безстроковий характер, можливість збереження житлового приміщення після смерті наймача за спільно проживаючим членом його родини, абсолютний характер захисту, а також обмежені правомочності по розпоряджанню у вигляді обміну приміщення, його розділу, вселення нових мешканців [225] [325] ). У той же час як речове не може розглядатися, на її погляд, право наймача за договором комерційного найму (зокрема, через надані наймодавцеві можливості відмовитися від укладення нового договору житлового найму).
Однак ідея віднесення найму та оренди до категорії речових прав є спірною. Так, права орендаря чужого майна на перший погляд відповідають більшості ознак речових прав. Вони, зокрема, не припиняються в зв'язку зі зміною власника-орендодавця і захищаються від будь-яких осіб як права титульного власника. Разом з тим права наймача (орендаря), звичайно, мають зобов'язально-правовий, а не речовий характер. Вони завжди виникають у силу договору з власником найманого (орендованого) майна, і їхній зміст, включаючи і різні можливості розпоряджання цим майном аж до його відчуження, визначається виключно умовами конкретного договору (обсяг прав наймача та орендаря всякий раз може бути різним). Для речових прав таке положення неможливе.
Характер і зміст інших речових прав визначається безпосередньо законом, а не договором, та й їхнє виникнення нерідко відбувається поза волею власника. Тому в законі мають установлюватися всі їхні різновиди і визначатися конкретні правомочності їх носія (зміст).
Думаємо, говорити про трансформацію відносин в цих випадках також не приходиться, тому що правовідносини по наданню речі зберігаються хоча б у частково виконаному вигляді, тобто і після передачі (надання) об'єкта орендар продовжує бути зобов'язаним у тому ж самому змісті, він, як і раніше, зобов'язаний і саме за договором. При цьому слід враховувати позицію В.М. Хвостова, який розділяв факти, що ведуть до придбання права, на "факти, на підставі яких виникла вимога про встановлення права - titulus acquirendi, і факти, за допомогою яких учинилося саме придбання права - modus acquirendi" [213] [326].
Узагальнюючи викладене, слід вказати, що принциповими відмінностями найму (оренди) від речових прав є лише платність і строковість. Але останні якості не надають можливості віднести ці права до речових. Так само, як, наприклад, володіння купленою річчю протягом тільки доби не перетворює право власності на щось інше, а володіння наймачем (орендарем) майном протягом деякого часу не трансформує його право з зобов’язального на речове.