Совершение сделок купли-продажи жилых помещений также подвержено ряду ограничений. Так, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК). А в соответствии со ст. 19 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. (в редакции от 10 февраля 1999 г.) "Об основах федеральной жилищной политики" не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан. Последнее правило приобретает наиболее существенное значение в свете новелл гражданского законодательства, предусматривающих, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (п. 2 ст.292 ГК). Скорее всего, данную норму следует толковать так, что при продаже жилого дома или квартиры могут быть утрачены права и на часть дома и на часть квартиры (комнату).
Переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение или сооружение - одна из спорных проблем действующего законодательства.
Ранее положения о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости были закреплены в ст. 37 Земельного кодекса РСФСР[46] (далее - ЗК РСФСР), согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдавался новый документ, удостоверяющий право на землю. В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходили, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.
При переходе в порядке продажи или дарения права собственности на жилой дом, строение, сооружение, расположенные на земельном участке, находящемся в собственности граждан, соответствующий Совет народных депутатов производил отчуждение (выкуп) земельного участка с одновременной его передачей в собственность на условиях, установленных в ст. 7 ЗК РСФСР (или безвозмездно - при дарении жилого дома, строения, сооружения), новому собственнику указанных объектов. Аналогичный порядок распространялся на садовые участки и участки, используемые для животноводства.
Таким образом, из норм ст. 37 ЗК РСФСР следовало, что в любом случае при переходе прав собственности на здание, строение либо сооружение переходили и права на земельный участок. Если земельный участок находился на праве собственности, то при продаже либо дарении он также переходил в собственность (на различных условиях).
В настоящее время в подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (См.: Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ. С изм., внесенными Федеральным законом от 30 июня 2003 г. № 86-ФЗ[47]) (далее - ЗК РФ) данное положение обозначено в качестве принципа, на котором основывается действующее земельное законодательство. Указанный принцип провозглашает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Дальнейшее развитие принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости получил в ст. 35 ЗК РФ. Так, в соответствии с п. 1 указанной статьи, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Согласно п. 3 собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.
Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ обязывает отчуждать здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, только одновременно с земельным участком, если земельный участок принадлежит этому же лицу на праве собственности, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ.
Точно так же не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
В этом же пункте непосредственно уточняется, что отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
Принцип единства судьбы земельных и прочно связанных с ними объектов недвижимости находит свое подтверждение и в Гражданском кодексе Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса РФ[48] собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Согласно п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Также согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Тот же принцип находит свое отражение и в Федеральном законе от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Так, в ст. 28 закреплено, что "приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом"[49].
Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных участков:
- находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;
- занимаемых объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.
Согласно п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"[50] со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
Не совсем понятен подход законодателя к определению статуса земельного участка по отношению к объекту недвижимости, на нем расположенном: земельный участок следует судьбе объекта недвижимости или наоборот?
Согласно Гражданскому кодексу РФ земельный участок следует судьбе объекта недвижимости, находящегося на этом участке. Принципом, провозглашенным ст. 1 ЗК РФ, земельный участок поставлен на первое место по отношению к объектам недвижимости, находящимся на этом участке. В то же время самим Земельным кодексом РФ, например ст. 35, отведено второстепенное место земельному участку по отношению к объекту недвижимости, на нем расположенном.
Действующее законодательство рассматривает земельные участки и здания, с одной стороны, как объекты самостоятельные и участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой - как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества.
Другой проблемой гражданского законодательства в сфере регулирования вещных прав на объекты недвижимости и их оборота является то, что нормы ГК РФ ориентированы на следующее: собственники зданий, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, приобретают право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, если законом или договором не установлено иное (ч. 2 п. 1 ст. 271 ГК РФ), однако ЗК РФ ограничил круг лиц, которые могут иметь, а тем более - приобрести земельные участки на указанном вещном праве.