Части 1 и 2 статьи 137 ЖК РФ содержат закрытый перечень прав, в рамках которых товарищество собственников жилья вправе осуществлять свою деятельность. Данный перечень допускаемых Жилищным кодексом РФ действий товарищества означает невозможность совершения товариществом каких-либо иных действий, не предусмотренных Жилищным кодексом и не соответствующих целям и задачам созданного товарищества.
Товарищество вправе:
- заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
- определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные Жилищным кодексом и уставом товарищества цели;
- устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
- выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и представлять им услуги;
- пользоваться предоставленными банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
- передавать по договору материальные и денежные средства, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
- продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу;
Часть 2 статьи 137 ЖК РФ содержит отдельный перечень прав товарищества, дополнительно увязывая возможность их реализации с необходимостью соблюдения прав и законных интересов всех собственников помещений в многоквартирном доме.
- предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
- в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке, надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
- получать в пользование или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
- осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
-заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
В связи с этим специалисты справедливо указывают на то, что согласно ст. 247 ГК РФ распоряжение имуществом в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению сторон. Товарищество собственников жилья в праве предоставить в пользование (это действие является одним из видов распоряжения) общее имущество в многоквартирном доме только при согласии всех собственников помещений, не являющихся членами товарищества. Согласие таких собственников должно быть оформлено письменно. Тот же порядок распространяется и на право настраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме.
Положение ст. 247 ГК РФ имеет большую юридическую силу. Поэтому порядок применения ч. 2 ст. 137 Жилищного кодекса не должен нарушать норму Гражданского кодекса как закона, регулирующего имущественные отношения. Нормы Жилищного кодекса, регулирующие имущественные отношения, регулируемые Гражданским кодексом РФ, согласно ст. 3 ГК РФ, не должны противоречить нормам Гражданского кодекса, и в случае такого противоречия применяются нормы Гражданского кодекса. Только при наличии письменного согласия всех собственников жилых помещений (не членов товарищества) товарищество собственников жилья вправе распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме, как это предусмотрено п. 1, 2 ч. 2 ст. 137 Жилищного кодекса.
Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений должны нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, размер которых определяется исходя из доли каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. При этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая принадлежит конкретному собственнику помещения в таком доме, определяется пропорционально размеру общей площади указанного помещения. Кроме того, согласно ч. 8 ст. 156 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме несет бремя иных расходов, связанных с содержанием и ремонтом принадлежащего ему помещения.
Товарищество собственников жилья имеет право обращения в суд для принудительного возмещения собственниками помещений в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество, обязательных платежей и взносов в случае неисполнения указанными собственниками своих обязанностей по участию в общих расходах, как на содержание общего имущества в многоквартирном доме, так и по уплате обязательных для каждого собственника помещения в данном доме платежей и взносов, в том числе за предоставленные коммунальные услуги.
Если в результате ненадлежащего исполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по уплате обязательных платежей, взносов, несению иных общих расходов товариществу были при чинены убытки, такое товарищество вправе обратиться в суд с требованием полного возмещения причиненных указанными действиями убытков. Возмещение причиненных убытков является одним из способов защиты нарушенных прав (ст. 12 ГК РФ). Безусловно, несвоевременная оплата предоставленных собственнику помещения в многоквартирном доме каких-либо услуг, возмещение затрат на восстановление имущества либо невозможность своевременной сдачи в аренду части общего имущества в таком доме по вине какого-либо собственника помещения или иного лица влекут дополнительные расходы такого товарищества либо приводят к невозможности запланированного сметой получения доходов.
Согласно ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые товарищество собственников жилья произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые такое товарищество получило бы при "нормальном" осуществлении хозяйственной деятельности, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Кроме того, если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, товарищество собственников жилья в случае нарушения своих прав вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере, не меньшем, чем такие доходы.
Исполнение установленных Жилищным кодексом РФ обязанностей товарищества не должно противоречить Конституции РФ, гражданскому и жилищному законодательству РФ, а также Уставу товарищества. В случае осуществления товариществом собственников жилья деятельности, запрещенной законом либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо в случае допущения при создании такого товарищества грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, товарищество собственников жилья как юридическое лицо по решению суда может быть ликвидировано (п. 2 ст. 61 ГК РФ). Требование о ликвидации по указанным основаниям вправе предъявить в суд государственный орган, которому такое право предоставлено законом (п. 3 ст. 61 ГК РФ). При этом согласно п. 2 ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" регистрирующий орган вправе обратиться в суд с требованием о ликвидации указанного товарищества в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона или иных правовых актов, если эти нарушения носят неустранимый характер, а также в случае неоднократных либо грубых нарушений законов или иных нормативных правовых актов государственной регистрации юридических лиц.
Кроме того, согласно ст. 14.25 КоАП РФ за предоставление в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, документов, содержащих заведомо ложные сведения, если такое действие не содержит уголовно наказуемого деяния, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере 50 МРОТ или дисквалификацию на срок до трех лет. Согласно ст. 171 УК РФ представление в орган, осуществ ляющий государственную регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, документов, содержащих заведомо ложные сведения, если это деяние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере, превышающем250 тыс. р.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ "Об уполномоченном федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, крестьянских (фермерских) хозяйств, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей" от 17 мая 2002 г. N 319 уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим, начиная с 1 июля 2002 г., государственную регистрацию юридических лиц, является Министерство Российской Федерации по налогам и сборам, которое согласно Указу Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 31422 преобразовано в Федеральную налоговую службу.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья в соответствии с Уставом данного товарищества.