1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий.
4) прочих поступлений.
На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов общим собранием членов товарищества.
Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества. Цели, на которые могут расходоваться указанные средства, и правила совершения правлением действий, связанных с распоряжением такими средствами, можно достаточно подробно определить в уставе товарищества или в положении о правлении, утвержденным общим собранием.
Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью (ч. 1 ст. 152 ЖК РФ).
Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
Кроме хозяйственной деятельности, товарищество собственников жилья вправе заниматься предпринимательской деятельностью, как некоммерческое юридическое лицо (ст. 50 ГК РФ). Предпринимательская деятельность товарищества должна соответствовать целям создания данной коммерческой организации.
В ст. 152 ЖК РФ установлен закрытый перечень видов хозяйственной деятельности, которой может заниматься товарищество, что не может изменить положение ст. 50 ГК РФ о предпринимательской деятельности некоммерческого юридического лица. Сдача в аренду общего имущества многоквартирного дома должно осуществляться с соблюдением требований ГК РФ.
На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья.
Глава ΙΙ. Возникновение и прекращение товарищества собственников жилья
1. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
Статья 136 ЖК РФ устанавливает общие требования к созданию товарищества собственников жилья и его государственной регистрации в качестве юридического лица. При этом следует учитывать, что Жилищный кодекс РФ выделяет два способа создания товарищества собственников жилья:
- путем его учреждения; в этом случае возникают и сам субъект, и его права и обязанности;
- путем реорганизации жилищного или жилищно-строительного кооператива; в этом случае имеет место правопреемство.
Отношения, возникающие по поводу создания товарищества путем реорганизации жилищного или жилищно-строительного кооператива, регулируются ст. 122 ЖК РФ.
В свою очередь гл. 13 ЖК РФ предусматривает два случая создания товарищества собственников жилья путем учреждения:
- в существующем многоквартирном доме лицами, являющимися собственниками помещений в этом доме;
- в строящемся многоквартирном доме лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме.
Порядок создания товарищества собственников жилья в строящемся многоквартирном доме определен ст. 139 ЖК РФ.
Согласно ч. 1 статьи 136 ЖК РФ решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и порядок принятия им решений определены ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ. При этом следует учитывать, что согласно п. 4 ч. 2 ст. 44 и п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, прежде чем принимать решение о создании товарищества в этом доме, должно вначале определиться со способом управления этим домом, в частности, принять решение о выборе одного из способов управления многоквартирным домом.
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, созданным в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе;
- управление управляющей организацией.
В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решение о выборе способа управления многоквартирным домом принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании собственников помещений в этом доме. Согласно ч. 1 статьи 136 ЖК РФ для принятия решения о создании товарищества собственников жилья требуется большинство голосов уже не от голосов, принадлежащих только присутствующим на общем собрании собственникам помещений в соответствующем многоквартирном доме, а от голосов всех таких собственников: как принимающих участие в таком собрании, так и не участвующих в нем.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме должно принять не только решение о создании товарищества собственников жилья, но и решение об утверждении устава товарищества. В соответствии с ч. 2 ст. 135 ЖК РФ решение об утверждении устава товарищества должно быть принято большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Результаты голосования по вопросам, связанным с созданием товарищества, должны быть отражены в протоколе собрания
Дополнительное требование, которое устанавливается законодательством, - это возможность создания в одном многоквартирном доме только одного товарищества собственников жилья. Такое требование вызвано, прежде всего, необходимостью обеспечения единства и подчиненности единой цели использования всех элементов, составляющих общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (к ним относятся несущие и ненесущие конструкции дома, в том числе общие стены, фундамент, крыша, общее механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, земельный участок, на котором расположен дом).
Создание товарищества собственников жилья предусматривается:
собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, имеющих общие сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры и расположенных на общем земельном участке или нескольких смежных земельных участках;
собственниками жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов, гаражей и других объектов, имеющих общие сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры и расположенных на общем земельном участке или нескольких смежных земельных участках.
При этом совершенно очевидно, что такие товарищества собственников жилья никак не могут являться объединением собственников помещений в многоквартирном доме, как это предусмотрено общим определением, установленным в ст. 135 ЖК РФ. К тому же не ясно, что следует понимать под расположенными "близко" зданиями, строениями, сооружениями. Например, можно ли понимать под такими зданиями весь дачный или котеджный поселок, дома, которые могут находиться на определенном удалении друг от друга, или речь идет только о дачных или жилых домах, расположенных в непосредственной близости (на одной улице).
Пунктом 3 ст. 49 ГК РФ установлено, что правоспособность юридического лица возникает в момент его создания, а п. 2 ст. 51 ГК РФ определено, что юридическое лицо считается созданным с момента его государственной регистрации. Таким образом, необходимыми условиями возникновения товарищества собственников жилья как нового субъекта права являются не только воля лиц, его создающих, но и факт государственной регистрации такого товарищества как юридического лица.
В соответствии с ч. 3 статьи 136 ЖК РФ государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
Общие правила о государственной регистрации всех юридических лиц установлены в ст. 51 ГК РФ. Единый порядок государственной регистрации юридических лиц в настоящее время определен ФЗ от 8.08.2001 г. "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"
Под государственной регистрацией юридических лиц следует понимать акт уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляемый путем внесения в государственный реестр сведений о создании, реорганизации и ликвидации юридических лиц, а также иных сведений о юридических лицах в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". Начиная с 1.07.2002 г. уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, являлось МНС РФ (в настоящее время – Федеральная налоговая служба).
Данные государственной регистрации включаются в Единый государственный реестр юридических лиц, открытый для всеобщего ознакомления. Принципы ведения государственного реестра, его содержания, порядок предоставления и условия получения сведений, содержащихся в указанном реестре, установлены ст. 4-7 гл. ΙΙ ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". Правила ведения Единого государственного реестра юридических лиц и предоставления содержащихся в нем сведений утверждены постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 г. № 438 "О Едином государственном реестре юридических лиц"