«Настоящий Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории РСФСР, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.
Целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.
Вступление в права собственности на жилье дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем».
Закон «О приватизации жилищного фонда РСФСР» приобрёл некоторые правовые норы, содержащиеся в законе «О собственности в РСФСР», корреспондируя следующие принципы:
– осуществление права собственности не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц;
– имущество может принадлежать на праве общей собственности одновременно нескольким лицам, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляются по соглашению всех собственников в соответствии с законом.
Таким образом, нормы гражданского права развили нормы жилищного законодательства. Одним из первых изменений в жилищном законодательстве произошли в Жилищном кодексе РСФСР, но в связи с тем что Жилищный кодекс РСФСР имел жёсткую структуру правовых норм, и имел иные цели и задачи правового регулирования, законодателю удалось в данный нормативно-правовой акт внести несколько редакций.
Одна из редакций Жилищного кодекса РСФСР, предоставила право собственникам жилых помещений в полностью приватизированном доме самостоятельно определять организацию для обслуживания этого дома, включая государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, кооперативы, частные фирмы и иные субъекты хозяйствования.
Однако не имея возможности подвергнуть Жилищный кодекс РСФСР изменениям, отвечающим новым социально – экономическим условиям, при становлении различных форм собственности начала 90-х годов. Законодателем 24 декабря 1992 был принят закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», этот нормативно-правовой акт расширил норму содержащуюся в абзаце 3, ст. 147 Жилищного кодекса РСФСР, предоставив право участвовать населению в управлении жилищным фондом. В ст. 5 закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», появилась норма следующего содержания:
«Граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций». Эта норма позволила всем гражданам по месту жительства осуществлять управление своим жилищным фондом. Эта норма положила начало развития института непосредственного управления многоквартирным домом в жилищном праве.
В этом же законе появилось новое понятие «кондоминиум» – товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах организованное для совместного владения и пользования общего имущества входящего в состав многоквартирного дома, определив в ст. 9 этого закона, полномочия общественной не коммерческой организации.
В последующей редакции закона «Об основах федеральной жилищной политики» от 21.04.1997 №68-ФЗ», понятие Кондоминиум стало иметь другое значение, это понятие стало обозначать единый комплекс недвижимого имущества находящегося у собственников помещений в жилом многоквартирном доме, так же в редакции этого закона появилось ещё одно понятие «Товарищество собственников жилья», эти изменения произошли после принятия ряда Федеральных законов регулирующих нормы гражданского права и развивающих нормы жилищного права, и после принятия Конституции Российской Федерации.
Так же после принятия Конституции Российской Федерации, появились новые конституционные нормы, стали развивать нормы гражданского права и нормы жилищного права.
1 января 1995 года вступила в действие, часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) . ГК РФ вводит понятия необходимые жилищному праву, в их число входят: многоквартирный жилой дом, общее имущество собственников многоквартирного дома и его состав, товарищество собственников жилья.
Статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее «ГК РФ» устанавливает перечень имущества, которое принадлежит на праве общей долевой собственности, собственникам квартир в многоквартирном доме. К общему имуществу отнесено – «несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Это имущество является не отчуждаемым».
Понятию «Товарищество собственников жилья», в ст 291 ГК РФ даётся чёткое определение, и толкование цели образования этой некоммерческой организации. Однако норм регулирующих процедуру и правовую основу деятельности «Товарищества собственников жилья», в законе «Об основах федеральной жилищной политики» и в «Гражданском кодексе Российской Федерации» не содержалось. Для этой цели, спустя некоторое время после начала действия первой части Гражданского кодекса Российской Федерации, был принят Федеральный Закон №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».
В этом федеральном законе появилось множество правовых норм, которые стали в последствии правовой основой для института непосредственного управления многоквартирным домом.
1.2 Современный этап развития института непосредственного управления многоквартирным домом
Как уже говорилось выше, закон от 24 Декабря 1992 «Об основах федеральной жилищной политики» неоднократно подвергался редакциям, заменяя своей нормативной базой Жилищный кодекс РСФСР. Однако наступил момент, когда появилась необходимость, весь объём накопившихся правовых норм в жилищном законодательстве объединить в один нормативно правовой акт. Основанием для этого послужила устаревшая структура Жилищного кодекса РСФСР, не позволяя внести в него появившиеся, новые институты жилищного права, в связи с этим обстоятельством 29 декабря 2004 года был принят Федеральный закон «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации» №189-ФЗ.
Этот Федеральный закон вводил в действие новый жилищный кодекс в Российской Федерации, отменяя при этом действие и признаёт утратившими силу множества нормативно – правовых актов Российской Федерации принятых ранее, в их число попали выше перечисленные нормативные и нормативно-правовые акты:
– Жилищный кодекс РСФСР;
– статьи 3, 9, 10 и раздел III Закона Российской Федерации №1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»;
– закон Российской Федерации №4218–1 «Об основах федеральной жилищной политики»;
– федеральный закон №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»;
Федеральный закон «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации» внёс изменения во многие нормативно-правые акты Российской Федерации:
– в пункте 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, слово «кондоминиума» заменить словами «общего имущества многоквартирного дома», слова в Федеральном законе «О товариществах собственников жилья» заменить словами «жилищным законодательством»;
– в Федеральном законе №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» внесены были следующие изменения:
1) в абзаце третьем статьи 1 слово «кондоминиумы», исключить;
2) в статье 23:
а) в пункте 1 слова В Федеральном законе «О товариществах собственников жилья» заменить словами «Жилищным кодексом Российской Федерации»;
б) в пункте 2 слово «кондоминиумах» заменить словами «многоквартирных домах».
Так же в Федеральном законе «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации» появляется предписывающая норма, органам местного самоуправления организовать проведение до 1 мая 2008 года открытого конкурса по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 года не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано. Эта норма на прямую касается собственников жилья многоквартирного дома, где осуществляется непосредственное управление многоквартирным домом. Эта норма позволяет защитить права собственников жилых помещений в многоквартирных домах, где не созданы товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищный кооператив, а осуществляется управление непосредственно собственниками жилых помещений. В этой форме управления многоквартирным домом, имеются недостатки самоорганизации собственников жилых помещений в многоквартирном доме, поэтому для этой цели и была создана данная предписывающая норма.
После прекращения действия нормативно-правовых актов, нормы содержащиеся в них получили своё место в Жилищном кодексе Российской Федерации, в постановлениях Правительства РФ, отраслевых нормативно-правовых и нормативных актах, образуя правовые институты регулирующие отношения по управлению многоквартирным жилым домом.
В жилищном праве России насчитывается три способа управления многоквартирным домом:
– непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
– управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;