— разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника[39].
К документам, являющимся обязательными и необходимыми для государственной регистрации договора продажи жилого помещения Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода право собственности на жилые помещения относит нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, о жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов (ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации[40] (Далее — СК РФ)). Полагаю необходимым особо обратить внимание на то, что названная Инструкция говорит о необходимости нотариально удостоверенного согласия супруга-покупателя, если жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов. Это и понятно, поскольку недвижимость на только «благо», но и временами «бремя», которое придется нести за счет совместных средств (расходы по содержанию, налоги на имущество и т. д.).
Кроме того, ни закон, ни Инструкция не предусматривают необходимости представления так называемого — брачного контракта. При этом Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запрещает истребование дополнительных документов, не предусмотренных законодательством (п. 2 ст. 17). Однако возможны случаи, когда супруг покупателя представит нотариально удостоверенное согласие на то, что другой супруг приобретает жилое помещение в личную (индивидуальную) собственность, что не запрещено законодательством. Договор купли-продажи недвижимости, а затем и переход право собственности на одного из супругов (покупателя) будут зарегистрированы учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Получается, что супруги, таким образом, распорядились совместно нажитым имуществом (деньгами, уплаченными по договору купли-продажи), а государство (в лице учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) признало и подтвердило возникновение и переход права на недвижимое имущество одного из супругов (но не право их совместной собственности). Договор купли-продажи недвижимости не может быть в данном случае признан недействительным, поскольку сделка совершена с согласия другого супруга (п. 2 ст. 35 СК РФ).
Также, обратим внимание на продавца. По общему правилу, продавцом недвижимости может выступать собственник такого имущества. Впрочем, для того, чтобы заключить договор купли-продажи имущества, собственнику совсем не обязательно доказывать свое право на отчуждаемую вещь. Такое право предполагается в силу принципа добросовестности участников гражданского оборота. Предпосылкой этого правила являются потребности оборота, основывающегося на доверии в отношениях между его участниками. В свое время профессор Б.Б. Черепахин отмечал, что гражданский оборот, построенный на сплошной подозрительности покупателей, трудно себе представить[41]. Таким образом, общее правило заключается в том, что лицо, выступающее продавцом вещи, считается ее собственником[42].
Если право продавца ограничено (обременено) это отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременении) имеется основание для отказа в государственной регистрации договора купли-продажи, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). С момента государственной регистрации договора возникают обязательство сторон. В частности, продавец обязан передать в собственность покупателя жилое помещение, являющееся предметом договора, а покупатель обязан принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную договором денежную сумму (ст. 456 ГК РФ). Передача жилого помещения (дома, квартиры, части дома или квартиры) и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущество покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ст. 556 ГК РФ). После надлежащего исполнения сторонами обязательств по договору происходит государственная регистрация перехода права собственности. После внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав собственником жилого помещения становится покупатель. При передаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца: во-первых, соразмерного уменьшения покупной цены; во-вторых, безвозмездного устранения недостатков жилого помещения в разумный срок; в-третьих, возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища. Если же обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору:
— отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;
— потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.
Следует упомянуть о том, что Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» содержит прямой запрет на продажу заселенных домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них граждан. Причем данной норме придана обратная сила, то есть она распространяется и на сделки, заключенные до вступления в силу названного Закона.
В этой связи приведем конкретный пример.
Дом, состоящий из двух корпусов, находился на балансе НПО «Машиностроитель». В декабре 1991 г. НПО и Международная ассоциация делового сотрудничества «Пэком» заключили договор купли-продажи дома. Проживающие в доме граждане обратились в суд с иском к НПО и ассоциации о признании договора недействительным. Ленинградский районный народный суд города Москвы в удовлетворении иска отказал.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда решение народного суда оставила без изменения.
Президиумом Московского городского суда дело не рассматривалось в связи с отсутствием кворума.
Заместитель Генерального прокурора Российской Федерации в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации 17 февраля 1995 г. протест удовлетворила по следующим основаниям.
Отказывая в иске, народный суд пришел к выводу о том, что при заключении договора не были нарушены требования закона. Договор заключен с согласия Министерства машиностроения СССР, нотариально удостоверен и зарегистрирован в БТИ. Между тем решение вынесено народным судом вопреки требованиям Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» и без учета конкретных обстоятельств данного дела. Как видно из материалов дела, дом, в отношении которого возник спор, относится к государственному жилищному фонду.
Согласно ч. 3 ст. 19 названного Закона не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан. В материалах дела нет данных о том, что проживающие в доме граждане дали согласие на его продажу. Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. «О введении в действие Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»» предусмотрено, что совершенные до принятия данного Закона договоры купли-продажи и аренды жилья, противоречащие ч. 3 ст. 17 и ч. 3 ст. 19 указанного Закона, подлежат отмене.
Эти требования Закона не были учтены судом[43].
Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» в ст. 13 содержит дополнительные требования для продавца при заключении договора купли-продажи помещений в многоквартирном доме. Эти требования связаны с предоставлением информации. При этом объем информации зависит от того, создано товарищество собственников жилья или нет. Во втором случае (когда товарищество не создано) продавец предоставляет данные о наличии или об отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию помещения и общего имущества, сведения о залоге помещений, о страховании общего имущества в кондоминиуме.
В первом случае (когда товарищество создано) в дополнение к перечисленным сведениям сообщаются данные действующего бюджета и финансового отчета товарищества, сведения о любых известных капитальных затратах, которые товарищество собирается произвести в течение двух предстоящих лет, и сведения о любых сборах и накоплениях, которые могут возникнуть в связи с этими затратами. Кроме того, в дополнение к этим сведениям представляется устав товарищества, определяющий права и обязанности будущего собственника.
3.2 Обмен жилых помещений
В последние годы осуществляется значительное перераспределение жилищного фонда. Не последнее место в данном процессе занимают обмены жилых помещений, которые во многом влияют на снижение спроса на жилье. При возможности свободного совершения договоров обмена граждане, имеющие жилище, часто могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более удобную часть города (что, кроме всего прочего, снижает затраты органов местного самоуправления, поскольку ослабляет нагрузку на дотируемый общественный транспорт), выехать в другой населенный пункт и т.д. и т.п. Договор обмена жилыми помещениями известен отечественному законодателю и исследователям права с 20-х гг. нашего столетия. Такой договор выступал как способ передачи одними гражданами другим жилых помещений, относящихся к государственному или общественному жилищному фонду, а также жилых помещений, принадлежащих жилищным или жилищно-строительным кооперативам.