СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. Жилые помещения как объект гражданских правоотношений
1.1 Понятие недвижимости как объекта гражданских правоотношений
1.2 Жилые помещения как объект гражданских правоотношений
1.3 Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними
ГЛАВА 2. Наем жилого помещения
2.1 Понятие договора найма жилого помещения
2.2 Стороны договора найма жилого помещения
2.3 Права и обязанности участников обязательства найма жилого помещения
ГЛАВА 3. Сделки с жилыми помещениями
3.1 Купля-продажа жилых помещений
3.2 Обмен жилых помещений
3.3 Дарение жилого помещения
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ЛИТЕРАТУРА
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. В соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством жилые помещения бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах. Под жилым понимается помещение, законченное строительством и принятое в установленном порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации), если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. В соответствии с Конституцией Российской Федерации[1] (Далее — Конституция РФ) в России признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Жилое помещение может относиться к любой из них[2].
Раскрывая содержание права собственности на жилое помещение, Гражданский кодекс Российской Федерации[3] (Далее — ГК РФ) указывает на то, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209).
Владельцы жилых помещений вправе распоряжаться своим жильем через гражданско-правовые сделки при обязательном соблюдении ряда условий. Во-первых, содержание сделок не должно противоречить закону; во-вторых, стороны должны обладать правоспособностью и дееспособностью; в-третьих, отчуждаемое жилое помещение должно принадлежать отчуждателю по праву собственности, которое подтверждается правоустанавливающим документом; в четвертых, волеизъявление участника сделки должно соответствовать его действительной воле; в пятых, указанные сделки должны быть заключены в письменной форме и ряд других. В частности собственники вправе совершать сделки, направленные на отчуждение жилого помещения, например: куплю-продажу, мену, дарение, завещание и т.п., а также сделки, направленные на передачу жилья в пользование, например: наем, аренду[4] и т.д.
Отношения в сфере недвижимости, а тем более в такой специфичной его части как жилые помещения всегда интересовали ученых, однако наибольший интерес к этому вопросу вспыхнул именно в наши дни, когда граждане и юридические лица получили возможность полновластно распоряжаться своим имуществом, вследствие чего сделки с недвижимостью (купля-продажа, аренда, обмен, мена, наем, дарение и др.) получили без преувеличения «вторую жизнь». Среди авторов последних лет не раз обращавшихся к данному вопросу отметим: Т.Е. Абову, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Н.М. Голованова, Б.М. Гонгало, С.П. Гришаева, Ю.Г. Жарикова, Н.Н. Захарову, А.Ю. Кабалкина, Н.И. Клейна, О.М. Козыря, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, М.Г. Масевича, Е.А. Павлодского, Б.Я. Полонского, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, А.М. Эрделевского и др. Надо сказать, что, разрабатывая и внося изменения и дополнения в такие акты как Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[5] и ряд других (имеющих непосредственное отношение к регулированию недвижимости) законодатель по возможности учел предложения, высказанные в работах вышеназванных авторов. Однако и после этого, данная проблема не утратила своего ни научного, ни практического значения.
Специфичный характер сделок с жилыми помещениями с учетом все более расширяющегося рынка недвижимости в Российской Федерации в значительной мере повлиял на то обстоятельство, что мною была выбрана именно эта тема дипломной работы.
Цель и задачи исследования. Целью настоящего исследования является комплексное исследование теоретических и практических проблем связанных с регулированием рынка недвижимости (жилых помещений) в условиях быстроменяющейся экономической действительности и разработка научно обоснованных рекомендаций, направленных на совершенствование правового регулирования деятельности, возникающей в связи с применением соответствующих норм гражданского права.
Задачи исследования:
1) определить понятие жилых помещений как объекта гражданских правоотношений;
2) проанализировать сущность, цели и основания регулирования отношений в области недвижимости (наем, купля-продажа, обмен, дарение);
3) разработать ряд конкретных предложений, направленных на совершенствование правового регулирования названных гражданско-правовых институтов.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере операций с жилыми помещениями.
Предмет исследования составляет законодательство, правоприменительная и интерпретационная практика, а также теоретические источники по проблемам, касающимся операций на рынке недвижимости.
ГЛАВА 1. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВООТНОШЕНИЙ
1.1 Понятие недвижимости как объекта гражданских правоотношений
Объекты гражданских правоотношений — это различные материальные (в том числе вещественные) и нематериальные (идеальные) блага либо процесс их создания, составляющие предмет деятельности субъектов гражданского права. Названные объекты нередко именуют объектами гражданских прав (как это, в частности, делает ГК РФ[6]).
Как известно, объектом правового регулирования может быть только поведение людей (их деятельность), а не сами по себе разнообразные явления окружающей действительности, например вещи или результаты творческой деятельности. Поэтому считается, что именно оно и составляет объект гражданских правоотношений, тогда как вещи и иные материальные и нематериальные блага, в свою очередь, составляют объект (или предмет) соответствующего поведения участников (субъектов) правоотношений. На этом основываются традиционные попытки разграничения понятий «объект гражданского правоотношения» (под которым понимается поведение участников) и» «объект гражданских прав» (под которым понимаются материальные или нематериальные блага). Однако такие блага становятся объектами не только прав, но и обязанностей, которые в совокупности как раз и составляют содержание правоотношений. Таким образом, категория объекта гражданских прав совпадает с понятием объекта гражданских правоотношений (в ином случае понятие объекта гражданских прав следует признать условным и весьма неточным)[7].
К числу материальных благ как объектов гражданских правоотношений особое место принадлежит вещам, что определяется, во-первых, их наибольшей распространенностью и, во-вторых, возникновением по поводу вещей правоотношений собственности.
Вещи — суть материальные предметы внешнего по отношению к человеку окружающего мира. Ими являются как предметы материальной духовной культуры, то есть продукты человеческого труда, так и предметы, созданные самой природой и используемые людьми в своей жизнедеятельности, — земля, полезные ископаемые, растения и т.д. Важнейший признак вещей, благодаря которому они и становятся объектами гражданских прав, заключается в их способности удовлетворять те или иные потребности людей. Предметы, не обладающие полезными качествами либо полезные свойства которых еще не открыты людьми, а также предметы, не доступные людям на данном этапе развития человеческой цивилизации (например, космические тела), объектами гражданско-правовых отношений не выступают. Иными словами, статус вещей приобретают лишь материальные ценности, то есть материальные блага, полезные свойства которых осознаны и освоены людьми.
Важнейшим критерием классификации вещей в гражданском праве выступает их оборотоспособность, то есть способность служить объектом имущественного оборота (различных сделок) и менять своих владельцев (собственников). С этой точки зрения все вещи делятся на три группы (см. ст. 129 ГК РФ). Одни из них могут свободно, без специального разрешения публичной власти, переходить от одного лица к другому в результате гражданско-правовых сделок. Такие вещи, разрешенные в обороте, составляют большинство вещей. Другие вещи могут принадлежать лишь определенным участникам оборота (например, большинство видов вооружения, за исключением некоторых видов стрелкового и холодного оружия) либо находиться в обороте по специальному разрешению публичной власти (например, иностранная валюта и валютные ценности). Такие вещи относятся к категории вещей, ограниченных в обороте (или ограниченно оборотоспособных вещей). Наконец, некоторые вещи изъяты из оборота, то есть не могут служить предметом сделок и изменять собственника. К их числу, например, относится большинство природных ресурсов (богатства континентального шельфа и морской экономической зоны, участки недр, многие виды земельных участков и водных объектов, природные, целебные источники и др.). Собственником таких вещей может являться только государство. Виды вещей, которые изымаются из оборота, должны быть прямо указаны в федеральном законе, а вещи, оборотоспособность которых ограничена, определяются либо законом, либо в установленном им порядке подзаконными актами (п. 2 ст. 129 ГК РФ).