1) арендатор продолжает пользоваться выделенным участком;
2) стороны добросовестно исполняют свои обязательства по договору;
3) отсутствует письменное уведомление органа местного самоуправления (или госадминистрации) об отказе возобновить договор;
4) орган местного самоуправления по результатам рассмотрения обращения арендатора принимает решение о возобновлении договора;
5) стороны заключают соответствующее соглашение (т.е. или новый договор аренды или дополнительное соглашение к старому договору), которое регистрируется в ГП ГЦЗК.
Субпользование
У п.5.5 Рекомендаций ВХСУ делает также достаточно прогнозируемый вывод - Закон Украины "Об аренде земли" не относит землепользователей, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, к арендодателям земли. Закон не предоставляет права землепользователю, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, ни передавать земельный участок в субпользование (субаренду и т.д.), ни взимать плату за его использование, если он не предоставлялся в аренду, субаренду и т.п. в порядке, определенном законом.
И хотя ВХСУ делает этот вывод в контексте земель транспорта, линий связи, электропередач, он также вполне применим к договорам на эксплуатацию гидротехнических сооружений, заключаемым РП «Крымское противооползневое управление» с субъектами хозяйствования, по которым последние на курортный сезон фактически получают в аренду пляжи в АР Крым.
Земля под объектом недвижимости или под его частью
Из п.3.4.2 Рекомендаций ВХСУ, а равно из пп. « ґ » п. 18 Постановления Пленума ВСУ № 7 следует, что с 01.01.10 к лицу, приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя) согласно статье 377 ГК и статьей 120 ЗК в редакции Закона Украины от 5 ноября 2009 N 1702-VI.
ВХСУ оказался даже более категоричен – право пользования (в т.ч. на условиях аренды) участком, на котором находится недвижимость, переходит к приобретателю объектов недвижимости, исключительно при условии, если в момент их отчуждения у предыдущего владельца, согласно требованиям земельного законодательства Украины, такое право было и оно должным образом удостоверено. При решении споров о праве собственника объекта недвижимости на земельный участок, на котором он расположен, судам следует учитывать, что возникновение права собственности на объект недвижимости не является основанием для автоматического возникновения права собственности или заключение (продление, возобновление) договора аренды земельного участка, как следует из положений статьи 377 ГК Украины и статьи 120 ЗК Украины.
При этом регистрация права собственности на здание и сооружение автоматически не влечет за собой переход права пользования земельным участком под ним, поскольку в приведенных выше нормах законодательства говорится о переходе права собственности на землю при переходе права собственности на объект недвижимости на основании договора отчуждения.
Вместе с тем, возникновение права собственности на объект недвижимости не на основании договора отчуждения (например, самовольно построенное строение, или не введенное в эксплуатацию в установленном порядке) не влечет безусловного перехода права собственности на земельный участок под объектом недвижимости, а требует в этом случае отдельного договорно-правового регулирования путем заключения соответствующих гражданско-правовых соглашений между собственником земельного участка и собственником сооружения в установленном порядке. При этом закон не устанавливает обязательность заключения или возобновления из указанных оснований договора аренды земельного участка, на котором расположено здание, однако определяет преимущественное право собственника объекта недвижимости на участок, на которой он расположен.
При этом суды должны особое внимание обращать на такие земельные участки, являющиеся государственной или коммунальной собственностью, и проверять правовой режим объектов, в частности, являются ли они недвижимостью, а, следовательно, проводилась ли в установленном порядке регистрация прав собственности на них.
Иными словами, распространенную ранее схему, по которой строения на земельном участке (часто самовольно построенные) являлись основанием для подачи иска в суд о признании права на соответствующей земельный участок, субъектам хозяйствования следует пересмотреть. Аналогично, при приобретении объектов недвижимости покупателям следует особое внимание теперь обращать на наличие у продавца прав на земельный участок, на котором эти объекты размещаются.
Заключение
Можно сказать, что вышеизложенные позиции высших судебных инстанций отображают тенденции перехода к новому этапу правоприменения и правопонимания. И хотя их тоже необходимо оттачивать на практике, субъектам хозяйствования было бы весьма на руку, если бы законодатель оперативно подключался к решению тех проблем, которые выявляются в ходе судебного разбирательства, начиная, как минимум, с однозначного решения вопроса о юрисдикции судов в спорах по поводу решений субъектов властных полномочий, касающихся земельных вопросов.
Когда данная статья только готовилась к написанию, основной ее целью было преподнести общественности в удобоваримом виде наработки судебной практики - ведь в последнее время ни особых статей практиков на эту тему, ни семинаров, а равно каких-либо особых профессиональных собраний по данному поводу почему-то особо видно не было. Какова причина тому – то ли высокое качество судебной практики, то ли экономия компаний на рекламе таких семинаров, застой рынка земли, сложная политическая обстановка, или же наличие других более интересных тем (тот же Закон Украины «Об акционерных обществах», например) – сказать трудно.
Но мы все должны понимать – с нормализацией экономики, рынок земли не сможет больше находиться под замком, а значит необходимо создание условий и законодательных механизмов, позволяющих каждому субъекту эффективно осуществлять и защищать свои права, связанные с использованием земли.