Как уже говорилось в гл. 1, в соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав регистрация договоров купли - продажи и мены осуществляется только после государственной регистрации прав продавца учреждением юстиции в Едином государственном реестре прав, даже если его ранее возникшее право надлежащим образом оформлено и зарегистрировано, например в БТИ. До регистрации сделки продавец должен получить Свидетельство о государственной регистрации своего права. Если он уже подписал договор купли - продажи, который удостоверен нотариально, он обязан явиться в учреждение юстиции и подать необходимые документы для регистрации своего права, поскольку до государственной регистрации права покупателя именно продавец является законным собственником квартиры.
Регистрация права продавца перед регистрацией сделки производится без выдачи Свидетельства (только делается запись в Едином государственном реестре). Сделки, являющиеся основанием права продавца, заключенные до введения в действие Закона о государственной регистрации прав и надлежащим образом оформленные, повторной регистрации не подлежат. Например, если продавец является собственником квартиры на основании договора купли - продажи, заключенного в 1994 г., нотариально удостоверенного и зарегистрированного в БТИ, то регистрируется только его право, поскольку оно возникло в 1994 г. на основании сделки, регистрации которой в 1998 г. не требуется. При обычной купле - продаже жилья (имущество передано, деньги уплачены) в Единый государственный реестр вносятся три регистрационных записи: о праве продавца, о сделке и о праве покупателя.
Регистрационные действия, совершаемые при купле - продаже недвижимости жилого назначения, представлены в табл. 3.
Таблица 3 Регистрационные действия, совершаемые при купле-продаже жилого помещения
| Регистрационное действие | Действия регистратора |
| Регистрация сделки | Внесение записи о регистрации сделки в Единый государственный реестр Простановка штампа о государственной регистрации сделки на договоре |
| Регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю на основании договора | Внесение записи о регистрации права покупателя в Единый государственный реестр Погашение записи о регистрации права продавца Изъятие и погашение Свидетельства о регистрации права продавца Подготовка Свидетельства о регистрации права покупателя Заполнение штампа о регистрации права покупателя (реквизиты Свидетельства на его экземпляре договора) |
Заявление о регистрации договора, заключаемого в простой письменной форме, подается в учреждение юстиции обеими сторонами лично или их представителями. Заявление о регистрации нотариально удостоверенного договора подается одной из сторон или ее представителем.
Регистрационный штамп проставляется на всех подлинных экземплярах договора. Продавец и покупатель представляют на регистрацию свои экземпляры договора одновременно. Регистрация одного договора является одним регистрационным действием.
Для регистрации перехода права собственности (отчуждения) заявления одновременно подаются:
- покупателем (его представителем) - на регистрацию права собственности и выдачу Свидетельства;
- продавцом (его представителем) - на регистрацию перехода права собственности к покупателю (отчуждение недвижимого имущества).
Если сторонами подписан передаточный акт, но передача денег продавцу еще не состоялась, то продавцу не рекомендуется выдавать доверенность покупателю на представление его интересов при государственной регистрации (подача заявления покупателем на регистрацию перехода права (отчуждения) от имени продавца может привести к злоупотреблениям со стороны недобросовестных покупателей).
Итак, количество регистрационных действий зависит от назначения недвижимости и условий договора. Еще раз перечислим их, потому что точное знание и понимание смысла регистрационной процедуры позволяют сторонам выбрать оптимальный вариант совершения сделки и определить расходы на оплату регистрации.
В различных случаях купли - продажи недвижимости производятся следующие регистрационные действия.
1. Купля - продажа жилого помещения (при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждением юстиции):
а) регистрация сделки;
б) регистрация перехода права к покупателю.
2. Купля - продажа недвижимости нежилого назначения - регистрация перехода права к покупателю.
3. Купля - продажа жилого помещения (при отсутствии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждением юстиции):
а) регистрация права продавца;
б) регистрация сделки;
в) регистрация перехода права к покупателю.
4. Купля - продажа жилого помещения с рассрочкой платежа (при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждением юстиции):
а) регистрация сделки;
б) регистрация перехода права к покупателю;
в) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты).
5. Купля - продажа недвижимости нежилого назначения с рассрочкой платежа (при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждением юстиции):
а) регистрация перехода права к покупателю;
б) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты).
6. Купля - продажа жилого помещения с рассрочкой платежа (при отсутствии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждением юстиции):
а) регистрация права продавца;
б) регистрация сделки;
в) регистрация перехода права к покупателю;
г) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты).
Документы, представляемые для регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности.
1. Нотариально удостоверенный договор купли - продажи жилого помещения между гражданами при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права собственности.
Документы продавца (представителя продавца):
- документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);
- доверенность (при регистрации через представителя);
- Свидетельство о государственной регистрации права;
- подлинный экземпляр договора купли - продажи.
Документы покупателя (представителя покупателя):
- документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);
- доверенность (при регистрации через представителя);
- заявление о регистрации договора;
- квитанция об оплате регистрации сделки;
- подлинный экземпляр договора купли - продажи;
- нотариально удостоверенная копия договора купли - продажи.
Для регистрации перехода права собственности к покупателю в соответствии с условиями договора необходимы дополнительно:
- передаточный акт, подписанный продавцом и покупателем (не обязательно в нотариальной форме);
- заявление от продавца о переходе права собственности к покупателю (и об изъятии его Свидетельства о государственной регистрации права);
- заявление от покупателя о регистрации права собственности и выдаче Свидетельства о государственной регистрации права собственности на приобретенное жилье;
- квитанция об оплате регистрации права собственности.
Если условия договора и желание сторон допускают регистрацию и договора, и перехода права собственности, то документы, необходимые для регистрации перехода права, представляются одновременно с документами о регистрации договора. В этом случае допускается просьба о регистрации сделки и права покупателя в одном заявлении.
Если предметом купли - продажи является доля в праве общей собственности на жилой дом или квартиру, рекомендуется дополнительно представить в учреждение юстиции нотариально удостоверенные копии доказательств соблюдения права преимущественной покупки доли, чтобы регистратор не истребовал согласия других сособственников на регистрацию (подробнее см. гл. 2.4).
2. Нотариально удостоверенный договор купли - продажи жилого помещения между гражданами при отсутствии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права собственности.
Документы продавца (представителя продавца):
- документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);
- доверенность (при регистрации через представителя);
- заявление о государственной регистрации ранее возникшего права (без выдачи Свидетельства о регистрации);
- квитанция об оплате регистрации права;
- документы БТИ, описывающие объект сделки, - копия технического паспорта БТИ с поэтажным планом и экспликацией помещений;
- документы, подтверждающие право на продаваемое жилье;
- при отчуждении жилого дома - документы, подтверждающие право пользования земельным участком, с приложенным планом участка (кадастровым или заверенным местным земельным комитетом);