Орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі. Залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря за згодою сторін вона може встановлюватись у натуральній або грошово-натуральній формі. Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, а також на вимогу однієї зі сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо з незалежних від нього обставин змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди; порядок використання амортизаційних відрахувань.
У разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря останній зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, Що погіршення або загибель майна сталися не з його вини. Орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна, щоб не заподіяти йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає; виконання зобов'язань за договором оренди, яке має здійснюватися відповідно до загальних вимог, встановлених Цивільним кодексом щодо виконання договорів.
Орендодавець зобов'язаний:
- передати об'єкт оренди орендареві у строки і на умовах, визначених у договорі оренди. У разі порушення цього зобов'язання орендар має право вимагати від орендодавця передачі об'єкта та відшкодування збитків, завданих затриманням передачі, або відмовитись від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому невиконанням договору оренди;
- проводити за свій рахунок капітальний ремонт зданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом або договором.
За договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар також зобов'язаний:
- використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню;
- вносити орендну плату своєчасно і в повному обсязі.
Договором оренди можуть бути встановлені й інші обов'язки сторін: відповідальність сторін за невиконання обов'язків за договором оренди, у тому числі за зміну або розірвання договору в односторонньому порядку, встановлена законодавчими актами України, а також конкретними укладеними договорами оренди;
За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.
2.2 Правові наслідки порушення умов договору майнового найму
Договір найму (оренди) припиняється у разі:
1) закінчення строку його дії;
2) смерті фізичної особи-наймача, якщо інше не встановлено договором або законом;
3) ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем;
4) розірвання договору на вимогу однієї із сторін у випадках, передбачених законом.
Головною підставою припинення цього зобов'язання є закінчення строку договору. Однак якщо наймач і далі користується майном після закінчення строку договору найму, то, якщо немає заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який було раніше встановлено договором.
Від договору найму (оренди), укладеного на невизначений строк, кожна із сторін може відмовитися в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за 1 місяць, а у разі найму нерухомого майна — за 3 місяці. Договором або законом може бути встановлено інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.
Договір найму (оренди), укладений на певний строк, може бути розірвано лише у випадках, встановлених законом. Зокрема, відповідно до ст. 783 ЦК, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:
1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;
2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;
3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;
4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту було покладено на наймача[3;ст. 783].
Наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо:
1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;
2) наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі.
У разі припинення договору наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому її було одержано, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Інакше наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.
Цивільним кодексом встановлено загальне правило, за яким у разі переходу права власності на здане в найом майно від наймодавця до іншої особи договір найму зберігає чинність для нового власника. Стосовно оренди державного майна Законом України «Про оренду державного майна» встановлено, що рішення державного органу про приватиза¬цію об'єкта оренди є підставою припинення договору оренди. Доцільність такого правила не викликає сумніву, бо оренда майна не може бути перешкодою приватизації державної власності. Проте, як здається, це правило має стосуватися лише договору оренди без права викупу орендованого майна, бо оренда майна з правом майбутнього викупу є одним із способів приватизації державного майна. Крім приватизації орендованого об'єкта, договір оренди припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; викупу об'єкта оренди; загибелі об'єкта оренди. Договір оренди може бути розірвано достроково за згодою сторін, а на вимогу однієї із сторін він може бути достроково розірваний за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавством. У разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження орендар зобов'язаний повернути об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. З припиненням договору у сторін виникають певні права і обов'язки щодо поліпшень орендованого майна. На орендодавця покладається обов'язок компенсувати затрати орендаря на відповідні поліпшення, якщо він здійснив їх за згодою орендодавця і за рахунок своїх коштів, звичайно, якщо інше не визначено у договорі оренди. Якщо орендар здійснив поліпшення орендованого майна без відома орендодавця, орендодавець може, але не зобов'язаний, компенсувати проведені орендарем затрати. У разі відмови орендодавця від такої компенсації орендар має право привласнити ті поліпшення, які можуть бути відокремлені від орендованого майна без заподіяння йому шкоди. Вартість поліпшень, які зроблені орендарем без згоди орендодавця і які не можна відокремити без шкоди для майна, відшкодуванню не підлягає.
Законом про оренду не визначаються конкретні розміри і форми майнової відповідальності за невиконання обов'язків за договором, а лише констатується, що сторони несуть відповідальність, встановлену законодавчими актами України за договором. Це дає підстави стверджувати, що відповідальність за порушення умов договору, невиконання або неналежне виконання сторонами обов'язків може бути не тільки у формі відшкодування заподіяних збитків (шкоди), а й у формі оплати неустойки, передбаченої законом і обумовленої в договорі.