Житловим кодексом (ч. З ст. 50) закріплено правило про недопущення заселення квартири, збудованої для однієї сім'ї, двома і більше сім'ями або двома і більше одинокими особами. У зв'язку з цим виникає питання, чи вважатиметься ізольованою кімната, яка відповідає нормі жилої площі на одну особу і є частиною квартири, призначеної для однієї сім'ї. У разі позитивної відповіді, чи може ця кімната бути предметом самостійного договору найму для окремих членів сім'ї, що мешкають у квартирі, а також сторонніх осіб.
Позитивна відповідь на це запитання надається у зазначеній статті ЖК, яка не поширює викладені в ній обмеження на випадки надання жилого приміщення, що звільнилося у квартирі, а також при зміні договору найму за вимогою члена сім'ї наймача. Загальне правило про недопустимість заселення таких квартир кількома сім'ями або одинокими особами поширюється на випадки надання жилих приміщень незалежно від правових підстав.
Проте якщо в квартиру, що призначена для заселення однією сім'єю, виявили бажання заселитися двоє або кілька сторонніх одиноких осіб, саме по собі призначення квартири не може бути підставою для того, щоб ізольовані жилі приміщення в ній не були предметом самостійного договору. Разом з тим, жиле приміщення із суміжними кімнатами не може бути предметом кількох договорів найму навіть при наявності згоди на це бажаючих вселитися в нього громадян.
Порядок використання підсобних приміщень у квартирі, в якій проживають два і більше власників, наймачів чи орендарів, встановлюється за узгодженням між мешканцями квартири. Спори між власниками, наймачами і орендарями у квартирах, в яких проживає два і більше власників, наймачів, орендарів, про ремонт, прибирання і використання підсобних приміщень, розподіл витрат на оплату комунальних та інших послуг вирішуються судом.
2.3 Зміст договору житлового найму ( права і обов’язки сторін)
Серед багатьох прав наймача одним з найважливіших є право на вселення у найняте ним жиле приміщення інших осіб. Згідно із ст. 65 Житлового кодексу наймач має право у встановленому порядку за письмовою згодою усіх членів сім'ї, що проживають разом з ним, вселити в найняте ним приміщення свою дружину, дітей, батьків та інших осіб. На вселення до батьків їхніх неповнолітніх дітей зазначеної згоди не потрібно.
За взаємною згодою наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним, вони можуть дозволити тимчасове перебування у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців). Вважається, що наймач та особи, які постійно проживають з ним, мають повідомити наймодавця про майбутнє проживання тимчасових мешканців.[3] В сою чергу тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом. Вони повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред’явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання.
Наймач, в т. ч. за проектом ЖК (ст. 115) і орендар у будинках державного (комунального) житлового фонду, має право за письмовою згодою членів сім'ї, що проживають разом з ним, включаючи і тимчасово відсутніх, провести обмін займаного житла.
Нині обмін жилих приміщень у будинках державного та громадського житлового фонду і фонду житлово-будівельних кооперативів проводиться відповідно до статей 79—89 Житлового кодексу та затвердженими Постановою Ради Міністрів УРСР "Правилами обміну жилих приміщень в Українській РСР" від 31 січня 1986 р. за № 31.
Здійснення цього суб'єктивного права виникає з моменту отримання ордерів усіма учасниками обміну і припиняється у кожного з них з припиненням колишнього договору найму шляхом укладення нового. Основним змістом правовідносин щодо обміну є взаємні процедурні права і обов'язки між учасниками цивільної правової угоди з однієї сторони і відповідним виконавчим комітетом чи державною адміністрацією з другої сторони, з приводу визнання обміну таким,
Письмова згода на конкретний варіант обміну жилих приміщень виявляється в тому, що всі члени сім'ї наймача, у тому числі й тимчасово відсутні, підписують заяву наймача про обмін, в якій вказують як старе, так і нове місце проживання. Підпис наймача і членів його сім'ї засвідчується підписом керівника організації, яка здійснює експлуатацію жилого будинку, з вказівкою дати і скріплюється печаткою. Замість підпису члена сім'ї до заяви може бути додана письмова згода на обмін, завірена у встановленому порядку. За неповнолітніх членів сім'ї згоду на обмін у письмовій формі дають батьки, опікуни чи попечителі. Це правило поширюється не тільки на проживаючих членів сім'ї, а й на тимчасово відсутніх. Обмін можна розпочати тільки за письмової згоди всіх членів сім'ї.
Предметом договору обміну жилих приміщень може бути:
1) окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї або кількох кімнат, одноквартирний жилий будинок, на які укладено договір найму або які перебувають у користуванні члена житлово-будівельного кооперативу;
2) частина жилого приміщення, що припадає на частку наймача або члена його сім'ї, у тому числі суміжна кімната або частина кімнати.
Обмін жилими приміщеннями може проводитися без обмеження кількості учасників, крім випадків обміну частини жилого приміщення, за якого згода на обмін може бути тільки двосторонньою. Обмін провадиться між громадянами, які проживають в одному або різних жилих будинках, розташованих як в одному, так і в різних населених пунктах.
Виходячи з правил ст. 63 ЖК жиле приміщення, що виділяється при зміні договору найму жилого приміщення на вимогу члена сім'ї наймача (ст. 104 ЖК), не може бути меншим рівня середньої забезпеченості жилою площею в даному населеному пункті за загальним розміром, а не за часткою жилої площі, яка припадає на кожного із членів сім'ї, що виділяються.
Обмін частини одного жилого приміщення на частину іншого жилого приміщення не допускається. Обмін частини жилого приміщення з метою окремого проживання не може здійснюватися неповнолітніми, крім випадків, коли вони при наявності передбачених законом обгрунтувань одружилися або влаштувалися на роботу до досягнення 18-річного віку, і випадків, коли вони проживають не з батьками (усиновителями). Якщо жиле приміщення перебуває у користуванні осіб, над якими встановлено опіку чи піклування, для обміну жилих приміщень вимагається згода органу опіки й піклування.
Обмін жилих приміщень оформляється в бюро обміну жилих приміщень при їх наявності або виконавчим комітетом чи державною адміністрацією відповідної місцевої ради. Для обміну необхідно подати такі документи:
1) заяву про обмін встановленого зразка, в якій вказані відповідні параметри, що стосуються квартир;
2) згоду на обмін підприємств, установ, організацій, якщо жиле приміщення перебуває у їхньому віданні чи оперативному управлінні;
3) виписку з рішення загальних зборів житлово-будівельного кооперативу про прийом даної особи до кооперативу;
а) якщо міняється державний чи громадський житловий фонд на житловий фонд житлово-будівельних кооперативів або
б) при обміні жилих приміщень між членами різних житлово-будівельних кооперативів;
4) виписку з рішення загальних зборів членів житлово-будівельного кооперативу про згоду на обмін при обміні жилих приміщень між членами одного житлово-будівельного кооперативу;
5) документи, що підтверджують перебування у шлюбі або в родинних зв'язках з кимось із осіб, які залишилися проживати у приміщенні, частина якого обмінюється;
6) при обміні на частину жилого приміщення — довідку лікувально-профілактичної установи за місцем проживання заявника про відсутність у нього і членів його сім'ї захворювання, яке перешкоджає проживанню у комунальній квартирі, письмову згоду осіб, які проживають у суміжних жилих приміщеннях при обміні неізо-льованого жилого приміщення;
7) згоду органу опіки й піклування при обміні жилих приміщень, що перебувають у користуванні особи, над якою встановлено опіку або піклування. При потребі орган, який проводить обмін, може зажадати й інші необхідні документи.
Якщо між членами сім'ї не досягнуто згоди про обмін, то кожен член сім'ї вправі вимагати у судовому порядку примусового обміну займаного приміщення в різних будинках чи квартирах.
Так, в липні 1994 р. К. С. звернулася до суду з позовом до К. Я. про примусовий обмін трикімнатної квартири. Позивачка зазначала, що після розірвання шлюбу з К. Я. спільне проживання з ним стало неможливим, і просила в порядку примусового обміну переселити відповідача в кімнату готельного типу жилою площею 12,9 м2, тоді б вона з двома неповнолітніми дітьми перейшла жити у двокімнатну квартиру жилою площею 28,2 м2, а наймачі цих жилих приміщень з'їхались би у спірну квартиру.
Рішенням Жовтневого районного суду м. Луганська від 26 червня 1995 р. позов К. С. задоволено.
У разі примусового обміну суд повинен виходити з рівності часток житла кожного з учасників обміну за винятком випадків, коли
1) між наймачем і членами сім'ї досягнуто згоди про користування житлом;
2) за одним із учасників обміну визнано право на більшу або меншу частку житла.
Угода про обмін жилих приміщень має правове значення, якщо вона належно оформлена й учасники обміну одержали ордери. У цьому разі при ухиленні учасника обміну від його проведення інші його учасники вправі вимагати від нього в судовому порядку виконання цього обов'язку. Відмова третіх осіб, які брали участь у справі про примусовий обмін, від проведення обміну після набрання рішенням законної сили, не може бути підставою для примусового щодо них виконання рішення. Наявність рішення в таких випадках не є перешкодою для пред'явлення позову про примусовий обмін жилого приміщення з новими варіантами.