Обмін жилих приміщень у будинках підприємств, установ, організацій допускається лише за їх згодою. Відмову у згоді на обмін може бути оскаржено у судовому порядку.
Суд не може задовольнити вимогу про визнання незаконною відмови у дачі згоди на обмін наймачем жилого приміщення в Україні на жиле приміщення за її межами, оскільки ЖК та інші акти законодавства України про обмін жилих приміщень діють у межах її території, а міжнародні угоди іншого не передбачають.
Згода про обмін жилого приміщення набирає чинності з моменту одержання ордерів, які видаються виконавчим комітетом чи державною адміністрацією відповідної ради і є єдиною підставою для вселення в жиле приміщення, яке обмінюється. Якщо в результаті обміну з метою об'єднання в одну сім'ю громадяни одержують жиле приміщення в одній квартирі, їм видається один ордер. Ордери мають бути одержані учасниками обміну жилих приміщень або за їх довіреністю іншими особами одночасно, за винятком випадків примусового обміну.
При обміні ордер видається на вільне жиле приміщення. Виключенням з цього правила, тобто вселенням без ордеру, є випадок, коли предметом обміну є частина жилого приміщення, а тому, хто вселяється, надається виписка з рішення виконкому або держадміністрації, які оформили обмін. У всіх інших випадках, тобто при вселенні без ордера в жиле приміщення, яке обмінюється, так і при оформленні обміну, але не вселенні згідно з домовленістю, обмін визнається недійсним. Оскільки згода, що лежить в основі обміну жилих приміщень, за юридичною природою є різновидом цивільної угоди, що має юридичну силу після отримання ордерів, до неї застосовуються всі правила цивільного законодавства про умови дійсності угод і визнання їх недійсними (статті 41—61 Цивільного кодексу).
Найчастіше обмін визнається недійсним на тій підставі, що учасник угоди на обмін був введений в оману з боку свого контрагента. До уваги береться тільки та помилка, яка стосується істотних умов договору. Тут має місце неадекватне уявлення про предмет обміну в результаті необачності, неуважності. Це може бути незнання або неправильне уявлення про санітарно-технічний стан жилого приміщення при укладенні договору з боку сторін обміну. Проте наслідки, передбачені ст. 56 Цивільного кодексу, мають місце тільки тоді, коли дефекти об'єктивно утворюють неможливість проживання і є такими, що не можуть бути усуненими.
При одержанні ордерів подаються паспорти членів сім'ї або документи, що їх замінюють, усіх осіб, які включені до ордера.
У разі неявки без поважних причин за одержанням ордерів протягом місяця, а при міжміському обміні — протягом двох місяців з дня прийняття виконавчим комітетом чи державною адміністрацією рішення про видачу ордерів, обмін жилих приміщень вважається таким, що не відбувся.
Відмову у видачі ордера може бути оскаржено в судовому порядку в шестимісячний строк з моменту, коли учасники обміну довідалися, що їх право на обмін порушено.
При вселенні в одержане при обміні жиле приміщення громадянин здає ордер або при вселенні в жиле приміщення як члена сім'ї — виписку з рішення виконавчого комітету або державної адміністрації у житлово-експлуатаційну організацію, а в разі її відсутності — відповідному підприємству, установі, організації або правлінню житлово-будівельного кооперативу. Одночасно подаються паспорти членів сім'ї, включених до ордера чи виписки з рішення з відміткою про виписку з колишнього місця проживання. Ордер або виписка з рішення зберігається як документ суворої звітності. Ордер дійсний протягом 30 днів, а при міжміському обміні — 60 днів.
Якщо після набрання чинності угоди про обмін жилих приміщень сторони відмовляються від обміну, обмін за їх заявою за умови здачі одержаних ордерів анулюється виконавчим комітетом чи державною адміністрацією відповідної ради, які видали ордери. Кожний з учасників отримує право вимагати від інших виконання взятих на себе обов'язків, пов'язаних з передачею приміщень, які вони займають, а у разі відмови добровільно виконати ці обов'язки — звернутися з позовом до суду про виконання обов'язків у натурі. Тобто при відмові від обміну однієї сторони питання про примусове виконання угоди про обмін може бути вирішено судом.
Обмін жилих приміщень, проведений з порушенням вимог чинного законодавства України, вважається недійсним. Він може бути визнаний недійсним при наявності підстав, встановлених Цивільним кодексом, для визнання угоди недійсною. Визнання обміну недійсним провадиться у судовому порядку.
Наймач має право за згодою членів сімї , які проживають разом із ним, здавати в піднайом жиле приміщення. Зміст договору піднайму полягає у тому, що його строк не може перевищувати строку договору найму житла. Термін дії договору піднайму визначається сторонами.[4] Він може залежати від обставин та укладатися на визначений чи невизначений строк.
Одним із прав наймачів є придбання займаних ними житлових приміщень у приватну власність. Згідно зі ст. 65 Житлового кодексу наймачі житлових приміщень у будинках державного чи громадського житлового фонду можуть за згодою всіх повнолітніх членів сім'ї, які проживають разом з ними, придбати займані ними приміщення у власність на підставах, передбачених чинним законодавством. Придбання займаних житлових приміщень здійснюється шляхом приватизації і регламентується Законом України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19 червня 1992 р. із змінами та доповненнями внесеними законами України від 22 лютого 1994 р. та від 5 лютого 1997 р.
Під приватизацією слід розуміти відчуження квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України. Приватизація здійснюється шляхом безоплатної передачі громадянам квартир (будинків) з розрахунку санітарної норми 21 кв. м загальної площі на наймача І кожного члена його сім'ї та додатково 10 кв. м на сім'ю. Додаткова житлова площа в розмірі .10 кв. м враховується і тоді, коли наймач не створив сім'ї або члени його сім'ї проживають та прописані в іншому місці. Так, наймач, що прописаний і проживає один у квартирі має право на безоплатне придбання займаного житлового приміщення у розмірі 31 кв. м загальної площі.
Надлишки загальної площі квартир підлягають продажу особам, що мешкають у них. Разом з тим ст. 6 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" передбачає випадки безоплатної передачі квартир незалежно від розміру їх загальної площі. Так, безоплатно передаються однокімнатні квартири, квартири, в яких мешкають багатодітні сім'ї, квартири, в яких мешкають ветерани праці тощо.
Кожен громадянин має право приватизувати займане ним житло безоплатно або з частковою доплатою один раз. Наймачі житла можуть реалізувати своє право на придбання займаних житлових приміщень у власність за таких умов:
1) вони повинні постійно проживати у цих житлових приміщеннях до введення в дію Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", тобто до 22 липня 1992 р., або на той час перебували на квартирному обліку тих, хто потребує поліпшення житлових умов;
2) згоди всіх повнолітніх членів сім'ї наймача, які проживають разом з ним. Члени сім'ї також мають право на придбання займаних житлових приміщень у спільну (сумісну чи часткову) власність;
Також наймач має право бронювати в установленому законодавством випадках житло з отриманням охоронного свідоцтва. Статті 73—78 ЖК, що визначають порядок та умови бронювання жилих приміщень останнім часом майже не застосовуються, оскільки наймач жилого приміщення має право приватизувати його, після чого на нього поширюються всі права власника, в тому числі і охорони права власності. Але в певних випадках бронювання жилого приміщення є єдиним способом збереження права на житло. Це стосується насамперед тих випадків, коли наймач або не скористався або не має права на приватизацію житлового фонду. Бронювання жилого приміщення регулюється ЖК, а також "Правилами бронювання жилих приміщень", затвердженими Постановою Ради Міністрів Української РСР від 9 вересня 1985 р. за № 342, розпорядженням Кабінету Міністрів України "Про бронювання та придбання жилих приміщень для осіб, які мають право на громадянство при поверненні в Україну" від 24 січня 1997 р. за № 44-р.
Законом України "Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок чорнобильської катастрофи" (ст. 38) передбачено, що особи, які направлені або приїхали за вільним наймом на роботу в зони відчуження, безумовного (обов'язкового) та гарантованого добровільного відселення, а також особи, які працюють на територіях радіоактивного забруднення за контрактом, мають право на бронювання жилого приміщення за попереднім місцем проживання на весь час роботи у зазначених зонах.
Жилі приміщення бронюються за наймачами та членами їхніх сімей у будинках державного і громадського жилого фонду.
Жилі приміщення бронюються за членами сім'ї члена житлово-будівельного кооперативу (крім членів сім'ї, яким належить право на частину паєнагромадження, у зв'язку з чим за ними у разі тимчасової відсутності зберігається жиле приміщення), а при наявності згоди власника — і за членами сім'ї громадянина, якому належить будинок (частина будинку), квартира на праві приватної власності Службові жилі приміщення та жила площа в гуртожитках брон; ванню не підлягають.
Жилі приміщення бронюються за таких обставин:
• при направленні на роботу за кордон — на весь час перебування за кордоном;
• при виїзді на роботу в райони Крайньої Півночі і в прирівняні до них місцевості — на весь час дії трудового договору;
• при виїзді на роботу в сільську місцевість — на обумовлений договором строк.