За наймачем або членом його сім'ї бронюється все жиле приміщення, яке є предметом договору найму, незалежно від того, чи залишаються там проживати члени сім'ї чи виїжджають разом. В останньому випадку жиле приміщення бронюється й за членами сім'ї, що виїжджають.
Особи, які перестали бути членами сім'ї наймача, але продовжують проживати в займаному жилому приміщенні, мають таке саме право на бронювання цього приміщення, як наймач та члени його сім'ї.
У разі бронювання жилого приміщення виконавчий комітет районної, міської, районної в місті ради чи місцева держадміністрація за місцем знаходження приміщення, що бронюється, видає наймачеві або членові його сім'ї охоронне свідоцтво (броню) за встановленим зразком.
Для одержання охоронного свідоцтва (броні) наймачем (членом його сім'ї) подається заява.
До заяви додаються: при виїзді на роботу за трудовим договором копія трудового договору, в інших випадках — клопотання відповідного підприємства, установи, організації; довідка з місця проживання про склад сім'ї та прописку за формою, встановленою для квартирного обліку.
Членом сім'ї, який виїжджає до місця роботи особи, що забронювала жиле приміщення, подається лише заява із зазначенням номера і дати охоронного свідоцтва (броні), раніше виданого на це приміщення. Охоронне свідоцтво (броня) зберігається в житлово-експлуатаційній організації.
Бронювання жилого приміщення не допускається, якщо до наймача пред'явлено позов про розірвання чи зміну договору найму цього приміщення або про визнання ордера недійсним.
У період дії охоронного свідоцтва (броні) тимчасово відсутній наймач та члени його сім'ї зберігають права і несуть обов'язки за договором найму жилого приміщення.
Наймач вправі здати в установленому порядку заброньоване жиле приміщення в піднайом або поселити в нього тимчасових жильців у межах строку дії охоронного свідоцтва (броні).
Якщо наймач та члени його сім'ї не повернулись у заброньоване жиле приміщення протягом шести місяців після закінчення строку дії броні, договір найму жилого приміщення за позовом наймодавця може бути розірвано в судовому порядку.
Бронювання є правовим засобом збереження суб'єктивного права на жилу площу в жилому приміщенні державного або громадського житлового фонду за відсутнім наймачем і членами його сім'ї. За правовою природою бронювання є самостійною формою збереження за тимчасово вибувшими громадянами жилого приміщення. Органи місцевої виконавчої влади шляхом видачі охоронного свідоцтва (броні) тим самим створюють підвищену гарантію збереження жилого приміщення за тимчасово вибувшими громадянами. Гарантією права громадян на бронювання жилого приміщення є те, що спори про видачу броні розглядаються в судовому порядку.
Бронювання жилого приміщення провадиться лише у випадках і на термін, встановлений законом. Охоронне свідоцтво видається тільки наймачеві та членам його сім'ї, тобто особам, які мають самостійне право користування жилими приміщеннями. Тому піднаймачі та тимчасові мешканці не мають права на отримання броні.
Заява про бронювання жилого приміщення має бути надана не пізніше шести місяців з моменту виїзду, оскільки за тимчасово відсутнім наймачем або членом його сім'ї жиле приміщення зберігається протягом шести місяців. Після цього терміну жиле приміщення може бути заброньовано за будь-якою особою, якщо вона в судовому порядку не визнана такою, що втратила право користування жилим приміщенням.
Охоронне свідоцтво втрачає силу у таких випадках:
після закінчення терміну, на який воно було видано;
при вибутті громадянина на постійне місце проживання в інший населений пункт або в інше жиле приміщення в цьому ж населеному пункті;
якщо воно анульовано судом достроково або визнано недійсним.
Охоронне свідоцтво (броня) може бути визнано недійсним у судовому порядку в разі виявлення в поданих громадянином документах неправдивих відомостей про причину тимчасової його відсутності, відсутності понад шість місяців після закінчення строку дії охоронного свідоцтва (броні), а також неправомірних дій посадових осіб під час вирішення питання про видачу охоронного свідоцтва (броні).
Наймач має право на збереження жилого приміщення у разі тимчасової відсутності його та членів його сім'ї на підставах і в межах строків, передбачених законодавством [5]
Стаття 71 ЖК визначає випадки збереження жилого приміщення за тимчасово відсутніми громадянами. За тимчасової відсутності наймача або членів його сім'ї за ними зберігається жиле приміщення протягом шести місяців. Якщо наймач або члени його сім'ї були відсутні з поважних причин понад шість місяців, цей строк за заявою відсутнього може бути продовжено наймодавцем, а в разі спору — судом.
Тимчасова відсутність особи може бути безперервною, але не повинна перевищувати шести місяців. Початок відліку часу відсутності визначається від дня непроживання особи у приміщенні. Повернення особи до жилого приміщення, яке вона займала, перериває термін тимчасової відсутності. Тимчасова відсутність наймача, членів його сім'ї не вимагає згоди інших членів сім'ї. Не має значення і причина відсутності, якщо вона не перевищила шести місяців.
У разі відсутності особи понад шість місяців при розгляді позову про визнання його таким, що втратив право на жилу площу, суд повинен ретельно дослідити обставини справи, які мають значення для встановлення причин довготривалої відсутності. Наймач і члени його сім'ї не визнаються такими, що втратили право на жилу площу, на підставі ст. 71 ЖК, якщо не винесено судове рішення за позовом наймодавця чи членів його сім'ї, які залишилися проживати у жилому приміщенні, а також колишніх і відсутніх, за якими зберігається право на користування жилою площею.
Якщо особа, яка була відсутня понад шість місяців повернулася на жилу площу за згодою всіх членів сім'ї, її не можна вважати такою, що втратила право на жиле приміщення. Якщо з боку членів сім'ї немає згоди на вселення відсутнього понад шість місяців, то за наявності поважних причин, суд може продовжити пропущений термін. За умови вселення відсутнього проти волі членів сім'ї, суд вправі визнати його таким, що втратив право на жилу площу.
Якщо в жилому приміщенні не залишається членів сім'ї, повернення туди відсутньої особи до розгляду спору в суді є обставиною, що заслуговує на увагу. Воно не може бути безумовною підставою до відмови в позові, але має бути оцінено з урахуванням інших обставин.
Пунктом другим ст. 8 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" передбачено, що передача займаних квартир (будинків) здійснюється у спільну сумісну або часткову власність за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім'ї, які постійно мешкають у даній квартирі (будинку), в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло, з обов'язковим визначенням уповноваженого власника квартири (будинку).
Тобто закон до числа суб'єктів права на приватизацію відніс тимчасово відсутніх членів сім'ї наймача, за якими зберігається право на житло на момент введення в дію вказаного закону (на 22 липня 1993 р.). Разом з тим, житлове законодавство передбачає збереження жилого приміщення за тимчасово відсутнім наймачем або членами його сім'ї понад шість місяців у таких випадках:
1) призов на строкову військову службу чи направлення на альтернативну (невійськову) службу, а також призов офіцерів із запасу на військову службу на строк до трьох років — протягом усього періоду проходження зазначеної військової служби; перебування на військовій службі прапорщиків, мічманів і військовослужбовців надстрокової служби — протягом перших п'яти років перебування на дійсній військовій службі;
2) тимчасовий виїзд з постійного місця проживання за умовами та характером роботи або у зв'язку з навчанням (учні, студенти, стажисти, аспіранти тощо), у тому числі за кордоном — протягом усього часу виконання цієї роботи чи навчання;
3) влаштування дитини (дітей) на виховання в дитячий заклад, до родичів, опікуна чи піклувальника — протягом усього часу їх перебування в цьому закладі, у родичів, опікуна чи піклувальника, якщо в будинку, квартирі (їх частині) залишилися проживати інші члени сім'ї.
Якщо з будинку, квартири (їх частини) вибула дитина (діти) і членів її сім'ї не залишилося, це житло може бути надано за договором оренди іншому громадянину до закінчення строку перебування дитини (дітей) у дитячому закладі чи до досягнення нею повноліття та повернення від родичів, опікуна, піклувальника, в окремих випадках — до закінчення навчання в загальноосвітніх навчальних закладах усіх типів і форм власності, у тому числі для громадян, які потребують соціальної допомоги та соціальної реабілітації, а також в професійно-технічних, вищих навчальних закладах або до закінчення строку служби у Збройних Силах України та інших військових формуваннях.
У тих випадках, коли в жилому приміщенні, з якого дитина вибула на виховання, не залишились проживати члени її сім'ї і це приміщення було надано іншим громадянам або коли вселення в нього є неможливим з інших причин, після закінчення строку виховання їй у позачерговому порядку відповідно до п. З ст. 71 ЖК надається жиле приміщення виконкомом місцевої ради за останнім постійним місцем проживання.
У разі відмови в наданні жилого приміщення особам, які мають право на його позачергове одержання, судом вирішується спір про надання жилого приміщення, а не про встановлення черговості;
4) виїзду у зв'язку з виконанням обов'язків опікуна (піклувальника) — протягом усього часу виконання цих обов'язків;
5) влаштування непрацездатних осіб, у тому числі дітей-інвалі-дів, у будинки-інтернати та інші установи соціальної допомоги — протягом усього часу перебування в них;