6) виїзд на лікування до лікувально-профілактичного закладу — протягом усього часу перебування в ньому;
7) взяття під варту чи засудження до позбавлення волі протягом усього часу перебування під вартою чи відбування покарання, якщо в цьому будинку, квартирі (їх частині) залишилися проживати інші члени сім'ї.
Якщо в будинку, квартирі (їх частині) не залишилися проживати інші члени сім'ї наймача, це житло може бути надано за договором оренди (найму) у встановленому законом порядку іншому громадянинові до звільнення таких осіб з-під варти чи до відбуття ними покарання.
Під терміном "збереження жилих приміщень" слід розуміти охорону законом права на жилу площу в жилих приміщеннях за тимчасово відсутніми особами. При цьому маються на увазі наймачі, члени їх сімей, навіть колишні, оскільки вони мають такі ж права і обов'язки, як і наймачі.
При цьому відповідно до ст. 107 ЖК наймач або член його сім'ї, який вибув на інше постійне місце проживання, втрачає право користування жилим приміщенням від дня вибуття, незалежно від пред'явлення позову з цього приводу.
Наймач вправі вимагати від наймодавця згідно із законодавством виконання покладених на нього обов’язків. У разі невиконання наймодавцем обов’язків щодо ремонту наданого в найм житла у випадках, спричинених нагальною потребою, провести ремонт і стягнути з наймодавця вартість ремонту або зарахувати її в рахунок наступних платежів.
Наймач, у свою чергу, має цивільно-правові зобов’язання.Він повинен використовувати житло за призначенням, тобто лише для проживання у ньому. Такий обов’язок поширюється не тільки на наймача, а й на інших осіб, право проживання яких похідне від прав наймача. Ці особи не мають права використовувати житло для промислового виробництва, підприємницької діяльності тощо. Наймач повинен забезпечувати збереження житла і підтримувати його в належному стані. Під цим слід розуміти виконання наймачем покладених на нього обов’язків щодо здійснення поточного ремонту, бережне ставлення до санітарно-технічного й іншого обладнання, до об’єктів благоустрою, додержання правил пожежної безпеки тощо. До поняття поточного ремонту житла належать, наприклад: фарбування підлоги, вікон, дверей тощо, ремонт або заміна електрообладнання, сантехнічних приладів. Таке дбайливе ставлення від наймача вимагається і відносно майна, що обслуговує будинок.
Наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця. Відмова в наданні такої згоди може бути оскаржена до суду. Разом з тим, що законодавець повязує виникнення вказаного права у наймача тільки після отримання згоди власника. Законом не передбачена форма для надання такої згоди. За своєю правовою природою така згода належить до юридичного факту. Тому така згода може бути надана як в письмовій , так і в усній формі.
Наймач зобов’язаний своєчасно вносити плату за житло. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру. Під час укладення договору варто звернути увагу також на порядок сплати комунальних послуг і користування телефоном, тому що це впливає на порядок оподаткування і суму сплачених податків, а також захищеність наймача у процесі споживання даного виду послуг.
Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за користуванням житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.
Наймодавець зобов’язаний здійснювати обслуговування будинку, забезпечувати роботу технічного обладнання, забезпечувати надання комунальних послуг, проводити капітальний ремонт або реконструкцію будинку.
Наймодавець має право вимагати від наймача своєчасного внесення плати за житлово-комунальні послуги, вживати заходів для відселення наймача та членів його сімї, якщо будинок, в якому знаходиться жиле приміщення, загрожує обвалом; вимагати виселення наймача, членів його сімї або інших осіб, які проживають разом із ним, без надання іншого житла, якщо вони систематично псують чи руйнують приміщення або використовують його не за призначенням, або створюють неможливі умови для спільного проживання з ними інших мешканців будинку; здійснювати контроль за використанням житла, у тому числі на вхід до займаного житла для огляду елементів жилого будинку та його обладнання, перевірки показань приладів обліку води, тепла а газу.
2.4 Підстави та порядок припинення договору найму житла
Зобов'язання, що виникають з договору найму жилого приміщення, можуть припинятися як за волевиявленням сторін, так і незалежно від їхньої волі. Припинення зобов'язання за волевиявленням сторін здійснюється шляхом розірвання договору. Житлові правовідносини можуть бути припинені також у зв'язку з певними подіями (смерть одинокого наймача, руйнування жилого приміщення у зв'язку зі стихійним лихом тощо).
За загальним правилом, передбаченим ст. 107 Житлового кодексу, наймач за згодою членів своєї сім'ї має право у будь-який час вимагати розірвання договору найму жилого приміщення. Для цього він повинен довести до відома наймодавця своє рішення, сплатити квартирну плату та здати приміщення у належному стані. Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.[6]
Жиле приміщення надається в користування всім членам сім'ї наймача. У тих випадках, коли вибуває не вся сім'я, договір найму жилого приміщення не розривається, а наймач, який вибув, втрачає право на користування цим жилим приміщенням з дня виїзду.
Розірвання договору найму жилого приміщення на вимогу наймодавця проводиться лише з підстав, установлених законом, і тільки в судовому порядку, крім випадків виселення з будинків, яким загрожує обвал. Частина 2 статті 825 Цивільного кодексу України встановлює ці підстави.
Першою підставою розірвання договору найму житла є невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі – понад два рази. Якщо при розгляді справи про розірвання договору найму житла наймач внесе відповідну плату, суд може відмовити в позові, враховуючи причини виникнення заборгованості щодо оплати житла.
Другою підставою розірвання договору найму житла є руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла.
Третьою підставою може бути необхідність використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сімї. У цьому разі наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.
Четвертою підставою розірвання договору найму житла на вимогу наймодавця може бути продовження використання житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає, не за призначенням або систематичне порушення ними прав та інтересів сусідів, після попередження наймодавцем наймача про необхідність усунення цих порушень.
У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.
Як правило, виселення громадян проводиться в судовому порядку. В адміністративному порядку можуть бути виселені лише громадяни, які самоправне зайняли жиле приміщення, тобто вселилися без будь-яких законних підстав, або які проживають у жилому приміщенні, якому загрожує обвал.
Виселення в адміністративному порядку проводиться на підставі заяви наймодавця (наймача) із санкції прокурора. У випадках самоправного зайняття житлової площі громадяни виселяються без надання їм жилого приміщення, а якщо громадяни виселяються з будинку, якому загрожує обвал, їм надається впорядковане жиле приміщення. З прийняттям Конституції України і встановленням у ст. 47 норми, згідно з якою ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду, адміністративний порядок виселення на практиці не застосовується.
Відповідно до ст. 110 Житлового кодексу у випадках, якщо будинку загрожує обвал, знесення будинку чи переобладнання його на нежилий, наймодавець має право виселити громадян з наданням їм іншого впорядкованого жилого приміщення.
За ст. 111 Житлового кодексу, якщо будинок, в якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню у зв'язку з вилученням земельної ділянки для державних чи громадських потреб, громадянам, що їх виселяють, надається інше впорядковане жиле приміщення органами державної адміністрації ради місцевих народних депутатів, а у тих випадках, коли земельна ділянка відводиться державній, кооперативній чи іншій громадській організації, цією організацією.
У разі переобладнання жилого будинку на нежилий громадянам, яких виселяють, має бути надане інше впорядковане жиле приміщення. Його зобов'язана надати державна, кооперативна чи інша громадська організація, якій належить будинок (жиле приміщення), що підлягає переобладнанню. Якщо ці організації не можуть надати житло, його надає виконавчий комітет місцевої ради народних депутатів.
Стаття 113 Житлового кодексу містить перелік вимог, що ставляться до впорядкованого жилого приміщення, яке надається у зв'язку з виселенням.
По-перше, надаване жиле приміщення повинно бути в межах даного населеного пункту.