Для договоров купли-продажи жилой недвижимости закон (п. 2 ст. 558 ГК РФ) установил определенные особенности - договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как уже отмечалось, при отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца24.
2.3.1 Государственная регистрация
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ2.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства14.
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно п. 1 ст. 9 № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» осуществляет федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы - учреждения юстиции36.
Данным ФЗ в п. 3 ст. 9 определена и компетенция учреждений юстиции по государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, к которой относится: 1) проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; 2) проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; 3) государственная регистрация прав; 4) выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав; 5) выдача информации о зарегистрированных правах; 6) принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, бесхозяйных недвижимых вещей; 7) выдача в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, правообладателям, их законным представителям, лицам, получившим доверенность от правообладателей или их законных представителей, по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме2.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регламентирован гл. 3 № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»31. Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: 1) прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; 2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; 3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; 4) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; 5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав2.
Согласно ст. 11 № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах. Размер государственной пошлины устанавливается ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации п. 22: «За государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 - 26, 28 - 31 и 61 настоящего пункта ст. 333.33 НК РФ: для физических лиц - 1 000 рублей; для организаций - 15 000 рублей12.
Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит как сам договор продажи жилого помещения, так и переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю25.
Так, Герасимовы обратились в суд общей юрисдикции Чувашской Республики с иском к Никифоровой о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение. Заявленные требования истцы мотивировали тем, что между ними и ответчицей был заключен договор купли-продажи комнаты в квартире. Взятое на себя обязательство по уплате цены договора истцы исполнили в полном объеме. Однако ответчица уклонялась от регистрации сделки. В этой связи ранее они обратились в суд с иском о государственной регистрации сделки. Решением суда было постановлено зарегистрировать указанную сделку. Однако требование о государственной регистрации перехода права собственности при разрешении дела истцы не заявляли, в связи с чем Герасимовы вновь обратились в суд с исковым заявлением о государственной регистрации права.
Суд удовлетворил заявленное требование о государственной регистрации перехода права.
Обстоятельства совершения между сторонами договора купли-продажи и соответствие данного договора требованиям закона были подтверждены вступившим в законную силу решением суда29.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации. Поскольку по сделкам с жилыми помещениями государственной регистрации подлежит как сама сделка, так и переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю, суд счел заявленное истцами требование обоснованным.
Необходимо также отметить, что при заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. До момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.). Только с момента регистрации перехода права собственности покупатель вправе совершать сделки с приобретенным жилым помещением36.
3. Процедура заключения договора
Как уже было сказано выше, договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация договора осуществляется в учреждениях юстиции. Для его регистрации, и, следовательно, для его заключения, необходимо собрать и представить ряд документов29.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено ФЗ, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных ФЗ, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.
Итак, документы, представляемые для государственной регистрации договора купли-продажи и права, возникающего на основании договора купли-продажи на жилые помещения:
1) заявление сторон о государственной регистрации договора;
2) заявление сторон о государственной регистрации перехода права и права собственности на объект;
3) документ об уплате государственной пошлины;
4) документ, удостоверяющий личность заявителя (представителя);
5) доверенность, подтверждающая полномочия представителя;
6) в случае если заявителем является юридическое лицо, дополнительно представляются: 1. учредительные документы (устав, учредительный договор) со всеми изменениями и дополнениями; 2. свидетельство о государственной регистрации юридического лица - для юридических лиц, созданных после 01.07.2002 года; 3. свидетельство о внесении записи в Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) о юр. лице, зарегистрированном до 01.07.2002 - для юридических лиц, созданных до 01.07.2002 года; 4. свидетельство о постановке на налоговый учет; 5. выписка и ЕГРЮЛ; 6. документы, подтверждающие полномочия руководителя юридического лица (протокол об избрании, приказ о назначении, определение суда о назначении арбитражного управляющего и т.п.);
7) правоустанавливающий документ – договор купли-продажи жилого помещения (подлинники по количеству лиц, участвующих в сделке, и подлинник для помещения в дело правоустанавливающих документов);
8) акт приема-передачи жилого помещения, в случае заключения договора купли-продажи, предусматривающей передачу имущества за плату;