Здесь представлена классификация договора купли-продажи жилого помещения по его предмету, так как она является наиболее интересной и обладает практической пользой при осуществлении сделки по отчуждению или приобретению жилого помещения.
Итак, как уже было сказано ранее, по предмету договор купли-продажи жилого помещения можно разделить на следующие группы:
1) договор купли-продажи жилого дома.
До вступления в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью было установлено следующими законодательными актами. Ст. 239 ГК РСФСР устанавливала обязательную нотариальную форму договора купли-продажи жилого дома (части дома) в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, если хотя бы одной из сторон является гражданин. Для договора купли-продажи жилого дома в сельской местности требовались простая письменная форма и регистрация в сельском совете. Соглашение между участниками общей долевой собственности на жилой дом о порядке пользования обособленными помещениями дома (квартирами, комнатами) подлежало нотариальному удостоверению для того, чтобы оно было обязательно для лица, которое впоследствии приобретает долю в общей собственности на этот дом (ст. 124 ГК РСФСР).
Правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров сохраняли силу до даты введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого дня обязательность нотариального удостоверения договоров купли-продажи, мены и дарения недвижимости гражданами отменена23.
2) договор купли-продажи квартиры.
Квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу (во двор, на лестничную клетку или в общий коридор) и отдельную кухню. Такое определение давалось в советском законодательстве24.
Новое понятие более объемное: квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ)9.
Здесь видно, что данное определение становится более обширнымто есть помимо кухни появляются «помещения вспомогательного использования... и общего пользования». При этом ЖК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома.
Существенным условием договора купли-продажи квартиры является перечень лиц, которые проживают в квартире и сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). В связи, с этим если на момент продажи в квартире проживают лица, сохраняющие право пользования жилым помещением, то такие лица должны быть указаны в договоре с указанием нормы закона, в соответствии с которой сохраняется право их проживания.
Лицам, сохраняющие право пользования квартирой при ее отчуждении, указаны в п. 2.2.3 данной дипломной работы.
Продавец и члены семьи продавца, в том числе бывшие члены семьи продавца, проживающие в указанной квартире на день подписания настоящего договора, в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ утрачивают право пользования квартирой с момента регистрации перехода права собственности к покупателю25.
3) договор купли-продажи части жилого дома.
Предметом договора являются жилые помещения - комнаты, предназначенные для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме, и нежилые помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в жилом помещении, представляющие собой изолированную часть жилого дома. Следует отметить, что перечень лиц, сохраняющих право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, является актуальным для всех перечисленных в этой главе предметов договора купли-продажи. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным28.
4) договор купли-продажи части квартиры.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ)9. Вплоть до начала 90-х годов объектами права собственности не могли выступать комнаты в квартирах, они могли быть только объектом договора найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного правила впервые появилось с принятием законодательных актов периода смены законодательства советского на российское. Так, Законом РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» впервые было установлено исключение из общего запрета на приобретение в собственность гражданами комнат в коммунальных квартирах - «местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе с учетом мнения коллективов принимать решения о приватизации... коммунальных квартир»24.
Впоследствии Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» предоставил нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат наряду с другими возможностями возможность приобрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату. Так, в соответствии со ст. 16 указанного закона при отсутствии в коммунальной квартире лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеющих жилую площадь менее установленной нормы на одного человека, освободившиеся жилые помещения передавались иным нанимателям этой квартиры по договору аренды или купли-продажи.
С принятием части второй ГК РФ окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства РФ, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан, однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат, находящихся в собственности, по существу, означал бы ограничение прав собственника доли, по сравнению с другими гражданами, которые владеют отдельными квартирами.
При продаже комнаты применяется право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. Законодательство предусматривает преимущественное право покупки, так как помимо комнат в коммунальной квартире существуют места общего пользования, которые находятся в общей собственности всех собственников комнат в силу прямого указания законодательства РФ. Места общего пользования являются неотъемлемой частью квартиры, не менее важной для проживания, чем комната. Продажа комнаты влечет за собой переход прав собственника не только на комнату, но и на места общего пользования, общей собственности.
Не могут быть самостоятельным предметом договора часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения. Жилое помещение должно быть надлежаще изолированным от других смежных помещений стенами без проемов, иметь самостоятельное сообщение с местами общего пользования жилого помещения, или лестничной клеткой, или улицей (двор), или придомовым земельным участком20.
5) договор купли-продажи доли.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ «при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов». Устанавливая это ограничение права собственника на свободное распоряжение своим имуществом, законодатель исходил из того, что реализация гражданами этого права не должна нарушать права других лиц, а именно, других сособственников, ведь они могут быть заинтересованы в приращении своих долей и им может быть не все равно кому продать свою долю. Кроме того, таким образом происходит согласование интересов всех сособственников долевой собственности.
Для соблюдения этого права продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. На практике уведомление может быть сделано любым способом, позволяющим сделать вывод о том, что оно получено адресатом в определенное время. Чаше всего применяется уведомление через нотариуса, который передает заявления сособственникам заказными письмами с уведомлениями.
В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ «При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя»6. Многие граждане, право преимущественной покупки которых нарушено, обращаются в суд самостоятельно без юридической помощи и подают в суд иск о признании сделки недействительной. Между тем, для этого нет оснований. Сделка недействительной не является, просто покупателем в ней как бы выступает ненадлежащее лицо. Гражданские дела рассматриваются и разрешаются судом до истечения 2-х месяцев со дня поступления заявления в суд, а мировым судьей до истечения месяца со дня принятия заявления к производству8.