Суперфіцій може бути відчужений будь-яким способом, передбаченим Цивільним кодексом.Однак варто мати на увазі, що відчужується не сама земля, а правокористування нею. Коли суперфіціарій побажає продати право користуванняземлею, він зобов'язаний повідомити про це власника землі, оскількиостанній має переважне право на викуп цього права. Якщо ж власниквідмовиться від викупу права користування землею, суперфіціарій можепродати зазначене право будь-якій третій особі.
У випадку смерті суперфіціарія суперфіцій переходить у спадщину. В посткласичну епоху на Сході Римської Імперії з’явилась особлива інструкція емфітевсіса – емфітевсіс як довгострокова оренда землі. Права власника при цьому виражалися в обов’язку емфітевти щороку сплачувати той самий оброк, а також 2% від суми угоди при відчуженні ділянки третій особі. Недотримання даних обов’язків (наприклад, несплата оброку більше трьох років) позбавляло емфітевту права на ділянку. Значення емфітевсіса в основному посилилося лише в середні віки, коли його конструкція була взята за основу феодальної власності [15; с.116].
З’ясування сутності даних прав дозволяє констатувати, що емфітевзис являє собою речове, довгострокове, відчужуване, успадковуване право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, тоді як суперфіцій є аналогічним до нього за ознаками правом користування землею для забудови. Основна істотна розбіжність даних прав полягає в господарському спрямуванні та цільовому призначенні ділянок, а тотожність інших наріжних ознак засвідчує правову наближеність і дозволяє об’єднати їх в єдиному підрозділі роботи.
Об’єктом емфітевзису є ділянка, віднесена до категорії земель сільськогосподарського призначення, надана для виробництва сільгосппродукції і розміщення відповідної інфраструктури. Об’єкт суперфіцію – ділянка для будівництва або обслуговування промислових, побутових, житлових будівель і споруд, а також надбудова на чужій будівлі або під нею.
Встановлюється, що суб’єктний склад зазначених прав представлено власником ділянки й землекористувачем, які за відсутності відповідної норми презюмуються фізичними особами. У зв’язку з цим, обґрунтовується пропозиція поширення статусу орендодавців на публічно-правові утворення (державу, територіальні громади) та залучення до землекористувачів юридичних осіб (селянські фермерські господарства, інших суб’єктів господарювання відповідно до статутних цілей).
Правовим наслідком їх запровадження є найсуттєвіший від інших речових прав правообмежувальний вплив на обсяг компетенції власника. Землекористувача управоможено володіти чужою земельною ділянкою, користуватися нею в обсязі, достатньому для задоволення потреб сільськогосподарського виробництва, будівництва та обслуговування об’єктів; розпоряджатися правом шляхом відчуження на підставі будь-яких, не заборонених законом правочинів, в тому числі шляхом передачі у спадок за законом або заповітом, обтяження сервітутами, заставою. Він набуває у власність отримані від використання чужої землі плоди та доходи, а за суперфіціарієм визнається також право власності на зведені об’єкти [12; с.265].
Порівняльний аналіз сучасних концепцій суперфіціарного та емфітевтичного прав з їх історичними моделями дозволяє зробити висновок про відродження новим Цивільним кодексом України стародавніх римських правових інститутів, але з врахуванням сучасних тенденцій. Вітчизняні новели регулювання суперфіцію полягають у покладанні на суперфіціарія обов’язку забудувати земельну ділянку у визначений термін; дотримувати її цільове призначення; набути права власності на зведений об’єкт, що заперечує дію римського принципу superficies solo cedit. Вдала законодавча адаптація досліджених інститутів до сучасних умов не означає, що не залишилося моментів, які вимагають вдосконалення: необхідно визначити мінімальні та максимальні терміни дії даних прав; мінімальний розмір плати за землекористування; уточнити суб’єктні склади; узгодити окремі аспекти суперфіцію та емфітевзису, зокрема, наділити власника землі, що підлягає забудові, правом переважної купівлі суперфіцію, розширити перелік підстав припинення емфітевзису; привести земельне законодавство у відповідність до норм нового Цивільного кодексу України в частині легалізації даних інститутів Земельним кодексом України [15; с.120].
У сучасній правовій державі визначеннюзмісту обмежень майнових прав фізичнихосіб приділено чимало уваги. Вже на конституційному рівні встановлено, що зміст таспрямованість діяльності держави складають права людини та їх гарантії (ст.3 Конституції України [1]). Оскількиналежне правове закріплення обмежень майнових прав фізичних осіб сприяє охороніправ цих осіб, визначення таких обмежень таїх сутності, формування поняття набуває важливого значення.
З’ясування змісту будь-якого правового явища в чималому ступені відбувається через його поняття, формулювання якого в найбільш стислому вигляді дозволяє визначити у вигляді деякої квінтесенції сутність явища в цілому. Отже, формулювання поняття (дефініції) досліджуваного явища є одним з ключових моментів у будь-якому дослідженні. Таке поняття у максимально стислому вигляді і водночас всеосяжне має представляти собою деякий згусток та навіть деякий підсумок напрацьованих раніш уявлень про явище, що вивчається, підкреслити позиції щодо цього [16; с.118].
Як негативний приклад підходу до застосування категорії „обмеження” можна навести те, що іноді навіть у наукових працях зустрічається поверховий підхід, коли термін „обмеження” використовується досить довільно без жодних тлумачень цього поняття. Необґрунтоване застосування юридичних категорій є досить спірним щодо наукових досліджень. Тож, наука має спиратисьна чітко визначені вихідні дані, термінологію, особливо коли мова йде про таку категорію як обмеження майнових прав фізичних осіб. Тому відсутність визначення на категоріальному рівні поняття обмежень майновихправ фізичних осіб породжує проблеми відсутності виявлення того кола засобів, щовпливають на ці права. Така ситуація моженегативно вплинути на правове регулюванняправ фізичних осіб, зробити утрудненноюохорону цих прав.
Через відсутність комплексного дослідження обмежень майнових прав фізичних осіб, визначення цієї категорії у праві досі не відбулося. Втім, існують загальні праці щодообмежень у праві, де зустрічаються спробивизначити на загальнотеоретичному рівнікатегорію «правове обмеження».
Втім, у науці досі відсутнім є формування на категоріальному рівні дефініції „обмеження майнових прав фізичних осіб”. Критично підходячи до цього поняття, слід вказати, що оскільки термін „конституційний статус людини та громадянина” не є цивільно-правовою категорією, це поняття обмежень є більш конституційно-правовим, ніж цивілістичним. Втім, корисним є зазначення прорівень встановлення обмежень у праві. Така позиція заслуговує уваги. М.О. Стефанчук вказує, що обмеження здійснення суб’єктивних цивільних прав є поведінкою як іншої особи, так і дії відповідних органів, що наділені владними повноваженнями, які направлені на унеможливлення здійснення особами своїх суб’єктивних прав повною мірою [20; с.71]. Цепоняття є занадто широким, оскільки піднього підпадає, наприклад, зловживанняправом. Адже, якщо гіпотетично припустити, що відповідні органи, які наділені владними повноваженнями зловживають правомта незаконно унеможливлюють здійсненняособами їхнімисуб’єктивними правами повною мірою, це теж буде узгоджуватись знаданим вище поняттям. Займаючи позиціюпро те, що неможна припускатись змішування обмежень та зловживання правом, слідзазначити, що вказане поняття потребує уточнення виходячи з вказаних розміркувань. Примус дійсно існує у механізмі правового регулювання, до якого відносяться обмеження майнових прав фізичних осіб. В. Породько, формулюючи поняття обмежень житлових прав громадян зазначає, щопід такими обмеженнями слід розуміти випадки, коли у примусовому порядку в силупевних ситуативних причин відбуваєтьсязменшення раніш визнаної міри свободи носія конкретного житлового права [19; с.64].
Наведене поняття визначення теж не є бездоганним і ось чому. По-перше, міра свободине є цивілістичним, а є скоріш філософсько-правовим поняттям. Отже, у приватноправових дослідженнях оперувати такою абстрактною категорією, що немає чіткого цивільно-правового змісту, вряд чи можливо. По-друге, підвпливом обмежень можливість здійсненнясуб’єктивного майнового права звужується. По-третє, дефініції у праві не мають засновуватись на не досить визначених категоріяхна зразок: «ситуативні причини», «випадки». Це є шляхом до довільного тлумачення обмежень, неправомірному їх встановленню. Михайленко О.О. визначає обмеження права приватної власності як встановлення чи зміну межздійснення права власності, що виявляється у звуженні таких, що є дозволів, накладенні заборон та додаткових позитивних зобов’язань, у тому числі обов’язки припускати певні дії третіх осіб, що не породжують цивільні повноваження третіх осіб по відношенню до майна власника, які встановлюються законом чи актом вповноваженого державного органу без надання власнику винагороди у межах, зумовлених цілями захисту основ конституційного ладу, моральності, здоров’я, прав та законних інтересів інших осіб, забезпечення оборони та безпеки держави, що діють щодо права власності на конкретне майно незалежно від зміни власника. Таке поняття важко сприймається через його зайву перевантаженість, хочі відображує з позицій його автора сутністьобмежень права власності. Воно є занадто перевантаженим, не відповідає ознаці лаконічності. Звісно, це поняття можна було би оптимізувати. Так, дію обмежень, що веде дозвуження дозволів, накладення заборон тадодаткових позитивних обов’язківможна було б узагальнити й показатице через механізм правового регулювання [13; с.128].